全國各地法院：房屋買賣中的“陰陽合同”裁判指導(dǎo)意見

本文內(nèi)容摘自：《各地法院裁判指導(dǎo)意見精粹：房屋買賣糾紛》，中國法制出版社最新出版。

l  北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要（2014年12月16日）

四、房屋買賣中陽合同的效力

當(dāng)事人在房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。

當(dāng)事人對房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。

l  天津市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的審判委員會紀(jì)要（2018年11月26日）

二、二手房買賣相關(guān)問題

（一）關(guān)于合同效力的認(rèn)定問題

當(dāng)事人之間就同一房屋先后簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同實(shí)際履行情況、同類房屋市場交易價格等因素，按照公平和誠信原則，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。

l  上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答（2005年12月16日）

8、當(dāng)事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的房價不一致。現(xiàn)當(dāng)事人對于房屋成交價格產(chǎn)生爭議，如何認(rèn)定？

答：對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。

判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。

l  上海市高級人民法院關(guān)于審理房產(chǎn)糾紛案件若干疑難問題的討論紀(jì)要（1993年10月27日）

21．雙方自愿，依法訂立房屋買賣合同并已實(shí)際交付房屋和房價款的，雖未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定雙方買賣合同有效，并責(zé)令雙方到房管部門補(bǔ)辦手續(xù)。

l  山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知（2011年12月2日）

(十)關(guān)于房屋買賣中“黑白合同”的認(rèn)定問題

房地產(chǎn)交易中，有些當(dāng)事人為規(guī)避國家稅收法律和稅收監(jiān)管，出賣人和買受人通常簽訂兩份價格不同的買賣合同，其中用一份價格較低的合同到有關(guān)行政主管部門備案，另一份價格較高的合同為真實(shí)的交易價格并實(shí)際履行的合同。出賣人與買受人簽訂兩份價格不一致的房屋買賣合同，應(yīng)以雙方實(shí)際履行的合同確定各自的權(quán)利義務(wù)。

l  江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答（征求意見稿）（2017年8月15日）

6、簽訂“陰陽合同”的如何處理？

為避稅、套取銀行貸款等網(wǎng)簽的房屋買賣合同屬于雙方通謀 虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，以雙方當(dāng)事人實(shí)際履行的房屋 買賣合同為準(zhǔn)。

l  江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答（征求意見稿）（2017年8月15日）

21、出賣人、買受人與中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的合同的性質(zhì)如何認(rèn)定？

出賣人、買受人與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的中介合同中， 具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定該合同中包含房屋居 間和房屋買賣兩個法律關(guān)系。當(dāng)事人可以就房屋居間和房屋買賣 兩個法律關(guān)系分別提起訴訟，也可以就兩個法律關(guān)系同時提起訴訟。

l  安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（2012年3月5日）

11、當(dāng)事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時間的先后、實(shí)際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思，認(rèn)定應(yīng)予履行的合同。

l  廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引（2017 年 9 月 12 日）

十八、當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，該價格條款無效。一方請求按照真實(shí)的交易價格履行合同的，應(yīng)予支持。

當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，登記機(jī)關(guān)按照真實(shí)價格核算或者追繳稅費(fèi)，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人不能協(xié)商一致的，一般由當(dāng)事人 按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。