瘋狂，突然宣布！學區(qū)房要涼了！

這是最近北京成交的一套房子，既沒有上下水，更沒有廚房、衛(wèi)生間，基本上不能住人，據(jù)說其實原本只是一個儲物間。

之所以能天價成交，只是因為這個“房子”位于基礎(chǔ)教育資源最豐富的西城區(qū)，簡單地來說就是學區(qū)房。

很多人在被這條消息吸引的同時，卻沒注意到另外一個更重要的官方消息，就是下面這個。

很多人在被這條消息吸引的同時，卻沒注意到另外一個更重要的官方消息卻可能對學區(qū)房產(chǎn)生深遠影響。

學區(qū)房：時代的產(chǎn)物

我們的重點中小學其實很早就有。不過，在1960年代中后期開始的十年，重點學校被取消。

隨后，中國進入經(jīng)濟建設(shè)時代，教育工作也重回正軌。當時決策層提出要集中人力、物力、財力先辦好一批重點學校。1978年1月，經(jīng)過上級批準，教育主管部門下發(fā)《關(guān)于辦好一批重點中小學的試行方案》。對重點學校，在經(jīng)費、師資、生源上給予傾斜。比如，杭州重點學校學生人均經(jīng)費普遍比非重點學校高出15%~20%，也更容易得到專項經(jīng)費支持；重慶實行重點中學招生“優(yōu)先擇優(yōu)錄取”。

總之，這些重點學校很快形成了優(yōu)勢，成為名校。

追逐學區(qū)房其實也就是近十多年的事

到1986年，《義務(wù)教育法》明確規(guī)定：就近入學。這可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大轉(zhuǎn)變。

但學區(qū)房也因此在無意、無形中獲得了產(chǎn)生的條件，因為學校資源和居住地（臨近學校的房子）掛上了鉤。

從此，教育資源和房地產(chǎn)資本結(jié)合了起來。

那些已經(jīng)有幾十年房齡的老破小房子，因為學區(qū)加持成為樓市里最妖媚的存在，對有真正需求的家長，炒房客甚至房地產(chǎn)中介都有著致命的吸引力。

也就是近十多年，學區(qū)房迅速成為中國家長最焦慮的事情之一。

數(shù)據(jù)顯示，北京教育資源密集的西城、東城、海淀、朝陽四個區(qū)2018年學區(qū)房均價已經(jīng)超過8.5萬每平米，總價中位數(shù)超過400萬，其中，最拔尖的西城區(qū)均價超過12萬每平，總價中位數(shù)突破700萬。

學區(qū)房的風險一直存在

通過上面可以看出，學區(qū)房是教育、住房政策在無意中給予的。但政策風險也就成為學區(qū)房始終擺脫不了的最大風險。

其實，這一點，在先前很多地方已經(jīng)有過許多實例。最常見的就是，被劃出學區(qū)。

比如，去年底，深圳福田決定，把香格麗苑、聽泉居、鳴泉居、安僑苑等幾個小區(qū)的學位，從僑香外國語小學部劃出，劃到新建的紅嶺實驗小學。

當時，很多業(yè)主就懵了，還有業(yè)主剛剛買了這幾個小區(qū)的房子。根據(jù)適齡兒童，城市建設(shè)等情況對學區(qū)進行調(diào)整，也時有發(fā)生。

甚至，還有學校直接搬走。

上面這兩種動作比較大，引起的爭議集中。但其實，在更大層面一直在對學區(qū)房降溫。

還比如，北京、天津推行“六年一學位”，也就是一套住房地址從登記入學之年起，原則上6年內(nèi)只提供一個入學機會，蘇州今年更是在熱門區(qū)域推行“九年一學位”……這樣一來，學區(qū)房的流動性就下降了，也就減少了炒作的可能。

之所以不厭其煩地講學區(qū)房的來龍去脈，就是要讓大家形成一個觀念：學區(qū)房價=房子價格+學位價格。

對于很多城市來說，學位價格大概應(yīng)該是房價的1/5左右。像開頭我們說的北京這個儲物間，360萬基本上可以看作都是來買學位了。歸根結(jié)底，學區(qū)房最寶貴的這部分學位價格，是政策賦予的。

而恰恰，政策導(dǎo)向已經(jīng)變了：幾十年前，需要有重點學校來出經(jīng)驗，集中資源快速培養(yǎng)人才；現(xiàn)在，如何推動基礎(chǔ)教育均衡發(fā)展，才是發(fā)力點。

所以，這次的調(diào)整雖然沒說到學區(qū)房，但是從招生這個環(huán)節(jié)進一步給學區(qū)房降溫。

從今年起

從今年起，民辦小學通過全市統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)平臺組織報名招生，每個適齡兒童最多可選報2所民辦小學。也就是說，用不確定性來抑制學區(qū)房上漲的沖動，讓學區(qū)熱降降溫。但看似堅挺的學區(qū)房，實際上十分虛弱：政策能給到的，同樣也能拿走。高不可攀的學區(qū)房，完全有可能立即變得普普通通，和那些破舊的二手房毫無二致。

為了應(yīng)對老齡化社會的到來，國家決定放開三胎生育政策。但很多人都在喊生不起、不敢生，因為房價和養(yǎng)育成本太高。

而這個讓大家不敢生的，首當其沖的攔路虎，就是高房價，特別是瘋狂的學區(qū)房房價。大家都不敢生娃，最終的結(jié)果，就是生育率咣咣咣猛掉。

近年來，雖然國家實施了全面二孩政策，但每年的新生兒數(shù)量階梯式下滑，從2016年的1785萬人下降到了2020年的1200萬人。

第七次人口普查也顯示：中國15—59歲人口的比重下降6.79個百分點，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點。

國家明確提出：

降低家庭教育開支， 是國家促進人口均衡發(fā)展的一個措施。現(xiàn)在，北京、寧波、上海、杭州等地，都紛紛開始行動了，淡化學區(qū)房將成為大勢所趨。相信未來，很多學區(qū)房都將大大降溫，以往市場炒翻天的“天價地下室”、“過道房”將徹底失去土壤。