房屋買賣合同中的“格式條款” —“格式條款”對房屋買賣合同主體權利與義務的影響

商品房買賣合同中的合同條款非常重要，是合同雙方履行具體合同義務、行使具體合同權利的依據，關系到履行合同義務的順序，影響到違約責任的確定等方方面面。

出售方進行商品房銷售，通常會預先單獨擬定一個合同文本，并在銷售過程中重復使用，其合同條款就有可能被認定為“格式條款”。

對于“格式條款”依法有可能被申請撤銷、被認定為無效、被作出不利于售房人的解釋等等不利影響。 

一、格式條款的定義。

依據《合同法》第39條的規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

二、開發商擬定格式條款所要遵循的原則和應當履行的義務。

1、售房人作為合同擬定主體，應當遵循公平原則確定房屋買賣雙方之間的權利和義務。

2、簽訂合同時，售房人要采取合理的方式，提請購房人注意免除或者限制售房人責任的條款；

3、按照購房人的要求，售房人要對相關條款予以說明。

三、如何認定開發商就合同條款已經“采取合理的方式”履行了提醒、告知義務。

1、免除或者限制售房人責任的條款，需要履行提醒、告知義務。

2、就相關合同條款采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識屬于采取合理方式履行提醒、告知義務。

（1）“加黑標識”屬于采取合理方式進行了提醒、告知，格式條款有效。

案　　號：（2015）錫民終字第0102號

法院認為：

一審：“首先，關于李婷提出的格式條款問題，雖然李婷在簽訂正式商品房買賣合同時對部分條款提出異議，但是雙方在簽訂認購協議中世紀花園公司以特別提醒的方式載明了付款能力及商品房買賣合同的版本問題，世紀花園公司亦對上述協議內容文字予以加黑標識，故世紀花園公司已盡到了合理的提醒、告知義務，李婷應當對協議條款內容予以重視，其簽字行為亦表明其對協議內容的認可，該條款對雙方均具有約束力，故對于李婷該項抗辯理由原審法院不予采信”。

二審：“本院認為，認購協議第六條至第九條明確載明了定金不予退還的情況，同時亦多次提示需認真閱讀《商品房買賣合同》，李婷完全可以對上述文件進行仔細查閱并獨立作出判斷，在簽訂認購協議前就對《商品房買賣合同》中的產權登記違約賠償、按揭貸款等方面提出不同意見，在與世紀花園公司就上述問題達成一致前拒絕簽署認購協議，所以本案并不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定的合同無效的情形，故對于李婷上述主張本院不予支持。” 

（2）“下方橫線標注”屬于采取合理方式進行了提醒，格式條款有效。

案　　號：（2019）渝01民終1775號法院認為：“本案中，與案涉《重慶市商品房買賣合同》其他條款不同，第八條第二款第二項的內容下方有橫線標注，且《合同補充協議》第一條載明：“在簽署本合同及補充協議前，乙方已認真閱讀了本合同及附件、本補充協議，且對于可能限制影響乙方權利的條款，甲方已采取合理的方式提請乙方注意并充分說明，經與甲方進行充分協商，乙方明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權利和義務，并在協商一致、自愿平等的基礎上簽訂本合同。”該條款內容下方亦有橫線標注，證明在簽訂合同時潤鵬公司已對此作出特別提示和說明，符合前述法律規定，合法有效”。 

四、關于“格式條款”的可能帶來的后果及風險。

1、房屋買賣合同合同約定爭議解決方法、途徑的格式條款，未采取合理方式提請注意的，管轄條款為無效條款。

案　　號：2018川1525民初815號法院認為：“2010年12月22日，原告楊德昆、吳詩群與被告四川省宜賓恒正房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中第二十六條約定：本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，提交宜賓市仲裁委員會仲裁。但原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》系被告提供的格式合同，被告未對合同中的管轄協議條款采取合理方式提起原告注意，該管轄條款為無效條款。按照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一款的規定“…因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄…。”本案中，原、被告爭議的房屋系不動產，該不動產坐落于四川省高縣文江鎮。故高縣人民法院對本案享有管轄權”。

