農村房屋買賣合同糾紛典型案例：管桂香、徐洪業農村房屋買賣合同糾紛案

山東省青島市中級人民法院
民事判決書

(2019)魯02民終10538號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：管桂香。
　　上訴人（原審被告、反訴原告）：徐洪業。
　　上訴人（原審被告、反訴原告）：徐洪美。
　　以上三上訴人之共同委托訴訟代理人：劉淑林，山東德衡（青島西海岸經濟新區）律師事務所律師。
　　以上三上訴人之共同委托訴訟代理人：包志明，山東德衡（青島西海岸經濟新區）律師事務所律師。
　　上訴人（原審被告、反訴原告）：徐洪枝。
　　委托訴訟代理人：劉敏，北京盈科律師事務所律師。
　　被上訴人（原審原告、反訴被告）：徐洪友。
　　委托訴訟代理人：張新紅，山東倡通律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王磊，山東倡通律師事務所律師。
　　上訴人管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝因與被上訴人徐洪友農村房屋買賣合同糾紛一案，不服山東省青島市黃島區人民法院（2018）魯0211民初414號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
　　上訴人管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝共同上訴請求：依法裁定撤銷山東省青島市黃島區人民法院(2018)魯0211民初414號民事判決，改判“1、駁回被上訴人徐洪友的訴訟請求；2、被上訴人徐洪友返還宅基地(地號：F2—36—195)及將上訴人房屋恢復原狀"；2．依法判決本案一審、二審的訴訟費用全部由被上訴人承擔。事實和理由：原審判決在認定事實、適用法律方面均存在嚴重錯誤，根據《民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項，懇請二審法院依法裁定撤銷原審判決，支持上訴人的上訴請求。一、徐亮法與被上訴人徐洪友系叔侄關系，雙方之間是房屋借用關系，一審法院在徐洪友未舉證證明雙方存在房屋買賣行為的情況下，依據徐洪友提交的與事實不符且自相矛盾的證據和所謂的有利于被上訴人的交易習慣、常理，主觀臆斷徐亮法與徐洪友之間存在房屋買賣行為，在認定事實方面存在嚴重錯誤，懇請二審法院依法撤銷原判，駁回被上訴人徐洪友的訴訟請求。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第5條^{愛法律，有未來}的規定，“在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任"。本案一審過程中，徐洪友未提交書面房屋買賣合同；在證明房屋買賣口頭約定的過程中，徐洪友提交的證據存在自相矛盾，不足以證明其訴求：第一，徐洪友提交的鄧某1、鄧某2的證言，真實性存在嚴重問題，不具有證明力。比如兩位證人忽而說交易價格2000元，忽而又說1800元，兩位證人出庭作證時均陳述1996年買房商談一事發生在徐亮法新建的房子中，但徐亮法是在1997午下半年建造的新房，1998年才搬到新房居住，上訴人一審時提交了同村徐太法、鄧文新、萬清玉、萬世亮的證言，足以證明上述新房建造的時間，因此證人鄧某1、鄧某2主觀臆斷出1996年在徐亮法新房中進行房屋買賣交易，與客觀事實明顯相悖。第二，上訴人一方經向該居委會的書記和保管公章的會計核實，居委會并未出具過上訴人一審時向法院提交了相應的證據證明，徐洪友提交的2005年上莊社區居委會出具的《證明》系偽造的。第三，徐洪友主張支付給徐亮法1800元購房款但卻沒有提交任何付款的證據。綜上，被上訴人一審時末充分舉證其與徐亮法之間存在房屋買賣行為，依法應當承擔舉證不能的后果。然而，一審法院卻在原審判決中全部采納了被上訴人存在自相矛盾的證據，而對上訴人一審提交的證據絲毫沒有提及，明顯偏向被上訴人，懇請二審法院依法查清本案事實后改判，以維護司法公正。