北京樓市：東西城合并，對房價影響有多大？專家深度分析

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：房姐好，有幾個問題想問下 1.您對學區房怎么看？有對未來孩子上學需求，東西城非老破小是否可以購入？ 2.手上現金800+，還有首房首貸資質，單看投資哪個小區可以購入？買多大平米合適？ 謝謝！

回答：除非你對東西城有特殊情節，否則不建議 作為核心區定位為中央政務功能，其它產業基本都會外遷，無產業支撐價格基本靠學區，這個價格只做為居住肯定是不值的 建議學區老破小+一套自住保值是更穩定的配置

提問：房姐老師，朋友最近跟渣男鬧離婚了，男的在外面有小三。朋友現在最頭痛的是房子當時是她出錢買的，已經辦理了離婚手續了?？墒悄械牟豢吓浜纤シ抗芫洲k理手續。朋友是否可以單方辦理呢？你幫幫她吧。

回答：如果能夠證明房子是婚前本人出資購買，住房貸款的月供是本人還款。 那么房產是屬于你的。 如果配偶不配合過戶，可以起訴走法院判決過戶。 進行判決不是最好的做法，畢竟執行起來總是無數件操心事。 比較好的辦法還是自己心中有數，有信心，毫無疑慮，這房子就是你的。 對對方曉以利害，知難而退，更名以后再送點禮物，辦事滴水不漏。 如果我們更進一步，推導到底層原理的層面來看這件事： 夫妻間如果沒有達成真正意義上的戰略伙伴關系，要么不加名字，要么老實代持，然后根據條件逐步釋放“股份”，最后轉讓“控制權”的時候，就是把這套財產完全贈與給對方。 是預則立，做事之前先設計好局面，杜絕風險隱患。 盡量不要等到問題發生了再解決。

提問：我跟老公住在亦莊，想給老人從老家搬到北京周邊來長期生活和養老。曾經考慮過張家口的原鄉美利堅，密云的一些小區，昨天去看了首創新北京半島，覺得距離和配套上會更好一些，離我們住的地方開車30分鐘車程，未來還要通高鐵，到亦莊7分鐘。想給老人在新北京半島買一個69平的高層兩居。不知道這種給老人養老型購房的考慮是否靠譜？

回答：1.張家口的價值很低，二手房基本沒有接盤俠。 我們買房，其實是買的大城市的土地住房。每一個城市都有自己的能量上限和分布特點，這就決定一個城市的有效范圍其實是有限的，對于懷柔密云崇禮這些地方來說，至少在5年內不可能成為北京城的一部分，也就不具備真實的需求，不具備大城市土地的價值，只能是一小撮人的賭場。 即使是賭博，也是一個很不好的價格，北京5環邊還有低單價的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精華內容。 2.武清經過一輪爆炒之后沒有任何買的必要，遠郊區都要搬到城區范圍。 自住是消費，自住可以是租房，投資是投資，而且是一個循環的鏈條，一步走錯，后面全錯。 3.不知道你們子彈多少？70以上建議繼續入手北京上車盤，30-50左右天津海教園是更好的選擇。 實在想跟老人住的近，租房是更好的選擇。職業投資者大部分都是投住分離，子彈只用升值潛力最大的地方。

提問：我計劃將廣東東莞的萬科棠樾雙拼別墅賣了，目前貸款280萬，2010年買的，貸款利率7折，目前看此房漲的不多，我想賣了，一直在猶豫，因為貸款利率低，不知道是否劃算？我們夫妻都在深圳工作，小孩現在在國外讀大一，深圳有2套房，如果東莞萬科棠樾此套房賣了，想在北京買套學位房，小孩與我夫人都是北京戶口，有票房，預算600萬內，有什么小區可以推薦？另外領秀新硅谷樓盤怎么樣？

回答：短期非剛需不建議直接持有學位房，政策變動風險較大 東莞的別墅可以出掉，長期看必然跑速大盤，利率的優惠是小事，資金成本機會成本浪費是大事 領秀新硅谷屬于品質溢價盤，投資屬性較弱，價格7左右可以考慮

提問：房姐，您好，最近在換房，想在望京花家地，以及和平里，安貞這三個地段換一個小兩居，不知道您認為那一個地段好一點呢?未來出手也方便一些。我們的預算總價在450以內，非sfsd，求推薦。謝謝

