承租人多次轉租的，出租人可就每次轉租提出異議

承租人轉租，如出租人6個月不提異議，視為同意此次轉租行為，但如承租人再次轉租，承租人可再行使解除權。

標簽：房屋租賃｜房屋轉租｜合同解除｜異議權

案情簡介：2008年，開發公司出租名下房屋予萬某。2010年，何某與開發公司簽訂買賣合同取得該房屋產權后，以萬某違約轉租為由訴請解除合同。萬某以2008年租賃房屋后即進行轉租，開發公司一直未提異議為由抗辯。

法院認為：①萬某與開發公司簽訂房屋租賃合同，對房屋租賃事宜進行了相關約定。后何某購買涉案房屋并取得房屋所有權證書，何某作為新的房屋所有權人概括繼承原房屋租賃合同中權利、義務。②最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。我國對轉租采取限制主義模式，承租人轉租須經出租人同意。承租人轉租行為，破壞了出租人對承租人的信任，使得租賃物被多層次占用，使得出租物被毀損可能性增大。承租人轉租的，出租人可解除合同，此系對承租人轉租這一嚴重違約行為的懲罰措施。為維護市場秩序穩定，前述司法解釋對解除權行使期限進行了限定，如出租人6個月不提異議，視為同意此次轉租行為，但如承租人再次轉租，則系又一次違約行為，承租人便可再次行使合同解除權。不能因慮及市場秩序穩定，便將出租人一次解除權行使期限超過或承租人本次違約行為默認，作為容忍承租人多次違約行為理由。故本案中，對萬某2010年新的轉租行為，出租人在知道或應當知道后6個月內可提出異議，要求解除合同。

實務要點：承租人轉租，如出租人6個月不提異議，視為同意此次轉租行為，但如承租人再次轉租，則系又一次違約行為，承租人可再次行使合同解除權。

案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667號“何某與萬某物權糾紛案”，見《何花訴萬曉利物權保護糾紛案（因轉租要求解除合同的期限適用）》（王寧），載《中國審判案例要覽》（2013民:177）。