二、由于涉案房屋及其所在宅基地的使用權均為徐亮法和上訴人共同共有，即使徐亮法處分該房產，因未經上訴人同意擅自出售房屋并致使宅基地使用權也隨之被處分，也屬于無權處分，根據《物權法》第106條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人"，徐洪友不符合善意取得房屋所有權和宅基地使用權的條件，所以即使徐亮法與徐洪友之間存在房屋買賣行為且有效，上訴人作為權利人，仍然有權行使物權保護請求權，要求被上訴人徐洪友返還宅基地并將地上房屋恢復原狀。《物權法》第15條明確區分了合同效力和物權變動效力，一審法院卻將兩者混為一談，以合同有效為由直接推出物權變動的結論，在適用法律方面存在嚴重錯誤，懇請二審法院依法改判，支持上訴人一審時的反訴請求。綜上所述，徐亮法與被上訴人徐洪友之間是房屋借用關系而非房屋買賣關系，原審判決認定事實錯誤；即使一審法院認為房屋買賣行為存在且有效，依據《物權法》第106條和第15條的規定，物權并未發生變動，上訴人仍有權追回涉案房屋所有權和宅基地使用權，原審判決適用法律錯誤。
　　被上訴人徐洪友辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。上訴人的上訴理由缺乏事實和法律依據，依法不能成立。一、徐洪友與徐亮法、上訴人管桂香于1996年買賣上莊社區三間舊房的（原門牌號××行為真實合法有效，依法受法律保護。一審判決已查清的本案事實：1996年春天，徐洪友因無房屋居住，急需建房，經與徐洪友的二叔徐亮法協商，徐洪友與徐亮法達成房屋買賣協議。徐亮法將其分家所得的位于間舊房（地號：F2-36-195號）賣給徐洪友，作價1800元。交易當晚，在徐亮法家中，有鄰居鄧某2、鄧某1、于瑞勇當證人，徐洪友向徐亮法交付了1800元房款，由鄧某1當場點錢當場寫的收條，徐洪友和徐亮法均在收條上簽字確認，上訴人管桂香也在現場，并完全同意該買賣行為。后徐亮法將該三間舊房的《集體土地建設用地使用證》原件交付給徐洪友。同年徐洪友經村委會批準，將該三間舊房連同西側的兩間舊房拆除翻建成現在的四間房屋，徐洪友居住至今。徐洪友與徐亮法及上訴人管桂香之間就買賣上莊社區的原門牌號為××得三件老房的事實清楚，他們之間的房屋買賣行為是有效的民事法律行為。依據《民法通則》第五十四條規定，民事法律行為從成立時生效。徐洪友為證明自己的主張一審庭審時向法庭提交了六組證明，該六組證據能夠證明徐洪友的主張具有事實和法律依據，依法成立。因此，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。二、上訴人的上訴請求缺乏事實和法律依據，依法應駁回其上訴請求。（一）上訴人訴稱徐亮法與徐洪友之間是房屋借用關系與事實不符，其上訴理由更無任何法律依據。1、案涉房屋面臨拆遷安置時，上訴人管桂香和徐洪業在多次寫給上莊社區及辛安辦事處的申請中多次認可將房屋賣給徐洪友的事實，且在（2017）魯0211民初4817號一案庭審中，上訴人已認可徐洪友一審提交的證據三四上訴人向上莊社區提交的說明和申告書中陳述的內容。現在卻在本案一審開庭的法庭上進行反言予以否認，足以看出上訴人辯稱房屋只是借用系虛假事實陳述。根據我國法律禁反言的原則，可以認定雙方的買賣關系成立。2、上訴人辯稱是將房屋借用給徐洪友，對此上訴人沒有任何證據予以佐證。依據我國民訴法“誰主張，誰舉證"原則，應當承擔舉證不能的不利法律后果；如果真是借用，在徐洪友拆除了涉案三間舊房，重新建設居住至今，但為何時隔21年之久，上訴人一直也未向徐洪友主張任何權利或者提出任何異議？為何還將涉案房屋的房產證原件交付給徐洪友？這些均與常理和邏輯不符，上訴人如此辯稱不僅違背誠實信用，也難以自圓其說。(二)上訴人認為案涉房屋系徐亮法和上訴人共同共有，徐亮法系無權處分的上訴理由沒有事實和法律依據。1、原××房屋是徐亮法祖上留下來的三間老房，屬于徐亮法的個人財產，徐亮法在去世前的1996年就將××房屋給徐洪友。徐亮法去世前該××房屋就已不存在了。上訴人認為案涉房屋系徐亮法和上訴人共同共有沒有任何事實和法律依據。2、上訴人辯稱涉案房屋系上訴人與徐亮法的家庭共同財產，其一審庭審時向法庭提交了戶口簿來證明該待證事實，是荒謬的，缺乏法律依據的。從上訴人提交的戶口簿開看，上訴人管桂香的戶籍地址為上莊社區355號，與本案爭議的房屋（××）無關聯。退一步講，假設上訴人管桂香不知情，但徐洪友同年進行了重新建設，上訴人管桂香與徐洪友同村居住，僅一墻之隔，且是叔侄關系，應當知悉徐洪友重建房屋的事實。同時，該戶口簿也可證實徐洪友與徐亮法、管桂香雙方的買賣關系成立，因為在農村只有買賣房屋時，才可遷移戶口。