房屋租賃合同解除法律分析

一、實務案例

原告光大公司與被告加州公司簽訂租賃合同，原告將某房屋租給被告經營使用 ， 租期為2011年8月8日至2021年8月7日止 。 租金為每月15萬元，支付方式為年付 。保證金15萬元 ，可抵做被告應承擔的違約金。雙方約定，原告在場地所屬大樓為被告廣告位，租金每年20萬元 。對于違約責任 ，合同約定原告違反合同義務應積極及時采取補救或改善措施，催告后未解決且造成被告損失的，被告有權選擇解除合同；如被告經營虧損，被告有權決定提前終止合同履行，但應提前6個月書面告知原告，并需向原告支付年度租金50%的違約金作為終局賠償。

2015年8月10日，合同約定廣告位被政府主管部門拆除，8月17日原告向被告發出催款通知書，催收2015年9月17日至2016年9月16日房屋租金。

2015年8月30日，被告向原告發出 《關于廣告位的催告函》 ，要求原告恢復廣告位，并主張在廣告位恢復前，暫停支付租金 。2015年10月15日，原告向被告發函，稱被拆除的廣告位政府相關部門答復需要統一規劃 ，原告同意調整2015年至2016年期間的房屋租金為130萬元，要求被告交納租金。

2015年10月28日 ，原告再次向被告發函，要求被告三日內支付租金。2015年11月2日，被告向原告發出 《解除合同及交還房屋通知函》 ，稱原告未能按照合同約定提供廣告位，被告決定解除合同及補充協議，已騰空房屋。2015年11月4日，原告與被告辦理房屋交接手續，收回涉案房屋。

2015年12月10日 ，原告訴至法院，要求法院判決解除雙方的租賃合同關系、被告向原告支付拖欠的20余萬元租金及解約違約金160余萬元。被告稱合同解除的原因是原告不能按照合同約定提供約定的廣告位所致，應由原告承擔違約責任。

案件審理中，雙方認可2015年8月10日合同約定的廣告牌被拆除，一直未能恢復；雙方均認可房屋租賃合同關系已于2015年11月4日解除。但對于合同解除的責任，原告主張系被告經營不善，擅自解約應承擔違約責任；被告主張系原告不能按照合同約定提供廣告位，影響被告經營，應由原告承擔違約責任。原告收回房屋后，于2015年11月30日將房屋租與案外人。

一審法院經審理后認為：雙方均認可租賃合同關系已于2015年11月4日解除，對此予以確認。原告在合同履行期間不能按照合同約定提供廣告位，違反合同約定應承擔違約責任。但原告向被告提供涉案的廣告位只是合同關系中的次要而非主要義務，即使原告不能按約提供廣告位，也不能認定該違約情形導致合同目的無法實現或合同無法繼續履行。被告自行搬離租賃場地，導致合同無法繼續履行，是導致合同解除的根本原因。最終判決如確認原告與被告的房屋租賃合同關系于2015年11月4日解除，被告向原告支付租金17萬余元、違約金12萬余元，駁回原告其他訴請。

一審判決后，原告不服一審判決提起上訴，二審法院經審理后駁回上訴，維持原判。

二、合同解除的類型

依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。但是，萬事萬物總是處于不斷的變化發展之中，合同簽訂后，因為合同簽訂后的一些情況的發生或者變化，會導致合同無法繼續履行或者繼續履行已無實際意義，所以在堅持維護合同效力的前提下，《合同法》規定了在特定情況下準許當事人解除合同。一般來講，合同解除分為三種類型：

第一是協商解除。合同法第93條第1款規定，當事人協商一致，可以解除合同。一般來講，合同是當事人雙方互為設立權利義務的協議，合同之所以不能單方擅自解除，是因為單方解除合同可能侵害合同相對方的權利，雙方如果能對相關權利義務的分配達成一致，雙方自然可以解除合同。協商解除是最常見、最經濟和最有效的合同解除類型，避免了通過司法訴訟或者仲裁所需要耗費的成本，如果能夠協商解決，達到目的，自是合同解除的最佳選擇。

第二是法定解除。合同法第94條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的以及法律規定的其他情形的，當事人可以解除合同。法定解除的條件是特定情況的發生，導致合同目的不能實現，合同一方或者雙方繼續履行合同已無法實現合同目的，法律賦予了合同當事人解除合同的權利。法定解除有兩點需要注意：一是法定解除權的行使無需合同約定，合同解除的法定事由出現后，當事人既可以依法行使解除權；二是行使合同的法定解除權要受到“不能實現合同目的”的限制，依據《合同法》“鼓勵交易”的原則及《合同法》第94條的規定，在沒有出現根本性違約的情況下，即使當事人一方確實有違約行為，但是對于實現合同的目的沒有實質性影響，當事人可以主張違約責任，但是要求依據法定解除權解除合同的，不應予以支持。

第三是約定解除。合同法第93條第2款規定，當事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。約定解除是當事人之間根據自身的情況而在合同中約定的發生特定情況可以解除合同的條款，即使不存在法定解約事由的情況下，當事人約定的條件成就，即可以主張解除合同。約定解除的理由和條件要比法定解除的理由和條件更為廣泛和多樣。