通俗易懂談土改：審批權下放利好什么？“三塊地”改革有何長期影響？

申萬宏源 研報作者：王勝

新一輪土改始于2013年，共兩條主線。（1）“農村集體產權制度改革”是在現有法律法規框架基礎內，解決基層社會存在的不合理現象，以公平為導向，以增加農民獲得感為目標的綜合性改革，其影響主要局限在農村社會內部。（2）“農村土地制度改革”也稱“三塊地”改革，涉及土地這一項基本生產要素的所有權變化、流轉交易和除使用權外的其他財產性權利，將對宏觀經濟、城市生活和資本市場產生較大外溢影響，是本文研究的重點。
　　“三塊地”之一：土地征收制度改革，希望地方政府讓利于農民。在過去的實踐中，由于“公共利益”缺乏明確定義，地方政府擁有解釋權。而作為成本項的土地補償款，和作為收入項的土地出讓金之間存在較大價差，部分地方政府隨意使用征地權以補足地方財政。改革意在削減地方政府的自由裁量空間，減少征地范圍。
　　“審批權下放”與“征收制度改革”看似對立，實則不然。本次審批權下放包括兩個部分：一是在全國范圍內下放“農轉用”的審批權；二是在8個發達試點省份下放征收“永久基本農田”的審批權。在客觀上，本次文件為地方政府征地松綁，將使得其征地數量邊際增加，與“土地征收制度改革”看似對立。實際上：（1）隨意征收土地且補償過低，往往出現在經濟欠發達地區；（2）在發達地區，由于征地補償較高，城市邊緣地帶的農民反而希望土地被政府征收，卻常常由于“永久基本農田”的屬性而難以成行。（3）本次在經濟發達的8個試點省份下放審批權，有望導致土地供應增加，地方政府增收，農民土地快速變現，城市發展加速的復合效應。
　　“三塊地”之二：集體經營性建設用地入市，意在增加農民的財產性收入。長期以來，土地一級市場的供給必須為國有土地，而農村集體所有的土地若要進入市場，則必須先被地方政府征收。本改革意在打通集體經營性建設用地的直接入市渠道，為農民帶來更多的財產性收入。
　　集體經營性建設用地入市，潛在規模測算：截止2018年底，在33個試點已入市地塊面積9萬余畝，總價款約257億，收取調節金28.6億；根據此數據可大致算得出讓均價為28.5萬/畝；總體收取調節金比例約11.1%。據統計，全國集體經營性建設用地規模在5000萬畝以上，若按上述均價全部入市，則總金額達到14.25萬億。考慮到，大多數中西部土地并無實際需求，該數據被高估，但充分顯示了本項改革的潛力。
　　“三塊地”之三：宅基地改革，重在盤活存量。利用粗放、退出不暢、取得困難是當前宅基地市場的主要問題，且相互制約影響。經過試點探索后，已在新版《土地管理法》中下放宅基地審批權至鄉（鎮）級，并明確鼓勵宅基地有償退出，內部流轉。
　　三條主線投資“土改”：（1）短期：審批權下放，利好發達地區基建，關注上海建工、隧道股份、中設集團、蘇交科。（2）中期：農民增收，利好三四線房地產去庫存，關注中南建設、云南城投；內需更強勁，大眾消費站上風口，家電、汽車、食品飲料等行業中，面向大眾的細分龍頭值得關注。（3）長期：土地流轉加速，出現新型農村經營主體，關注蘇墾農發、北大荒、隆平高科、登海種業。