最高法案例：新世紀(jì)建設(shè)發(fā)展（深圳）有限公司與香港天光置業(yè)有限公司購(gòu)房合同糾紛案

裁判規(guī)則

核心問(wèn)題：1.雙方在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出售方尚未取得商品房預(yù)售許可證明，而是在雙方合同約定的房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間之前取得的，此種情形下的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

裁判要點(diǎn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，在進(jìn)行商品房預(yù)售行為時(shí)，出售方需取得商品房預(yù)售許可證明。雖然出售方在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，尚未取得商品房預(yù)售許可證明，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條的規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！币虼?，在雙方合同約定的房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間之前，取得商品房預(yù)售許可證明的，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。

中華人民共和國(guó)最高人民法院
民事判決書(shū)

（2001）民一終字第5號(hào)

　　上訴人（原審被告）：新世紀(jì)建設(shè)發(fā)展（深圳）有限公司。住所地：廣東省深圳市羅湖區(qū)深南路68號(hào)。
　　法定代表人：丘漢輝，董事長(zhǎng)。
　　委托代理人：鄭浩，北京市共和律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人（原審原告）：香港天光置業(yè)有限公司。住所地：香港特別行政區(qū)夏愨道16號(hào)遠(yuǎn)東金融中心48樓。
　　法定代表人：馬彥麗，董事長(zhǎng)。
　　委托代理人：陶章啟，廣東華邦世紀(jì)律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：陳爽，中國(guó)光大集團(tuán)有限公司法律部副主任。
　　上訴人新世紀(jì)建設(shè)發(fā)展（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱新世紀(jì)公司）為與被上訴人香港天光置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天光公司）購(gòu)房合同糾紛一案，不服廣東省高級(jí)人民法院（2000）粵高法民初字第8號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。新世紀(jì)公司的委托代理人鄭浩，天光公司的委托代理人陶章啟、陳爽參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　經(jīng)審理查明：1997年5月1日，天光公司與新世紀(jì)公司簽訂《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：天光公司向新世紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)深圳市深南東路68號(hào)新世紀(jì)廣場(chǎng)西塔樓第27層至39層、第40層的1／4，總面積20 000平方米，每平方米港幣9000元，總金額為港幣18 000萬(wàn)元；新世紀(jì)公司須于1998年12月31日將本合同規(guī)定驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付給天光公司使用；若新世紀(jì)公司不能按時(shí)將上述房屋交付給天光公司使用，延期超過(guò)30天，天光公司有權(quán)單方解除合同，新世紀(jì)公司應(yīng)在10天內(nèi)將天光公司已付的一切款項(xiàng)及其利息退還，同時(shí)每延期1日須支付相當(dāng)于上述房地產(chǎn)款價(jià)1‰的違約金或延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。合同簽訂后，新世紀(jì)公司于1997年11月28日取得了《深圳市房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。
　　1997年5月初，經(jīng)新世紀(jì)公司、新世紀(jì)國(guó)際（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱新世紀(jì)國(guó)際公司）和中國(guó)光大集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱光大集團(tuán)）地產(chǎn)部及其屬下裕策發(fā)展有限公司協(xié)商一致，將裕策發(fā)展有限公司對(duì)新世紀(jì)國(guó)際公司的到期債權(quán)（借款本息）共計(jì)港幣102 589 040．8元（到期日為1997年5月28日）轉(zhuǎn)讓給光大集團(tuán)地產(chǎn)部，再由光大集團(tuán)地產(chǎn)部轉(zhuǎn)讓給新世紀(jì)公司。由此新世紀(jì)公司取得對(duì)新世紀(jì)國(guó)際公司的債權(quán)港幣102 589 040．8元。1997年5月6日，光大集團(tuán)根據(jù)上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓合意和新世紀(jì)公司的付款指示，通過(guò)中國(guó)銀行香港分行將天光公司委托光大集團(tuán)支付的購(gòu)房款余額港幣77 41O 959．2元一次性全部付至新世紀(jì)公司指定的銀行賬戶。上述兩項(xiàng)所付款項(xiàng)合計(jì)為港幣18 000萬(wàn)元。2000年1月10日，光大集團(tuán)出具《關(guān)于代天光置業(yè)有限公司向新世紀(jì)建設(shè)發(fā)展（深圳）有限公司支付購(gòu)房款項(xiàng)的情況說(shuō)明》，確認(rèn)光大集團(tuán)按新世紀(jì)公司的指示向其支付的上述全部款項(xiàng)，皆為代付款，其一切權(quán)益的享有人為天光公司。
