農村房屋買賣合同糾紛典型案例：崔玉華等與韋慧娟等農村房屋買賣合同糾紛案

北京市第三中級人民法院
民事判決書

(2020)京03民終167號

　　上訴人（原審原告）：楊殿維。
　　上訴人（原審原告）：崔玉華。
　　上訴人（原審原告）：楊志剛。
　　上訴人（原審原告）：楊志強。
　　上列四上訴人之共同委托訴訟代理人：邸坤鵬，北京市世紀律師事務所律師。
　　被上訴人（原審被告）：武懷林。
　　被上訴人（原審被告）：韋慧娟。
　　上訴人楊志剛、楊志強、楊殿維、崔玉華因與被上訴人武懷林、韋慧娟農村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市懷柔區人民法院（2019）京0116民初2866號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月1日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現已審理終結。
　　楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強上訴請求：撤銷一審判決第四項，改判楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強與武懷林、韋慧娟按過錯比例對房屋重置成新價損失、裝修設備及附屬物（含綠化）價款損失、土地區位補償價承擔責任，其中土地區位補償價按照評估報告認定的標準計算，或將本案發回重審。事實和理由：一、一審法院將韋慧娟排除在過錯認定范圍和賠償責任范圍之外是錯誤的。1.本案涉及楊殿維與韋慧娟于2004年7月10日簽署的《房屋及附屬設施出讓合同》、韋慧娟與武懷林于2007年5月20日簽署的《房屋及附屬設施轉讓合同》兩份合同，楊殿維與武懷林之間并不存在合同關系，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強僅在與韋慧娟的合同無效中存在70%責任。2.合同無效應為自始無效，韋慧娟與武懷林的合同自始無效，并非基于本案訴訟而無效。在此二人的合同中，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強并不是合同主體，不應對二人簽訂合同無效承擔責任。3.一審法院僅根據韋慧娟的主張認定其不承擔任何責任，明顯錯誤。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強出售給韋慧娟價格為9萬元，之后韋慧娟以17萬元的價格出售給武懷林。韋慧娟通過交易獲取了將近一倍的差價利益。現一審法院未考慮此情節，將韋慧娟排除在責任范圍之外，邏輯錯誤。二、一審法院判令房屋重置成新價和裝修、設備及附屬設施（含綠植）價款由楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強全部賠償給武懷林，與其認定的合同無效過錯責任比例不符。韋慧娟和武懷林均未對涉案宅基地及地上物進行任何形式的翻建、添附行為。一審法院認定雙方對合同無效的過錯比例為楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強承擔70%的責任，武懷林承擔30%的責任，故對房屋重置成新價、裝修、設備及附屬物（含綠植）價款也應按上述比例分配責任。三、關于涉案標的所涉土地區位補償價標準，一審法院在武懷林沒有任何舉證的情況下拒絕采納評估機構出具的區位補償價估價結果，以所謂公平原則主觀參照房價漲幅、懷柔區棚改拆遷政策等不確定性標準，以武懷林提出的參照每平米3800元的標準判令楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強賠償其宅基地的區位補償價，明顯錯誤。1.目前沒有任何證據證明涉案宅基地面臨拆遷，一審法院按照拆遷政策進行確定區位補償價沒有任何依據。退一步講，如果要按照拆遷政策確定土地區位補償價，那也應該待該地區的拆遷政策出臺后，依據拆遷政策確定土地區位補償。在沒有政策情形下，主觀的認定為每平米3800元沒有依據。2.根據《〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實施意見》第24條菊花碎了一地，宅基地區位補償價由區縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2006]6號）第四條的規定，以鄉鎮為單位確定和公布，并報市國土房管局備案。區縣人民政府確定宅基地區位補償價，應當考慮各鄉鎮行政區域內的土地區位差異，具有一定的幅度。因此，目前對于區位補償價并無統一規定。在相關地區沒有確定宅基地區位補償價的情況下，由有資質的評估機構根據被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定。本案中，涉案房屋及宅基地并未納入拆遷范圍，因此并不存在區縣人民政府確定的宅基地區位補償價。評估機構的估價結果應作為宅基地區位補償根據。3.武懷林未提供任何證據予以推翻評估報告，僅口頭提出要求按3800元每平米進行確定，一審法院按照每平米3800元的補償要求確定區位補償價屬于事實認定錯誤。四、宅基地面積的確定應以評估機構實地測量結果為準。一審法院在評估機構明確宅基地面積為450.8平方米的情況下，仍然按510.4平方米計算土地區位補償面積明顯錯誤。無論《集體土地建設用地使用證》記載面積為多少，但不可否認的是該面積并非客觀實際面積。一審法院在無任何證據證明評估機構測量方法存在錯誤的情況下否認測量的結果，沒有依據。在計算區位補償價時，應以實際劃定的宅基地面積為準計算區位補償價，不應以客觀上記載錯誤的《集體土地建設用地使用證》面積為準。
