疫情過后房地產究竟怎樣變化，未來樓市調控的方向是什么？

那么，這一政策背后的深意是什么？

2020年，受疫情沖擊，地方政府的稅收收入下降，更加依賴于土地使用權出讓金收入。這一年，全國國有土地使用權出讓收入84142億元，同比增長15.9%，創下了新記錄；而全國地方一般公共預算本級收入100124億元，同比下降0.9%。全國國有土地使用權出讓收入與全國地方一般公共預算本級收入的比例是84.03%。源自稅收的一般公共預算收入下降，而土地使用權出讓收入大幅增加。可見，地方政府對土地財政的依賴度進一步擴大。

具體到城市。全國300個城市的土地出讓金總額高達5.9萬億，同比增長16%。上海、杭州、廣州、南京、北京等14個城市突破了千億大關。土地財政依賴度超過100%的城市有20個。土地財政依賴度超過50%的城市有40個。以西安為例，2020年該市土地出讓收入為1058億元，一般公共預算收入為724.1億元，土地財政依賴度高達146.11%。

我近幾年，中國地方債規模迅速增加，地方債務余額在2017年超過了國債余額。值得注意的是從2017年開始，地方債中的一般債券發行規模持續下降，而專項債規模快速增加。2020年地方一般債券限額只有9800億元，專項債限額達37500億元。2021年新增地方政府債務限額42676億元。其中，一般債務限額只有8000億元，專項債務限額達34676億元。

專項債與房地產有什么關系？

專項債與房地產、基建、土地財政高度關聯，專項債主要投放與土地相關的基建，如通水、通電、通路、通燃氣、通網絡、通地鐵，然后帶動土地升值和房地產發展，創造土地財政收入，然后償還專項債。可以這么理解，專項債是土地的債券化，地方政府用土地債券化的方式先獲得資本，然后用土地使用權出讓金來還債。

最近幾年發行了這么多專項債，專項債的平均周期目前是五年，未來三到五年是地方政府的還債高峰期，這意味著未來幾年地方政府還得依賴“賣地”來還專項債。

地方政府債券基本由國有商業銀行及金融機構持有，四大行持有規模接近50%。國有商業銀行購買政府債券，傾向于土地錨，而不是稅收錨。如果將地方債額度調配給一般債券，銀行購買積極性會下降。為了獲取更多的融資，地方政府傾向于以土地收入為擔保發行專項債。專項債發行越多，土地債券化規模越大，地方政府的土地財政依賴度越高、債務規模越大。

這會削弱地方政府的債務信用，還可能引發地方債務的不確定性風險。自然資源部門將專項債投放到基建上，然后通過“賣地”賺取收入，但不對負債直接負責，也不對當地的財政支出直接負責。

自然資源部門允許地產商分期付款，還有一些返還。自然資源部門的征收更具“靈活性”，但是可能會對財政部門帶來收入壓力。財政部門需要統籌當地的所有財政開支與收入，但對收入大頭的土地出讓金缺乏征收權。如此，地方財政的開支剛性與征收柔性發生沖突，在財政約束軟化的環境下，可能放大地方債務風險。

最近一些年，一些地方大建大改，財政部門接了不少錢，包括專項債，但是征收回來的土地出讓金，還不夠覆蓋債務，結果財政入不敷出，債務問題凸顯。

疫情以來，地方財政收入壓力增加，負債率上升，地方各項收入向稅務部門統一歸口，如稅務部門統一征收社會保險費和土地使用權出讓金。如此更有利于財政部門統籌財政的開支與收入，強化土地使用權出讓金征收的剛性，更好地保障地方財政收入。由于國稅和地稅合并，上面雖然不能抽走，但可以更好地掌控土地使用權出讓金。

所以，國有土地使用權出讓收入劃轉給稅務部門征收，背后并不是終結土地財政，而是土地財政依賴度提高，專項債規模和比例擴大，地方財政收入和債務壓力增加。由于土地使用權出讓收入占大頭，劃轉過后的稅務部門也就成為了名副其實的“土地財政”部門。

未來樓市調控的方向是什么？

專項債與房地產、基建、土地財政高度關聯，專項債主要投放與土地相關的基建，如通水、通電、通路、通燃氣、通網絡、通地鐵，然后帶動土地升值和房地產發展，創造土地財政收入，然后償還專項債。可以這么理解，專項債是土地的債券化，地方政府用土地債券化的方式先獲得資本，然后用土地使用權出讓金來還債。

最近幾年發行了這么多專項債，專項債的平均周期目前是五年，未來三到五年是地方政府的還債高峰期，這意味著未來幾年地方政府還得依賴“賣地”來還專項債。

地方政府債券基本由國有商業銀行及金融機構持有，四大行持有規模接近50%。國有商業銀行購買政府債券，傾向于土地錨，而不是稅收錨。如果將地方債額度調配給一般債券，銀行購買積極性會下降。為了獲取更多的融資，地方政府傾向于以土地收入為擔保發行專項債。專項債發行越多，土地債券化規模越大，地方政府的土地財政依賴度越高、債務規模越大。