數(shù)百萬(wàn)房產(chǎn)官司要輸？金牌律師連施妙計(jì)，轉(zhuǎn)敗為勝

2020年初，山東省的杜xx因廠房轉(zhuǎn)讓的官司陷入僵局，因?yàn)樵谒磥?lái)本以為是理直氣壯的事，法官卻勸他撤訴，否則會(huì)判他輸，杜xx因此非常苦惱...

2009年，杜xx有一處廠房轉(zhuǎn)讓給李xx，雙方簽訂協(xié)議約定：李xx支付給杜xx380萬(wàn)元，杜xx將廠房轉(zhuǎn)讓給李xx，簽訂協(xié)議后支付100萬(wàn)，杜xx將廠房移交給李xx使用，2012年10月李xx支付全款，杜xx將產(chǎn)權(quán)證書交付給李xx，有關(guān)款項(xiàng)支付至申xx賬戶。隨后李xx支付給杜xx100萬(wàn)元，杜xx將廠房轉(zhuǎn)給了李xx，之后李xx因注冊(cè)等需要使用產(chǎn)權(quán)證書，杜xx把產(chǎn)權(quán)證交給了李xx。在杜xx 經(jīng)營(yíng)期間，工廠出過(guò)一次事故，一個(gè)工人因工死亡，雙方口頭約定接手后由李xx處理，李xx接手后，賠償該死亡工人的家屬100萬(wàn)元。之后杜xx多次找李xx要錢，李xx又在2016年9月支付給杜xx5萬(wàn)元。在2019年杜xx繼續(xù)索要其他剩余款項(xiàng)時(shí)，李xx拒絕支付，稱所有款項(xiàng)已經(jīng)付清了。杜xx感覺(jué)到李xx這是抵賴了，于是聘請(qǐng)律師于2019年9月向李xx發(fā)出《解除合同通知書》，以李xx未支付相關(guān)款項(xiàng)違約為由，通知其解除合同，要求收回轉(zhuǎn)讓的廠房，之后杜xx聘請(qǐng)了律師向人民法院提起訴訟。

杜xx訴稱：因李xx長(zhǎng)期不能支付合同款項(xiàng)，經(jīng)李xx多次催要，杜xx依然沒(méi)有支付剩余的275萬(wàn)元，故依據(jù)《合同法》的規(guī)定，要求解除雙方簽訂的買賣合同。

然而對(duì)方律師提出：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”本案原告的起訴已經(jīng)超過(guò)除法定期間，雙方約定了2012年10月李xx支付全款，如今已經(jīng)2019年了，已經(jīng)過(guò)去7年，明顯超過(guò)合同的除斥期間；

2、李xx在取得廠房時(shí)，已經(jīng)進(jìn)行了大量的改造，增加了大量的建筑面積，原廠房已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，解除合同將造成巨大財(cái)產(chǎn)損失，社會(huì)資源浪費(fèi)；

3、合同款項(xiàng)早已付清，否則杜xx不可能將產(chǎn)權(quán)證書交給李xx。本來(lái)自信滿滿的杜xx被當(dāng)頭一棒，顯然李xx拒絕之剩余款項(xiàng)時(shí)經(jīng)過(guò)咨詢律師的，而且法官也勸杜xx 撤訴，可以減少一半的訴訟費(fèi)，否則杜xx將會(huì)敗訴。并讓杜xx 三天之內(nèi)給答復(fù)，否則就判了。

走投無(wú)路的杜xx 感覺(jué)非常委屈，明明有理的官司怎么面臨敗訴，但是律師也無(wú)可奈何，此時(shí)杜xx的朋友向其推薦，萬(wàn)典律師事務(wù)所的王律師善于解決疑難案件，應(yīng)該有辦法。于是杜xx撥通了王律師的電話，聽(tīng)了萬(wàn)律師的解決方案之后杜xx非常高興，當(dāng)即在網(wǎng)上與萬(wàn)典律師事務(wù)所簽訂了《委托代理協(xié)議》，并辭退了原來(lái)的律師。萬(wàn)典律師事務(wù)所指派王衛(wèi)洲律師和管眾律師組成辦案小組承辦杜xx 的案件。

第二步：律師要求重新開(kāi)庭

第三步：排除對(duì)方新建建筑物的障礙

第四步：除斥期間的問(wèn)題

本案一審宣判，杜xx與王律師、管律師對(duì)本案充滿信心，穩(wěn)操勝券，但意想不到的是，一審的判決出乎意料，合議庭認(rèn)為：《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形下，可以解除合同。杜xx簽訂《買賣合同》的目的是為了得到合同款，本案杜xx起訴被告支付合同款項(xiàng)完全可以實(shí)現(xiàn)合同目的，得到合同款，被告尚未構(gòu)成根本違約，本案不符合解除的條件，故駁回原告訴訟請(qǐng)求。王律師聽(tīng)完判決結(jié)果表示不能認(rèn)可，對(duì)方以“已經(jīng)全額支付款項(xiàng)”的答辯，實(shí)際上已經(jīng)屬于拒絕履行支付合同款項(xiàng)的義務(wù)，怎么不構(gòu)成根本違約呢？而且，十幾年來(lái)物價(jià)已經(jīng)攀升了很多倍，特別是房地產(chǎn)的價(jià)格急劇攀升，以前的錢和現(xiàn)在的錢購(gòu)買力是完全不同的，如果對(duì)方僅僅支付合同款項(xiàng)，明顯沒(méi)有實(shí)現(xiàn)等價(jià)交換，是對(duì)原告利益的侵害，更關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果真的起訴索要合同款，可能會(huì)出現(xiàn)超過(guò)訴訟時(shí)效問(wèn)題，因?yàn)?012年10月李xx支付全款，雖然期間杜xx多次索要剩余款項(xiàng)依法會(huì)導(dǎo)致訴訟時(shí)效中斷，但畢竟都是口頭的，并沒(méi)有留下直接證據(jù)。

針對(duì)一審裁判的嚴(yán)重錯(cuò)誤，王律師以杜xx的代理律師向上一級(jí)人民法院提出上訴。

律師在上訴開(kāi)庭中指出：

1、被上訴人在答辯中稱已經(jīng)全額支付合同款，其實(shí)質(zhì)是拒絕履行支付合同款項(xiàng)的義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)，本案符合解除法定條件。

2、合同目的實(shí)現(xiàn)是指得到等價(jià)的交換，價(jià)值與價(jià)格應(yīng)當(dāng)匹配，十幾年前的貨幣與現(xiàn)在的貨幣購(gòu)買力完全不同，故僅僅支付合同約定的未付款項(xiàng)不是合同目的實(shí)現(xiàn)。

3、對(duì)方在經(jīng)過(guò)上訴人催告后，仍未支付合同款項(xiàng)，屬于《合同法》第九十四條“（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”的情形，屬于法定的解除條件。法律與事實(shí)相互匹配，完全可以適用。

面對(duì)王律師列出的事實(shí)證據(jù)，無(wú)疑為對(duì)方增添了不少壓力。

最終，在訴訟程序的壓倒性優(yōu)勢(shì)下，經(jīng)法院調(diào)解，被上訴人同意賠償上訴人320萬(wàn)元，上訴人考慮到對(duì)方已經(jīng)對(duì)廠房經(jīng)營(yíng)多年等客觀情況予以認(rèn)可，雙方在法庭簽訂調(diào)解協(xié)議，本案終于獲得圓滿結(jié)束！