　　武懷林辯稱，不同意一審判決，但沒有上訴，不同意楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強上訴請求。第一，韋慧娟在整個買賣過程中只是一個中間過手人，在買賣過程中沒有獲利，在購房后對房屋進行了精裝修。從評估報告的裝修、設備及附屬設施價款8萬余元就可以理解買賣差價留在了房子上，韋慧娟沒有從中獲利。第二，一審法院判令房屋重置成新價和裝修、設備及附屬設施（含綠植）價款由楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強承擔，沒有不妥，這是地上物的實際價值。第三，關于土地區位補償價格標準，評估公司引用2003年的標準與現實情況嚴重不符，武懷林在一審提出過兩個區位補償價格標準，一個是廟城區棚戶區改造項目拆遷安置區位補償價3800元/平方米，另一個是京沈鐵路客運專線（北京段）建設項目房屋拆遷補償安置實施方案中區位補償價為22160元/平方米，該標準真實地反映了實際價值。但因證據原因，武懷林一審只按3800元/平方米的標準主張權利。第四，評估報告實際測量平面圖明確標明南北長26米，東西長19.6米，計算結果為509.6平方米，相差0.8平方米，并且在報告中注明未使用專業測量儀器，而紅本記載的面積是土地部門使用專業測繪儀器測量并由人民政府核發，更具有法律效力，應以此為準。
　　韋慧娟未答辯。
　　楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強向一審法院起訴請求：1．判決楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強與韋慧娟于2004年7月10日簽訂的《房屋及附屬設施出讓合同》無效；2．判決韋慧娟與武懷林于2007年5月20日簽訂的《房屋及附屬設施轉讓合同》無效；3．判令武懷林于判決生效之日起三十日內將坐落于北京市懷柔區×村（集體土地建設用地使用證編號為xxx）上的房屋及附屬設施返還給楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強；4．訴訟費由武懷林、韋慧娟承擔。
　　一審法院認定事實：1992年2月12日，編號為xxx的村民建房用地申請審批表載明：申請人楊殿維，家庭人口狀況為崔玉華，長子楊某1，次子楊志剛，三子楊志強；四至東至胡同，西至道，南至張某，北至楊某2，合計267平方米；桃山村民委員會加蓋了公章，負責人馬某簽名。
　　1992年3月10日，政府下發了編號為廟政地字第×號村民宅院基建許可證，載明：戶主姓名楊殿維，東至胡同，西至道，北至楊某2，南至張某。
　　1993年12月，原懷柔縣人民政府下發了懷集建（1993）字第×2號集體土地建設用地使用證，載明：土地使用證楊志強，地址×村，用地面積255平方米，東至楊某3，西至道，南至張某，北至楊某2；1993年12月，原懷柔縣人民政府下發了懷集建（1993）字第×1號集體土地建設用地使用證，載明：土地使用證楊志剛，地址×村，用地面積255.4平方米，東至道，西至楊志強，南至張某，北至楊某2。
　　2004年7月10日，楊殿維（甲方）與韋慧娟（乙方）簽訂了《房屋及附屬設施出讓合同》，合同約定甲方將位于北京市懷柔區×村村東北房陸間及附屬設施以9萬元的價格出賣給乙方，建筑面積267平方米，房屋所有權證號為xxx。
　　2007年5月20日，韋慧娟（甲方）與武懷林（乙方）簽訂了《房屋及附屬設施轉讓合同》，合同約定甲方將位于北京市懷柔區×村村東北房陸間及附屬設施以17萬元的價格出賣給乙方，建筑面積267平方米，房屋所有權證號為xxx。
　　一審訴訟過程中，武懷林向一審法院提出鑒定評估申請，申請對位于北京市懷柔區×村甲539號院區位補償價、房屋重置價及綠植補償進行評估。2019年8月27日，北京寶孚房地產評估事務所有限公司出具了北京寶孚［2019］估（房）字第×號房地產估價報告，估價結果為區位補償價360000元，房屋重置成新價250360元，裝修、設備及附屬物（含綠植）價款84558元，評估總價為694918元。為此，武懷林支付評估費5000元。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強對評估報告無異議，武懷林對房屋重置成新價、裝修、設備及附屬物（含綠植）價款無異議，但是對區位補償價的標準有異議，認為按照2003年的標準過低，且評估的面積應以集體土地建設用地使用證上的面積為準。
　　一審審理中，武懷林認為其與韋慧娟簽訂的合同有效，但是如果法院認定合同無效，其可以騰退房屋，但是要求楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強賠償損失200萬元，其中房屋重置成新價、裝修、設備及附屬物（含綠植）價款以評估報告為準，區位補償價參照廟城棚戶區改造的3800元每平方米以及京沈客專趙各莊拆遷的補償標準。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強認為武懷林騰退房屋，其可以賠償損失，但是損失應按照評估報告的數額為準，并且由法院確定雙方之間的責任，損失費應支付給韋慧娟。