從該戶口簿來看，上訴人管桂香已另批宅基地，即上莊社區355號，上訴人管桂香若主張涉案的三間舊房也屬于其所有，顯然違背了我國《土地管理法》第六十二條規定的“一戶一宅"的原則，是沒有任何法律依據的。從上訴人管桂香的宅基地變遷反而能證明是因為涉案房屋發生了買賣行為，上訴人才將戶口遷出，另批了宅基地居住。（三）上訴人主張徐洪友返還宅基地及將上訴人房屋恢復原狀的反訴請求也沒有任何事實和法律依據。本案的涉案三間舊房已被徐洪友于1996年春天購買，取得了三間舊房的所有權，同年徐洪友已經將原三間舊房拆除，并與自有的兩間舊房一并重新建成現在的四間房屋,并不是上訴人一審訴稱的"翻修"。由于該三間舊房已滅失，宅基地為集體村民享有所有權，上訴人管桂香并不享有任何權利，其要求徐洪友返還宅基地的主體系不適格主體。另，徐洪友重新建成現在的四間房屋后，至今已居住長達20余年之久，上訴人與徐洪友為同一社區居民，也從未提出任何異議。退一步講，現上訴人主張該原有三間舊房系借用給徐洪友，但直至2018年3月，才提起恢復原狀的反訴請求，因恢復原狀糾紛屬于侵權法律關系，也已經超過20年最長訴訟時效期間，依法應不予支持。故一審判決不予支持四上訴人的反訴請求系認定案件事實清。
　　徐洪友向一審法院起訴請求，1.依法確認徐洪友與徐亮法、管桂香于1996年就上莊社區門牌號為××的三間舊房（地號：F2-36-195號）的房屋買賣行為合法有效；2.訴訟費由管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝承擔。
　　管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝反訴請求：1、依法判決徐洪友返還宅基地（地號：F2-36-195）并將管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝的房屋恢復原狀；2、反訴案件受理費由徐洪友負擔。
　　一審法院認定事實：
　　1.徐洪友與徐亮法（已故）、管桂香均系青島市黃島區辛安街道辦事處上莊社區集體經濟組織成員。徐亮法（已故）與管桂香系夫妻，徐洪業、徐洪美、徐洪枝系二人子女。徐亮法（已故）與徐洪友系叔侄。
　　2.徐亮法在上莊社區原有宅基地一處，1993年2月2日，青島市黃島區土地管理局向其頒發了集體土地建設用地使用證，載明地號為F2-36-195，該宅基地上有住宅三間。
　　3.1996年，徐洪友就購買上述三間房屋與徐亮法達成合意，后經同村鄧某1、鄧某2等人見證，徐洪友向徐亮法支付了購房款，隨后徐洪友將該三間房屋及另購的相鄰兩間一并拆除后新建為四間房屋并居住生活至今，而徐亮法亦在該村的其他位置新建了住宅。該原三間房屋的《集體土地建設用地使用證》亦由徐洪友持有。
　　4.2005年，上莊社區居委會出具證明一份，內容為“我村村民徐洪友因無房居住，急需建房，因此經自愿與本村徐亮法協商并經村委會同意，雙方達成房屋買賣協議。1996年，徐亮法將位于間舊房賣給徐洪友，價款為1800元，同年徐洪友進行了翻建，使用至今。同時徐洪友購買徐洪金兩間舊房（集體土地使用證為F2-36-194），價款為1200元，徐洪友也進行了翻建，使用至今。以上兩套舊房的集體土地建設用地使用證都歸徐洪友所有。特此證明。（注：徐明法的房子當時分家給徐洪金，沒有進行變更手續）證明人：鄧某1、鄧某2于瑞勇2005年月日"。
　　5.2016年8月2日，管桂香、徐洪業出具《關于徐亮法原有三間房屋不同意拆遷的說明》一份，內容為“徐亮法原有合法房屋三間，門牌號為××。生前與徐洪友發生交易，此房未過戶，未變更名稱，作為繼承人，現無法認定交易過程的客觀真實性和先前達成的口頭約定，雙方存在爭議，所有人不同意簽訂拆遷協議，解釋權歸房屋所有人。請社區兩委人員不能給與此房辦理相關手續，應由房權所有人的繼承人填寫協議及解釋。房屋繼承人管桂香（簽字捺印）徐洪業（簽字捺印）2016.8.2"。
