在房地產(chǎn)開發(fā)公司無商品房預(yù)售許可證的情況下，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合無效

  最高人民法院對(duì)孫海濤與華鎮(zhèn)名、吉林軒宇房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司執(zhí)行異議糾紛案作出裁定，法院認(rèn)為：在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點(diǎn)重重的商品房買賣合同，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款第(四)項(xiàng)關(guān)于商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)"向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明"的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于"出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效"的規(guī)定，該合同無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對(duì)其進(jìn)行的是否定評(píng)價(jià)，因此孫海濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護(hù)。假設(shè)孫海濤和軒宇公司遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司具有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買賣合同，之后將該合同辦理備案登記，人民法院查封時(shí)就能知道涉案房屋是否已經(jīng)出售。如果知道已經(jīng)出售，人民法院就會(huì)繼續(xù)審查孫海濤是否支付部分或者全部?jī)r(jià)款，是否實(shí)際占有，孫海濤對(duì)未辦理過戶登記手續(xù)是否有過錯(cuò)等情況決定是否查封。但實(shí)際情況卻是，孫海濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致合同無法辦理登記備案，因此才會(huì)出現(xiàn)人民法院查封訟爭(zhēng)網(wǎng)點(diǎn)時(shí)無法知道該網(wǎng)點(diǎn)是否已經(jīng)由軒宇公司出售的情況，對(duì)此后果，只能由孫海濤和軒宇公司承擔(dān)，而不能由申請(qǐng)查封人華鎮(zhèn)名承擔(dān)。【該內(nèi)容引用自最高人民法院(2013)民申字第675號(hào)民事裁定書“本院認(rèn)為”部分。】