　　1998年3月30日，新世紀(jì)公司為天光公司出具《付清樓款證明》稱：“中國(guó)光大集團(tuán)有限公司地產(chǎn)部向我司購(gòu)買(mǎi)新世紀(jì)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓20 000平方米，總樓款18 000萬(wàn)元，該樓款已全部付清。”1999年5月1日，新世紀(jì)公司按照天光公司的指定，在天光公司的函件上蓋章確認(rèn)天光公司已付清購(gòu)買(mǎi)新世紀(jì)廣場(chǎng)20 000平方米購(gòu)樓款港幣18 000萬(wàn)元后，寄往天光公司的審計(jì)單位香港畢馬威會(huì)計(jì)師行。2000年3月13日，新世紀(jì)公司向光大集團(tuán)地產(chǎn)部出具《關(guān)于征求回購(gòu)光大集團(tuán)所購(gòu)的新世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)的函》稱：“我公司于1997年5月與貴集團(tuán)屬下天光置業(yè)公司簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)》協(xié)議書(shū)，貴集團(tuán)訂購(gòu)了我司投資建設(shè)的新世紀(jì)廣場(chǎng)20 000平方米寫(xiě)字樓，我司也于此期間分兩次收取貴集團(tuán)購(gòu)房款共HKD18 000萬(wàn)元?！毙率兰o(jì)公司在一審答辯狀中也認(rèn)可應(yīng)返還天光公司購(gòu)樓款港幣18 000萬(wàn)元。
　　由于新世紀(jì)公司無(wú)法于合同約定的1998年12月31日將樓房交付給天光公司使用，雙方于2000年1月24日簽訂了《會(huì)議紀(jì)要》：對(duì)于光大集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)新世紀(jì)公司港幣18 000萬(wàn)元物業(yè)的權(quán)益保障問(wèn)題，新世紀(jì)公司承諾對(duì)光大集團(tuán)的權(quán)益提供保障的方案，并對(duì)延期交樓一事對(duì)光大集團(tuán)提出補(bǔ)償方案；光大集團(tuán)原則同意新世紀(jì)公司提出回購(gòu)的意見(jiàn)，并請(qǐng)其盡快提出回購(gòu)的時(shí)間、計(jì)劃和回購(gòu)的價(jià)格水平，供光大集團(tuán)考慮。
　　2000年3月20日，新世紀(jì)公司就《關(guān)于光大集團(tuán)與被告之間購(gòu)房、借款和提供擔(dān)保處理情況的通報(bào)及征求意見(jiàn)》致函光大集團(tuán)地產(chǎn)部，稱：對(duì)售予光大集團(tuán)港幣18 000萬(wàn)元的新世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)原價(jià)回購(gòu)，雙方簽訂回購(gòu)協(xié)議后，新世紀(jì)公司可一次性付還光大集團(tuán)購(gòu)樓款港幣10 000萬(wàn)元；購(gòu)樓款余額港幣8000萬(wàn)元將于1年內(nèi)付清；為保證能到期清償，新世紀(jì)公司愿提供新世紀(jì)廣場(chǎng)等值物業(yè)作為抵押。后因雙方未能達(dá)成回購(gòu)補(bǔ)償協(xié)議，天光公司訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，判令新世紀(jì)公司返還購(gòu)樓款及賠償損失。
　　另查：天光公司是光大集團(tuán)的全資子公司。
　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：深圳市深南東路68號(hào)新世紀(jì)廣場(chǎng)是新世紀(jì)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。雙方在簽訂《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，新世紀(jì)公司尚未取得《預(yù)售商品房許可證》，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。該合同項(xiàng)下房屋至今也未經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，不具備交付使用條件，因此天光公司請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效并要求新世紀(jì)公司返還購(gòu)房款本息有理，應(yīng)予支持。新世紀(jì)公司應(yīng)返還購(gòu)房款本金港幣18 000萬(wàn)元和支付利息給天光公司（利息按中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利率計(jì)算，從收到款項(xiàng)之日起至還清款項(xiàng)之日止）。新世紀(jì)公司答辯認(rèn)為雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》有效，其雖然確有逾期交樓的行為，但該行為并非違約行為，且天光公司也對(duì)該行為放棄異議權(quán)，其不承擔(dān)法律責(zé)任，天光公司向法院起訴，屬濫用訴權(quán)，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。對(duì)此，法院認(rèn)為，天光公司與新世紀(jì)公司為解除購(gòu)房合同的善后事宜，雖簽訂了《會(huì)議紀(jì)要》，但最終未能達(dá)成新的協(xié)議，問(wèn)題最終沒(méi)有得到解決。天光公司向法院起訴，請(qǐng)求保護(hù)自己的合法權(quán)益，并非濫用訴權(quán)。即使雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》有效，雙方同意解除合同，新世紀(jì)公司也應(yīng)返還購(gòu)房款本金及其利息給天光公司。故新世紀(jì)公司的答辯請(qǐng)求無(wú)理，不予采納。據(jù)此判決：1．天光公司與新世紀(jì)公司于1997年5月1日簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；2．新世紀(jì)公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)返還購(gòu)房款港幣18 000萬(wàn)元及利息給天光公司（利息按中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利率計(jì)算，從每筆款支付之日起至還清之日止，其中77 410 959．2元從1997年5月6日起算，102 589 040．8元從1997年5月28日起算）。案件受理費(fèi)港幣1 210 010元、訴訟保全費(fèi)港幣1 225 520元，由新世紀(jì)公司負(fù)擔(dān)。