　　6.2016年8月22日，徐洪業又向上莊居委會提交《關于房屋產權糾紛申告書》一份，內容為“上莊居委會：原徐亮法有房屋三間位于山東青島黃島區辛安街道上莊村××，徐亮法把名下的三間房屋與徐洪友有過不合法交易，徐亮法在沒有告知征求共同所有人管桂香及其子女意見的情況下，非理性地以1800元價格把賣出，相關權益人知情后皆堅決反對，因此交易既侵害了共同所有人的權益，徐亮法事后也很是后悔，徐洪友多次要求過戶都被拒絕，后徐洪友主動提出給予一定補償，考慮到又是本家人，我們相信了他的承諾，但其至今回避溝通解決問題。今特向居委會申訴這一房屋爭議問題，懇請居委會停止簽訂房屋拆遷協議及后續房屋相關手續。申訴人：管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業（捺印）2016年8月22日。"
　　7.本案審理過程中，經徐洪友申請，鄧某1、鄧某2均出庭作證，二證人均陳述了雙方買賣涉案三間房屋的過程。
　　一審法院認為，民事活動應該遵循誠實信用原則。本案的爭議焦點為：徐洪友與徐亮法之間是否存在房屋買賣的事實。徐洪友為證實其于1996年購買了原地號為F2-36-195三間房屋的主張，提交了該三間房屋原集體土地使用權證，兩證人證言、上莊社區居委會出具的證明等證據，同時又有雙方均認可的原三間舊房在1996年即已被徐洪友拆除重建，且新建后的房屋亦由徐洪友居住至今的事實佐證。雖然管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業主張原三間舊房系出借給徐洪友而非出售，但僅以三間舊房的集體土地使用權證中登記權利人為徐亮法即否定前述事實，顯然不能成立。農村宅基地所有權歸村集體所有，該經濟組織內村民僅享有使用權，而土地使用權利人的登記公示作用并不能當然作為否定存在權利人變更等先行行為的必然依據。同時，徐洪友與徐亮法及管桂香等系同村集體經濟組織成員，雙方長期在該村居住生活，對涉案三間舊房的拆除翻建屬于村民日常活動中的重大事項，再結合該時農村房屋買賣的交易習慣，管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業作為利益相關人，尤其是管桂香應是對該過程明確知曉，但其未能提交證據證實曾在徐洪友完成翻建后的二十年內向徐洪友行使過追索權，而是任該狀態持續行進，并且管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業辯稱原涉案三間舊房系出借給徐洪友使用，但現原三間舊房的土地使用權證卻由徐洪友持有，上述所謂出借房屋后的持續狀態及出借房屋的同時又將權利證書交付給借用人的行為，明顯與常理相悖，故對管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業關于涉案三間舊房系出借給徐洪友的辯解，一審法院不予采信。對徐洪友系從徐亮法、管桂香處購買了原地號為F2-36-195三間房屋的事實，一審法院予以確認。至于雙方之間房屋買賣行為的效力，如上所述，雙方系同一集體經濟組織成員，該買賣行為不違反法律、行政法規的相關規定，應為有效。至于管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業提出的反訴請求。管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業并不能提交證據證實徐洪友是通過侵權或不當得利等侵犯其法益的方式取得涉案原三間舊房。相反，根據現有證據，徐洪友對涉案三間房屋的權利取得系通過買賣之意定行為。根據“房地一體"原則，涉案原三間舊房被出售給徐洪友并經其拆除新建后，該三間舊房即已被新建房屋取代而滅失，且原房屋所依附宅基地使用權亦應已同時讓渡至徐洪友徐洪友處。綜上，管桂香徐洪枝徐洪美徐洪業的反訴請求缺乏請求權基礎，對其反訴請求，一審法院不予支持。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條北大法寶、第十條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、徐洪友與徐亮法（已故）、管桂香于1996年關于原青島市黃島區辛安街道辦事處上莊村地號為F2-36-195號的三間房屋買賣行為有效。二、駁回管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝的反訴請求。案件受理費100元，由管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝負擔。反訴案件受理費100元，由管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝負擔。