2、售房人單方擬定的免除己方責任，加重購房人責任、排除購房人權利的格式條款無效。

（1）格式合同免除售房人返還購房款責任，限制購房人立即求償的權利，售房人未盡提示義務，格式條款無效。

案　　例：（2019）蘇0509民初12136號法院認為：“關于合同解除后財產返還及違約責任問題。涉案購房合同于2019年8月8日解除，被告安富公司應當返還張運翠、賀玉鳳已支付的購房款538000元。購房合同約定，買受人解除合同的，出賣人自解除通知到達之日起180天內退還全部已付款。本院認為，合同解除后，安富公司應當立即返還購房款，購房合同中關于解除后180天內退還購房款的約定屬于格式條款，免除了出賣人返還購房款的主要責任，限制買房人立即求償的權利，使出賣人因違約行為獲得了不當利益，制定該格式條款的出賣人未盡到提示義務，該格式條款應屬無效”。

（2）合同采用格式條款約定在一方嚴重違約的情況下，合同確定繼續履行的條款，排除了守約方的主要權利（法定解除權），未采取合理方式提示，格式條款無效；

案  號：（2015）吳江汾民初字第223號法院認為：“被告雖稱房屋買賣合同中約定了出賣人即房產公司逾期交房的違約責任，逾期超過90日出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續履行。雙方當事人在合同中約定了合同繼續履行之條款，但本案所涉房屋買賣合同之文本由被告房產公司提供，合同條款及其內容均由被告方擬訂并予以確定，因此被告房產公司實系采用格式條款訂立商品房買賣合同。合同系采用格式條款簽訂，在被告存在嚴重違約的情況下，合同確定繼續履行之條款，排除了原告的主要權利即原告的法定解除權，故該格式條款應為無效；被告作為格式條款的提供者，在訂立合同時應采取合理方式進行提示，被告未提供證據證明已經提示的，本院也認定該條款無效”。

（3）約定購房人交清契稅、維修基金、產權證費等費用或者簽訂物業合同作為房屋交付條件的格式條款無效，以此拒絕交付構成違約。

案　　號：（2016）蘇13民終2547號

法院認為：一審：“…在雙方簽訂的合同補充協議第五條約定：在房屋交付前，買受人應交清房款和儲藏室、自行車庫款、政府規定標準的房屋維修基金，采用按揭貸款方式的買受人在房屋交付前還需交清承擔的契稅、產權證費等費用；如買受人不交清上述稅、費等費用，出賣人有權拒絕交付房屋，并不承擔違約責任…一審法院認為契稅、產權證等費用并非涉案買賣合同關系的范疇，該費用產生的相對方也并非該案的楊康與力邦置業公司且該費用的交納是以力邦置業公司提交相關手續到產權登記部門后方可實現。因此力邦置業公司在與楊康約定的補充協議第五項顯然違反了公平原則，依照《中華人民共和國合同法》第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。因此，一審法院認為楊康、力邦置業公司雙方簽訂的涉案合同的條款附件四：合同補充協議的第五條系無效條款，對力邦置業公司該辯解不予采納”。

二審“本院認為，格式條款具有合同法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中，楊康已履行該房屋買賣合同的付款義務，交納契稅、維修基金等稅費以及物業管理合同與涉案房屋買賣合同雖有聯系，但并非同一法律關系，上訴人以被上訴人不交納契稅、維修基金以及未簽訂物業管理合同為由拒絕交付房屋，對買受人而言顯失公平。雙方當事人在合同中對該房屋交付條件的約定系格式條款，明顯加重了買受人的責任，該條款應認定為無效條款。綜上，力邦置業公司的該上訴請求沒有事實和法律依據，不予支持”。

3、出售方未就其提供的格式條款盡合理說明義務，對格式條款理解發生爭議的，作出不利于出售方的解釋。

（1）格式條款約定質量保修期，未盡到提示義務，作出不利于提供格式條款一方的解釋。

案　　例：（2015）寧民終字第5673號

法院認為：一審：“買房協議附件8所體現的保修期年限均為國家相關法律法規所規定最低保修年限，酈城公司以最低標準提供房屋保修義務，未體現合同訂立之公平原則。其三，根據《中華人民共和國合同法》第四十一條之規定，對格式有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。賣房協議附件8中保修期為5年或2年后均有（不低于5年）、（不低于2年）之標注，其括號內內容系補充說明抑或選擇性條件，無證據進一步明確，應作不利于提供格式條款一方即酈城公司解釋，其保修期年限高于5年或2年”。
二審：“雙方在該條款約定保修期為2年后有（不低于2年）之標注，故從不利于提供格式條款一方即麗城公司解釋，訴爭房屋水管一般保修期2年，對于特殊部位應不低于2年，因此，酈城公司以約定2年保修期已過抗辯不承擔責任，原審法院未予采納并無不當。故上訴人上訴理由不能成立”。

