房屋買賣合同糾紛占比近四成 佛山中院近三年受理房地產(chǎn)糾紛案共3663件

12月24日，筆者從佛山市中級(jí)法院（下稱“佛山中院”）獲悉，該院近三年來，共受理房地產(chǎn)糾紛案件共3663件，其中房屋買賣合同糾紛占比達(dá)37%。從法院審理的案件來看，房屋買賣合同糾紛一般發(fā)生在流通環(huán)節(jié)，在案件審理過程中發(fā)現(xiàn)，不少買賣合同糾紛是由于買賣雙方或一方缺乏誠信意識(shí)導(dǎo)致的。

買賣雙方非誠信交易引糾紛法院不予支持

房地產(chǎn)市場參與主體需誠信交易，如買方明知房屋存在違建，卻依然與賣方簽訂《房屋買賣合同》。事后，因買方個(gè)人原因無法辦理按揭，卻向有關(guān)部門投訴賣方房屋存在違建、存在合同欺詐，起訴到法院要求解除合同。

2018年6月6日，經(jīng)中介公司介紹，原告李某相中了位于佛山市南海區(qū)的一套復(fù)式房，并在簽訂買賣合同之前到出售的房屋進(jìn)行查看，對于房產(chǎn)證內(nèi)容及房屋現(xiàn)狀，包括房屋頂樓加建等都已知悉了解。隨后，李某與被告賣方簽訂《房屋買賣合同》，合同約定總價(jià)款158.8萬元，同時(shí)約定了定金、按揭付款的方式期限以及違約責(zé)任。

然而，原告李某在支付定金后，因個(gè)人征信問題一直無法辦理銀行按揭貸款手續(xù)。其后，李某向相關(guān)部門投訴涉訟房屋存在違建，更以合同存在欺詐、重大誤解為由，起訴要求解除合同，返還購房款，并賠償違約金及其它損失共計(jì)16.18萬元。

一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，原告李某在明知房屋頂樓加建部分有可能屬于違章建筑的情況下，仍愿意并主動(dòng)推動(dòng)涉訟合同繼續(xù)履行，故不存在欺詐、重大誤解的情形,對李某關(guān)于違約金的訴請不予支持。

李某不服一審判決，上訴至佛山中院。佛山中院經(jīng)審理認(rèn)為，李某在訂立合同之前對涉訟房屋是否具有瑕疵是知情的，房屋無法交易的起因在于李某資金不足，并非房屋違建所導(dǎo)致。

從雙方微信聊天記錄及政務(wù)短信等證據(jù)分析，無法排除李某為逃避違約責(zé)任而故意投訴的情形。李某在明知房屋存在違建仍愿意簽訂合同，再以違建為由要求對方承擔(dān)違約責(zé)任明顯有違誠實(shí)信用原則，最終法院對李某訴請不予支持。

此外，還有明知房屋改建，二房變?nèi)繀s依然購買，但是事后又以房屋改建、對合同存在重大誤解為由訴請解除合同等多種不誠信的訴訟案件。

房地產(chǎn)糾紛案件增幅較明顯契約精神不足

據(jù)佛山中院審理房地產(chǎn)案件的民三庭有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著佛山的房地產(chǎn)交易量的不斷上升，買賣雙方在交易過程中引發(fā)的爭議糾紛也逐漸呈現(xiàn)上升趨勢。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至2018年，佛山中院共受理房地產(chǎn)糾紛案件共3663件。而數(shù)據(jù)顯示，此類案件，從2016年的703件上升至2018年的1483件，案件增幅較為明顯。

而在審理的房地產(chǎn)糾紛案件中統(tǒng)計(jì)顯示，這其中房屋買賣合同糾紛占比達(dá)37%以上。據(jù)該院有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從此類案件的審理來看，房屋買賣合同糾紛一般來源于流通環(huán)節(jié)，這與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場交易活躍密不可分。而在這其中發(fā)現(xiàn)，不少買賣合同糾紛是因買賣雙方或一方缺乏誠信意識(shí)導(dǎo)致，與市場參與主體缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)和契約精神有關(guān)。

比如，面對樓市熱潮，一些購房者在未合理評估自身經(jīng)濟(jì)狀況和還貸能力的情況下，超出經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許，盲目地選購房屋；部分買賣雙方缺乏契約精神，在信息交換上不對等甚至刻意隱瞞重大信息，不尊重合同約定、單方擅自違約等行為，缺乏誠信，欲從中獲利，這些行為都將不利于地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

   因此，在審理該類房地產(chǎn)糾紛案件中，佛山中院更加注重發(fā)揮司法裁判對社會(huì)行為的指引作用，以誠實(shí)信用原則為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格甄別合同效力，依法對涉訴違約行為的事實(shí)結(jié)果和責(zé)任分配作出認(rèn)定。在合同條款不夠明晰的情況下，根據(jù)雙方合同所使用的詞句、相關(guān)條款、合同目的以及交易習(xí)慣，進(jìn)一步確定合同條款的真實(shí)意思，通過公正高效的司法審判定分止?fàn)帲龠M(jìn)市場參與主體行為自律規(guī)范，向社會(huì)鼓勵(lì)倡導(dǎo)契約精神，令“守信激勵(lì)、失信懲戒”的觀念深深植根在市民心中。