二手房買房的具體流程

　　二手房相比新房，最大的特點就是可以即買即住，享受現成的配套，房屋好不好、居住舒適與否、物業好壞等，問問便知。但二手房相比新房，也更容易出現糾紛。常見的有兇宅、房屋產權糾紛、賣房人和房屋所有者不是同一人等等。買二手房具體的流程是怎樣?各個流程又要注意什么問題呢?

　　一、找中介選房源

　　二手房買賣很多都是通過中介進行交易的，中介的房源多，且可以根據購房者的需求推薦合適的房子。此外，買二手房的流程復雜，很多買房人并不清楚哪一步該做什么，通過中介進行交易的好處就是中介公司可以全程為購房者提供買房服務。當然了，被中介坑的情況也時有發生，所以，在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。

　　二、核實賣方身份

　　這一點很重要，確定要買房了，就一定要看賣方和房產證上的是不是同一個人，要核實賣方的身份，看他的身份證。此外，值得注意的是：與無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同是無效的。這就要求在買房時，還要審核下賣方是否為完全行為能力人。

　　三、確認產權

　　到房管局查驗賣方的房產證，查看以下幾個關鍵點：

　　1、產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致。

　　2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

　　3、看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

　　4、購房者還需了解的內容有：房屋是否存在債務負擔、所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

　　四、核實房屋是否允許買賣

　　以下情況的房屋千萬不要買：

　　1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋。

　　2、被人民法院或行政機關依法查封的房屋。

　　3、屬違法或違章建筑的房屋。

　　如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書;由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要仔細查看。

　　五、對房屋質量、歷史及其他配套主設施的審查

　　買二手房最怕的是買到一個兇宅，這樣的買房糾紛也不少見，所以在買房時，注意向物業、左鄰右舍打聽下房屋的歷史，有無發生兇案、有無因出現重大質量問題而大批量維修的。注意房屋的戶型結構，是否進行過大的改造，最好是看看原來的戶型圖;看墻體有無裂縫、滲水等。另外，還須進一步了解供電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節。最后，還要了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

　　六、關鍵性承諾應體現在合同中

　　對于購房者的一些擔憂，中介公司為了促成交易，往往采取一些口頭的承諾。要知道，一旦發生糾紛，口頭約定是很難進行舉證的，必須將相關的約定寫進購房合同，出現違約情況的處理方式、雙方的責任和義務等，合同中不可少。比如，購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，否則容易出現到了約定時間，賣方因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買方的情況發生，而買方又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。

　　七、留心付款方式和時間

　　一套房子，價值不菲，買房一手交錢一手交貨的傳統方式是很多人覺得比較靠譜的方式。買方最擔心的是錢花了，最后卻遲遲不能過戶。這個時候，資金監管就顯得非常重要了。

　　資金監管是二手房交易中的一中安全機制，也稱為第三方監管。購房者和賣房者的資金交易不通過經紀公司，而是在房管部門和銀行等機構開設的資金監管賬戶中完成資金交接，該賬戶所有權屬于銀行。一般來說，當買賣雙方在約定期限內完成房產過戶后，資金將按計劃轉至原業主賬戶中，否則則返回至購房者賬戶中。這有點類似支付寶、財付通等第三支付平臺。

　　八、過戶和戶口的遷出

　　保證產權順利過戶，必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買方的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。此外，還要注意賣方戶口的遷出，很多人買房是為了落戶或者孩子的學位，這個時候要注意將原房主的戶口遷出并及時潛入自己的戶口。

　　決定要買二手房，在買房前，就一定做足相關的準備工作，了解相關的流程和注意事項。很多的人買房前，全憑個人興趣和愛好，看到喜歡的房子就下手，相關的準備工作沒有做足。買到好的沒有什么問題的房子還好，要是買到問題房可就麻煩了。