　　一審法院認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系。宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條明確規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村房屋的買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。韋慧娟、武懷林并非桃山村村民，楊殿維與韋慧娟的房屋買賣行為以及韋慧娟與武懷林之間的房屋買賣行為，在處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的，因此楊殿維與韋慧娟簽訂的《房屋及附屬設施出讓合同》及韋慧娟與武懷林簽訂的《房屋及附屬設施轉讓合同》均違反了法律的強制性規定，應屬無效。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。《房屋及附屬設施出讓合同》、《房屋及附屬設施轉讓合同》的無效，雙方均存在過錯，一審法院認定楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強應承擔70％的責任，武懷林承擔30％的責任。無效后，韋慧娟應將房屋返還給楊殿維，現韋慧娟已經將房屋轉讓給武懷林，房屋由武懷林占有使用，故應由武懷林予以騰退。對于騰退后造成的損失，楊殿維應予以賠償，因楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強同意共同賠償，一審法院準許。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強表示應賠償給韋慧娟，但韋慧娟表示其既不支付錢，也不收取錢，故對于楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強所賠償的損失，一審法院確定直接支付給武懷林。對于房屋的重置成新價及裝修、設備及附屬設施（含綠植）價款，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強與武懷林均同意以評估報告的數額為準，一審法院不持異議。關于宅基地區位補償價的定價標準問題。雖然涉案房屋及宅基地未納入拆遷范圍，但根據涉案房屋所在區域的房地價漲幅等情況可以判定，估價報告得出的區位補償單價已不能反映目前的客觀實際情況，且懷柔區在實施棚改拆遷、土地一級開發等項目時對宅基地的區位補償價也未依據估價報告所依據的標準執行。根據公平原則，武懷林要求參照每平方米3800元的標準賠償其宅基地的區位補償價的請求合理，一審法院支持。對于面積，因雙方對集體土地建設用地使用證均予以認可，故應按照集體土地建設用地使用證上所載明的面積計算區位補償價。關于鑒定費的負擔，根據過錯程度，由楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強負擔70％，武懷林負擔30％。另，根據法律規定，當事人有答辯并對對方提供的證據進行質證的權利。韋慧娟經一審法院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，視為其放棄了上述權利。綜上，判決：一、楊殿維與韋慧娟于2004年7月10日簽訂的《房屋及附屬設施出讓合同》無效；二、武懷林與韋慧娟于2007年5月20日簽訂的《房屋及附屬設施轉讓合同》無效；三、武懷林于判決生效后六十日內將位于北京市懷柔區×村村東甲539號院內所有房屋及附屬設施返還給楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強；四、楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強于判決生效后六十日內賠償武懷林房屋重置成新價損失250360元，裝修、設備及附屬物（含綠植）價款損失84558元，信賴利益損失1357664元，合計1692582元；五、駁回楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強、武懷林的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強向本院提交以下證據：涉案房屋現狀照片3張，證明從外面看，武懷林將涉案房屋中存在的空調進行了移動，一審判決的賠償中是含有裝飾裝修損失，武懷林已經對一審評估的房屋狀態進行了變動，一審判決的賠償中是含有裝飾裝修的。經質證，武懷林對上述證據的真實性認可，證明目的不認可，認可空調是其拆走的，但是空調屬于可移動設備，不在評估范圍內。韋慧娟未質證。本院經審查認為，本院對上述證據的真實性不持異議，但評估報告中認定的裝修、設備及附屬物（含綠植）的項目和價款中未明確載明含有空調，故本院對楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強提交證據的證明目的不予采信。
　　武懷林向本院提交以下證據：京沈鐵路客運專線（北京段）建設項目房屋拆遷補償安置實施方案復印件，證明一審法院判決的宅基地區位補償款標準已經很低，京沈鐵路客運專線拆遷的廟城鎮趙各莊村項目宅基地區位補償價格為22610元/平方米。經質證，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強認為，該證據并非原件，對真實性無法予以確認，且從形成時間上看該證據不屬于二審的新證據；該方案拆遷的是趙各莊村的29個院落以及部分村工廠，并非涉案房屋所在桃山村宅基地，與本案沒有關聯性；該方案即便為真，是基于國家重點基礎設施建設項目的大背景，是極個別的，本案所涉的桃山村院落并未涉及拆遷，故不應按照該材料當中體現的補償方案進行確定本案中的區位補償價。韋慧娟未質證。本院經審查認為，武懷林提交證據為復印件，故對該證據之真實性本院不予認定，且該拆遷安置補償方案與本案所涉房屋宅基地區位補償價的確定并無直接關聯關系，故本院對武懷林提交的上述證據不予采納。