　　新世紀(jì)公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：天光公司沒(méi)有提供合法有效的付清樓款證明和債權(quán)置換憑證，其所提交的銀行匯票的付款主體是光大集團(tuán)，一審判決認(rèn)定天光公司已履行了樓款支付義務(wù)缺乏事實(shí)基礎(chǔ)；《會(huì)議紀(jì)要》所形成的回購(gòu)是雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的最后解決方案，是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效；新世紀(jì)公司在雙方合同簽訂后取得了預(yù)售許可證，一審判決以合同訂立時(shí)沒(méi)有取得預(yù)售許可證為由認(rèn)定合同無(wú)效，與事實(shí)不符適用法律不當(dāng)。
　　天光公司答辯稱：天光公司提交的證據(jù)材料完全可以相互認(rèn)證付清全部樓款的基本事實(shí)；《會(huì)議紀(jì)要》不符合合同法上的要約與承諾條件，不能認(rèn)定為合同；一審判決認(rèn)定合同無(wú)效，適用法律適當(dāng)。
　　本院認(rèn)為：新世紀(jì)公司在合同訂立時(shí)雖未取得《預(yù)售商品房許可證》，但是，在合同約定的房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間之前，新世紀(jì)公司已取得該許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于運(yùn)用（中華人民共和國(guó)合同法）若干問(wèn)題的解釋（一）》第三條、第九條及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定有效。新世紀(jì)公司于1999年5月1日向天光公司及天光公司的審計(jì)單位香港畢馬威會(huì)計(jì)師行蓋章確認(rèn)天光公司已支付購(gòu)買(mǎi)新世紀(jì)廣場(chǎng)購(gòu)樓款港幣18 000萬(wàn)元，且光大集團(tuán)已書(shū)面確認(rèn)其支付港幣18 000萬(wàn)元系代付款，一切權(quán)益享有人為天光公司，光大集團(tuán)所支付的港幣18 000萬(wàn)元應(yīng)視為天光公司所付；新世紀(jì)公司在天光公司的函件上蓋章確認(rèn)收取其購(gòu)樓款港幣18 000萬(wàn)元，現(xiàn)主張畢馬威會(huì)計(jì)師行確認(rèn)的該筆樓款不是本案爭(zhēng)議的款項(xiàng)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)；《付清樓款證明》中雖未寫(xiě)明總樓款18 000萬(wàn)元的幣種，但新世紀(jì)公司2000年3月13日出具的《關(guān)于征求回購(gòu)光大集團(tuán)所購(gòu)的新世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)的函》及3月 20日出具的《關(guān)于光大集團(tuán)與新世紀(jì)公司之間購(gòu)房、借款和提供擔(dān)保處理情況的通報(bào)及征求意見(jiàn)》中均確認(rèn)收取光大集團(tuán)購(gòu)房款港幣18 000萬(wàn)元，新世紀(jì)公司主張《付清樓款證明中的18 000萬(wàn)元系指人民幣，沒(méi)有證據(jù)；綜上證據(jù)足以確認(rèn)天光公司已支付購(gòu)樓款港幣18 000萬(wàn)元，新世紀(jì)公司應(yīng)予返還并支付利息。新世紀(jì)公司上訴關(guān)于《付清樓款證明》中承兌對(duì)象不是天光公司，而是光大集團(tuán)，總樓款18 000萬(wàn)元系指人民幣，與本案爭(zhēng)議的額、幣種不同等主張，本院不予支持。新世紀(jì)公司上訴主張2000年1月24日《會(huì)議紀(jì)要中該公司與光大集團(tuán)對(duì)其回購(gòu)房屋進(jìn)行了約定，應(yīng)認(rèn)定有效。由于在該紀(jì)要中，光大集團(tuán)作出了原則同意回購(gòu)的意思表示，雙方并未對(duì)房屋回購(gòu)的價(jià)格、付款時(shí)間、利益補(bǔ)償?shù)戎鲉?wèn)題進(jìn)行約定，故該紀(jì)要不能作為處理本案的根據(jù)。由于新世紀(jì)公司至今無(wú)法交付房屋，使合同無(wú)法繼續(xù)履行，已構(gòu)成根本違約，天光公司請(qǐng)求由新世紀(jì)公司退還其購(gòu)樓款及利息主張，予以支持。薪世紀(jì)公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、維持廣東省高級(jí)人民法院（2000）粵高法民初字第8號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
　　二、變更廣東省高級(jí)人民法院（2000）粵高法民初字第8號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：新世紀(jì)公司與天光公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》有效，予以解除。
　　一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)人民幣1 283 579元由新世紀(jì)公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　劉竹梅
審　判　員　王文芳
代理審判員　楊興業(yè)
二00一年五月二十四日
書(shū)　記　員　辛正郁