　　二審查明的案件事實與一審一致。另查明：
　　訴爭三間舊房的門牌號為××，地號為F2-36-195號。
　　徐洪友一審提交的其委托訴訟代理人王磊及其同事王本坤對鄧某2、鄧某12017年3月6日作的兩份調查筆錄記載，鄧某2、鄧某1均稱徐洪友讓其二人當訴爭三間舊房買賣的中間人，當時講好價錢1800元，鄧某1把徐洪友的錢點好了后交給了徐亮法，鄧某1寫的收條，當晚其二人與于瑞勇、徐洪友在徐亮法家吃飯，管桂香做飯。一審法院于2018年7月30日分別對鄧某2、鄧某1作了調查筆錄，一審庭審時該二人出庭作證。鄧某2、鄧某1證言除上述陳述的內容外，還稱當時徐洪友通過鄧某1交給徐亮法的是2000元，徐亮法又拿出200元給了徐洪友，少要200元。
　　一審法院對徐太法、鄧文新、萬清玉、萬世亮調查，四證人均稱徐亮法另一處新建的房子是在1997年蓋的。二審時徐洪友稱該房1993年已經存在，1997年只是翻建，管桂香、徐洪枝、徐洪美、徐洪業承認是翻建。
　　關于徐洪友主張的購買徐亮法訴爭三間舊房有無書面合同問題。二審時徐洪友稱：沒有書面合同，有收到房款的條，后來丟失。管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝稱：沒有買賣。
　　二審時，本院調查徐洪友一審提交的管桂香、徐洪業出具的《關于徐亮法原有三間房屋不同意拆遷的說明》，以及徐洪業向上莊居委會提交的《關于房屋產權糾紛申告書》的真實性。管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝稱：真實性無異議，是徐洪業簽字按的手印。2016年徐洪業到村里對訴爭房屋簽訂拆遷協議，村書記拿出2005年上莊社區居委會出具的《證明》，對徐洪業進行誤導，徐洪業為了阻止徐洪友與村委簽訂拆遷協議，所以就出具了上述兩份材料。本院認為，由于管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝對徐洪友提交的上述兩份材料的真實性予以認可，本院對該兩份材料的真實性予以認定。
　　還查明，徐洪友將訴爭三間舊房連同購買案外人的兩間房屋翻建成四建新房，由徐洪友出資。
　　二審時本院主持調解，管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝同意給付徐洪友訴爭房屋五分之一的份額，徐洪友不同意調解，調解未成。
　　本院認為，一、根據各方當事人的舉證及一、二審調查情況，一審法院認定徐洪友與徐亮法（已故）、管桂香于1996年關于訴爭房屋的買賣行為有效，是正確的，理由是：
　　（一）鄧某1、鄧某2接受一審法院調查及一審出庭作證的證言，證明了1996年徐洪友購買徐亮法訴爭三間舊房的事實及經過。鄧某1、鄧某2在接受一審法院調查及一審出庭作證時，雖然說過涉案房屋交易價格為2000元，但同時又說徐亮法當時退給了徐洪友200元，即少要200元，實際交易價格為1800元，這與其接受徐洪友的委托代理人及同事調查時所稱的房屋價格1800元并不矛盾。證人鄧某2、鄧某1在接受一審法院調查時，鄧某2稱是在徐亮法的四間大房子里交接房款并吃飯，鄧某1稱是（1996年）在徐亮法四間新房子里交接房款并吃飯。一審法院對徐太法、鄧文新、萬清玉、萬世亮調查，四證人均稱徐亮法另一處新建的房子是在1997年蓋的（二審時稱是翻建）。對此問題本院認為，徐太法等四證人證言，無其它證據或事實印證或佐證，真實性無法認定。即使該四人證言屬實，鄧某1、鄧某2年事已高，且其一審作證時間離訴爭三間舊房的交易時間已二十余年，對當時情形的記憶存在一定的偏差是可以理解的，這并不能否認徐洪友與徐亮法、管桂香買賣訴爭三間舊房的事實。
　　（二）管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝認為2005年上莊社區居委會出具的《證明》是偽造的，對《證明》上加蓋的上莊社區居委會公章的真實性也不予認可，應當承擔舉證證明的責任。管桂香、徐洪業、徐洪美提交的其委托訴訟代理人李潤民、劉淑林對時任村書記于殿章和時任村會計萬世會的調查筆錄，因于殿章、萬世會未出庭作證，該兩份調查筆錄不具有證據效力，筆錄內容本院不予采信。對于該《證明》及加蓋的印章，管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝無有效證據證明是偽造的，故其真實性應予認定，證明內容本院予以采納。該證據能夠證明1996年徐洪友購買徐亮法訴爭三間舊房，并將該房與另購案外人的兩間房屋一起翻建成四間新房，由徐洪友居住使用至今，訴爭的三間舊房標的物已不存在的事實。
