物價部門出具證明材料，不當然成為認定事實根據

購房人因房屋質量問題無法入住索賠時，物價部門出具的價格咨詢意見，并不當然成為認定租金標準的直接依據。

標簽：房屋買賣｜房屋質量｜證據規則｜證據形式｜咨詢意見｜租金標準

案情簡介：2011年，因房屋質量問題導致李某購買商品房無法入住，李某訴請開發公司按每月2.1萬元標準賠償其租房損失。原審法院采信物價局價格認證中心詢價意見按9000元標準計算李某損失。

法院認為：①法院應以證據能證明的案件事實為依據依法作出裁判，無論是當事人提供的證據，還是法院依職權調取的證據，均應客觀真實反映案件事實，并經雙方當事人質證后，才能作為定案依據。對于政府機關及其他職能部門出具的詢價意見、咨詢意見等證據材料，法院應對其真實性、合法性及與待證事實關聯性進行判斷。如上述證據不能反映案件客觀真實情況，則不能作為法院認定案件事實根據。②本案中，開發公司違反合同約定，交付房屋存在質量問題致李某不能正常居住，應承擔違約責任。李某請求以同期房屋租金為標準計算其因房屋質量問題而造成的實際損失，法院應予支持。③根據市場一般行情，決定房屋租賃價格因素主要包括房屋面積、戶型、地理位置、裝潢檔次、周邊環境等因素，物價局價格認證中心出具的詢價意見僅系認定房屋租賃價格參考和證據材料，而不應成為認定涉案房屋租金標準的直接依據。根據法院查明事實，物價局價格認證中心出具的房屋租金標準遠低于同區位同類房屋實際市場租賃價格，故該詢價標準不符合當時涉案房屋租賃市場價格實際情形。在計算涉案房屋租金實際損失時，應綜合房屋市場租賃價格真實情況據實予以認定。李某提交的同地段房屋租賃協議雖證明涉案小區有業主出租房屋租金可達到每月2.1萬元以上，但該租金價格僅系個別業主根據自己房屋區位及裝修情況，結合租房人實際需求，協商達成的價格，不具有普遍性。法院酌定本案年度每平方米每月租金按2010年61.36元、2011年67.82元標準計算，判決開發公司賠償李某租金損失27萬余元及其他費用。

實務要點：因商品房質量問題導致購房人無法入住，在計算購房人實際損失時，物價局價格認證中心等機構出具的價格咨詢意見，并不當然成為認定涉案房屋租金標準的直接依據。

案例索引：江蘇南京中院（2015）寧商民再終字第29號“李某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《李明柏訴南京金陵置業發展有限公司商品房預售合同糾紛案》，載《最高人民法院公報·案例》（201612/242:33）；另見江蘇南京中院（2015）寧民再終字第28號“李某與某開發公司預售合同糾紛案”，見《李明柏訴南京金陵置業發展有限公司商品房預售合同糾紛案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201606/48:41）。