　　本院經審理查明的其他事實與一審法院審理查明的事實一致。
　　本院認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。楊殿維與韋慧娟于2004年7月10日簽署的《房屋及附屬設施出讓合同》、韋慧娟與武懷林于2007年5月20日簽署的《房屋及附屬設施轉讓合同》雖均系各方當事人的真實意思表示，但由于韋慧娟、武懷林并非趙各莊村集體經濟組織成員，宅基地上房屋轉讓的同時也處分了農村宅基地，損害了集體經濟組織的權益，故上述二份《房屋及附屬設施出讓合同》均因違反國家法律的強制性規定，應屬無效合同。一審法院對合同效力的認定正確，本院予以確認。綜合查明事實與各方訴辯意見，本案在二審中的爭議焦點有二：第一，各方當事人對合同無效過錯責任的認定問題；第二，合同無效后的返還與賠償問題。
　　關于焦點一。本案中，楊殿維一方作為出賣方，其應當知道涉案房屋不能向非本集體經濟組織成員轉讓，在買賣合同實際履行多年后，在目前房地產市場價格普遍上漲的情況下，又以合同違反法律規定為由，要求確認買賣合同無效并收回房屋，其行為有悖誠實信用原則。據此，楊殿維一方應對合同無效存在主要過錯。韋慧娟、武懷林均非集體經濟組織成員，其作為買受方未對購買的房屋情況及法律性質盡到必要的注意義務，故應對合同無效存在次要過錯。關于本案中直接承擔責任主體的認定，韋慧娟雖存在一定過錯，但在本案中并不負擔具體返還義務，其于一審中表示在本案中不收取和支付錢款，故因合同無效產生的法律后果可直接歸于武懷林承擔。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強上訴主張應由韋慧娟承擔部分合同無效責任，依據不足，本院不予采納。因此，一審法院認定楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強承擔70%的責任，武懷林承擔30%的責任，并無不當，本院予以確認。
　　關于焦點二。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
　　涉案房屋現由武懷林居住使用，武懷林應承擔騰退返還房屋責任。關于返還與房屋及裝修、附屬設施相關款項一節，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強與武懷林在一審中均同意以評估報告的數額為準，一審法院依照評估報告中的數額判決，并無不當。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強上訴主張應按照合同無效的過錯責任比例對該部分款項進行分擔。對此，本院認為，房屋及裝修、附屬設施系武懷林買受取得，在將其返還給楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強后，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強理應按照房屋及裝修、附屬設施的現值折價補償給武懷林，不存在按照過錯比例劃分責任的情形，故對楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強的相應上訴主張不予采納。
　　關于武懷林因合同無效導致的信賴利益損失認定，應全面考慮土地升值情況、買賣雙方的過錯程度以及合同的履行情況予以綜合認定。涉案房屋及宅基地目前并未納入征收拆遷范圍，但根據涉案房屋所在區域的房地價的漲幅情況并參考懷柔區在實施棚改拆遷、土地一級開發等項目時對宅基地的區位補償標準可知，評估報告中采用的2003年的區位補償單價標準已不能反映當前的客觀情況。一審法院根據公平原則，結合當事人的請求，按照每平方米3800元的標準確定區位補償價，并無不妥。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強上訴要求按照評估報告中采用的標準計算區位補償價，依據不足，本院不予采納。雙方當事人均認可集體土地建設用地使用證載明的面積，一審法院按照該面積計算區位補償價，并按照70%的責任比例判決楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強應賠償武懷林的信賴利益損失數額，并無不當。楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強上訴主張應按照評估報告中確定的450.8平方米計算宅基地區位補償價一節，本院認為，集體土地建設用地使用證系國家有權機關依據統一標準和方法對宅基地進行的測量和確權，在無相反證據推翻的情況下，應當作為計算宅基地面積的客觀標準，故本院對楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強相應上訴意見不予采納。
　　綜上所述，楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費20033元，由楊殿維、崔玉華、楊志剛、楊志強負擔（已交納）。
　　本判決為終審判決。

審　　判　　長　　　李春香
審　　判　　員　　　賈　旭
審　　判　　員　　　張　慧
二○二○年三月十六日　
法　官　助　理　　　賈云航
法　官　助　理　　　李曉晴
書　　記　　員　　　陳　玥