回答：和平里一帶房產性價比和品質一般，整體偏老，略貴 安貞受亞運村余波影響，部分有點貴，整體交通一般，生活配套少。 推薦看望京

提問：請問房姐 如何評價東潤楓景這個小區？我看了好幾次，準時入手。感謝

回答：從個人角度，我挺喜歡東潤楓景。 品質還行，距離朝陽路和酒仙橋，望京都不算遠，價格大戶型偶爾也存在可以套利的標的。 地段2.5流，但是有升級蛻變的潛力，關鍵在于石佛營泛海星火等地塊能否得到開發。 同時也是目前主要缺陷所在，進出道路不夠通暢便捷，區域內缺少商業配套和社區人氣，雖然緊靠四環，加上公園和綠地阻隔，儼然鬧市中一處偏僻。 整個石佛營泛海等板塊一榮俱榮一損俱損。

提問：美麗的房姐，我老家雄安新區，雄縣縣城有爸媽90p房產，1、可以抵押嗎？大概能抵押多少錢用于購買北京房產？ 2、我和老公在北京軟件園工作，現金首付180w，剛需上車，想年前入手，回龍觀、天通苑有哪些小區推薦呢？

回答：可以抵押，如果沒有貸款，抵押出70%左右 回龍觀融澤嘉園，和諧家園，國風美唐 可以跑盤看下 tty不用考慮，只有大面積才有投資價值

提問：房姐 您好。工作在清河，首付有120，屬于首房首貸，月供可在1.5—1.8之間?？粗谢佚堄^百嘉城 120平 400。均價3.4左右。想自助兼顧保值。是否值得入手呢？周邊還有其他建議么？謝謝。

回答：屬于市場價，百嘉城有部分是經適房，注意下你的標的是否轉為商品房，否則稅費要計算你到你的首付中 首開智慧社也可以淘下

提問：房姐，目前手里有150萬，我和lp準備在四環周邊入手小戶型減少通勤壓力，目前看好馬家堡和豐臺科技園一帶，您覺得這哪個位置有好一點二手房，交通方便些，環境好些，謝謝！

回答：馬家堡，角門典型的豐臺面貌。 超大型老小區居多，缺少新鮮商業引入整體缺少活力，三環路和鐵路對交通有一定影響。 優勢也很明顯，距離南站一站地，角門10\/4雙地鐵，距離19號線也不遠，首地大峽谷還不錯。 區域內看機會淘價格。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內卷化，這個邊緣地段難成氣候。 草橋板塊可以重點關注下。

提問：房姐，臺湖萬科東望90平三居可以買嗎？您好像說不讓碰這個盤，能不能簡單說一下原因呢

回答：典型的遠郊CEO盤， 距離遠，沒有明顯的大型高端產業帶，很難聚集大量涌入人口，萬科品牌溢價后期會長期橫盤

提問：房姐你好，請問對20年的房價走勢怎么看，目前手頭資金夠小兩居首付，明年7月份還有一筆資金到賬，相同地段夠小三居，不知道是現在出手還是明年中出手？

回答：北京成交量明顯回升 筍盤消失速度加快 深圳漲過一波，釋放利好信號 北京如果沒有政策繼續壓制，明年初大概率會有一波小陽春 年底是最佳淘筍時機，現在開始看盤，性價比高的盤，直接借錢或者融資拿下，不要錯過最佳建倉時機。 子彈是融來的，不是等來的。

提問：房姐好！非京籍，工作居住證，孩子明年上小學，準備在朝陽亞運村入手一套小兩居學區房自住，自己關注的是慧忠里（朝外），安慧北里（陳經綸嘉銘），請房姐指點！ 個人情況：去年外地進京，央企上班，出烏魯木齊兩套房產+自有資金共300左右，成都一套房產（市值200左右，但已出租，租期還有兩年到期） 外地有過商貸記錄，北京購房應該是二套，看房姐很多文章推薦二套全款后抵押，首付如果能夠和按揭相比優勢在哪？望指點，抵押經營貸款上班族沒有自己公司怎么破？感謝。

回答：慧忠里和安慧北房齡都偏老 價格偏貴，推薦看看寶星園 可以看下精華帖有介紹過優勢，貸款成數高+淘筍概率高+省稅費 找機構幫忙，一些懂的房產中介也能幫助處理

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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