　　（三）訴爭三間舊房的土地使用證由徐洪友持有，進一步印證了徐洪友購買徐亮法、管桂香訴爭三間舊房的事實。同時，徐洪友持有該房土地使用證的事實，與管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝主張的借房關系不符。
　　（四）管桂香、徐洪業向上莊居委會出具的《關于徐亮法原有三間房屋不同意拆遷的說明》，應當認定系管桂香和徐洪業的意思表示。該《說明》載明“徐洪亮原有合法房屋三間，門牌號為××，前與徐洪友發生交易，未變更名稱"，故應當認定管桂香、徐洪業自認徐亮法與徐洪友就訴爭三間舊房發生過買賣交易事實。徐洪業向上莊居委會出具的《關于房屋產權糾紛申告書》，落款有管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝的名字（打印），但僅徐洪業在其名字上捺印，應認定系徐洪業的意思表示。該《申告書》載明“原徐亮法有房屋三間位于山東青島黃島區辛安街道上莊村28號，徐亮法把名下的三間房屋與徐洪友有過不合法交易。"，故亦應當認定徐洪業自認徐亮法將訴爭三間舊房賣給了徐洪友的事實。
　　（五）徐洪友購買徐亮法、管桂香訴爭三間舊房的當年，就出資對該房屋連同購買案外人的另外兩間房屋一起翻建成四間新房，并占有、使用至今。且訴爭四間新房擬拆遷前，管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝及徐亮法（生前）均未提過異議。
　　本院認為，雖然徐洪友沒有提交購買徐亮法三間舊房的書面合同及房款收據，但上述（一）（二）（三）（四）（五）項事實或證據，相互印證，足以證明徐洪友購買徐亮法訴爭三間舊房的事實。由于訴爭三間舊房的土地使用人是徐亮法，因此徐亮法有權對該三間舊房進行處分，其出賣給徐洪友的行為是有效的。即使訴爭三間舊房系徐亮法與管桂香的夫妻共同財產或家庭共同財產，徐亮法將房屋賣給徐洪友的行為，也屬于夫妻代理或家事代理行為，且證人鄧某2、鄧某1均證明房屋交易時管桂香在現場，且沒有提出異議。徐洪友在購得徐亮法訴爭三間舊房前，在社區內無房屋，現僅存將該三間舊房連同購買案外人兩間房屋翻建成的四間新房屋一處，不違反農村宅基地政策。且上莊社區居委會2005年出具的證明，也是對徐洪友購買徐亮法三間舊房事實及房屋歸屬的確認。故徐洪友與徐亮法關于訴爭三間舊房的交易行為依法應得到保護，一審法院支持徐洪友的訴訟請求是正確的，本院予以維持。管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝上訴請求駁回徐洪友的訴訟請求，本院不予支持。
　　二、徐洪友持有訴爭三間舊房的土地使用證，徐洪友在取得該房后的當年，就出資將該房連同購買案外人的兩間房屋拆除重建成四間新房并占有使用至今，訴爭的三間舊房標的物滅失,該一系列行為或事實不符合房屋借用關系的行為特征。管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝認為徐洪友與徐亮法就訴爭三間舊房是借用關系，沒有舉證證明，且與其在《關于徐亮法原有三間房屋不同意拆遷的說明》《關于房屋產權糾紛申告書》中承認的房屋買買事實相矛盾，本院不予采信。故管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝上訴請求徐洪友返還訴爭宅基地并將房屋恢復原狀，本院亦不予支持。
　　綜上所述，上訴人管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝的上訴請求不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項、第一百七十五條的規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費100，由上訴人管桂香、徐洪業、徐洪美、徐洪枝負擔。
　　本判決為終審判決。

審判長　董則明
審判員　高中日
審判員　王昌民
二〇二〇年一月二十二日
書記員　王　晶
書記員　李珊珊