（2）兩份格式合同就交付約定存在沖突，作出不利于提供格式合同一方的解釋。

案　　號：（2014）安高民初字第00101號

法院認為：“就本案而言，不能認定案涉房屋已交付，其理由如下：第一，案涉兩份格式合同對交付所作約定發生沖突，應作出不利于提供格式合同一方的解釋。根據《中華人民共和國合同法》第41條規定，對格式條款有兩種以上解釋的，應作出不利于提出格式條款一方的解釋。案涉房屋買賣合同第11條約定，被告日月經營部應直接向蔡曉峰、何艷梅交付房屋，并在竣工驗收合格的基礎上辦理竣工驗收清單，可見合同對交付主體、條件和交付程序都做出了嚴格明確約定；而返租合同第5條則約定，由營銷公司替代蔡曉峰、何艷梅接受房屋交付。由于案涉房屋買賣合同和返租合同均系日月經營部和營銷公司提供的格式合同，且為同一天簽訂，二者發生了明顯沖突，應傾向于蔡曉峰、何艷梅的主張理解”。

（3）格式條款約定“水、電開戶費均由乙方自理”，未采取合理方式進行提示說明，作出不利于出售方的解釋，認定未履行交付房屋的義務。

案　　號：（2015）亭東商初字第00271號

法院認為：“案涉房屋買賣合同是由原告劉通達提供的格式合同。此合同中具有“水、電開戶費均由乙方自理”的約定，但雙方對此具有不同的理解。首先，《合同法》第三十九條第一款規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”。在本案審理過程中，原告劉通達未能提交相關證據證明其在合同簽訂時，已經盡到了上述法律規定的說明義務；其次，根據《合同法》第四十一條：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”的規定，上述條款應作出不利于格式條款提供者、原告劉通達的解釋；再次，被告唐春芹作為單個購房者在辦理接電手續的前提條件不具備的情況下，即使愿意負擔相關費用、自行辦理，但仍然無法辦理成功。故合同中雖有“水、電開戶費均由乙方自理”的約定，也不能免除原告劉通達作為案涉房屋建設者完成用電接入工程的義務。綜上，原告作為案涉房屋的建設者和出售者，其在向購房者交付房屋時，就應當完成用電接入工程，具備購房者接入居民用電的前提條件”。

（4）合同格式條款約定“建筑層數為地上2層，地下1層”，未采取合理方式提示、告知，作出不利于出售方的解釋，實際不能交付“地下一層”，構成根本違約。

案　　號：（2017）蘇02民終2906號

法院認為：“根據合同第三條約定，顧甜購買的商品房為第D2-D5幢null單元1-2層6號房，建筑層數為地上2層，地下1層。顧甜據此認為其購買的涉案房屋包括地下1層，萬麗公司則上訴認為不包括地下1層，并認為該表述僅是為了按規定對房屋整體結構所作的必要說明，同時提供了與涉案房屋同一幢樓的樓層更高的兩處房屋的買賣合同，而該兩處房屋的買賣合同中明確載明的為“建筑層數為地上18層，地下1層”。對此，本院認為，本案所涉商品房買賣合同與萬麗公司在二審中提交的另外兩份商品房買賣合同在商品房的基本情況描述上存在明顯差異，若如萬麗公司所述，其與顧甜的合同中所作的“建筑層數為地上2層，地下1層”的表述是對房屋整體結構所作的必要說明，則顧甜的合同也應與其余合同一致表述為“建筑層數為地上18層，地下1層”。且根據《中華人民共和國合同法》第四十一條的規定，“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。”本案所涉商品房買賣合同系萬麗公司所提供的格式條款，顧甜對合同第三條所作的理解符合通常理解，即便萬麗公司所作的解釋亦符合通常理解，在對該條款有兩種以上解釋的情況下，亦應作出不利于萬麗公司一方的解釋。故本案中顧甜所購買的房屋應包括地下1層在內，但地下1層現已建造為地下停車位，萬麗公司在客觀上無法向顧甜交付符合合同約定的層數的房屋”。

4、合同對同一問題的約定，既有格式條款也有非格式條款，以非格式條款為準。 

案　　號：（2017）蘇0583民初8396號

法院認為：“原、被告簽訂的《昆山市動遷房買賣合同》中違約金20%的條款系打印形成，屬于格式條款，而手寫部分約定的“若因甲方產權問題，無法進行房屋交易過戶等手續，造成乙方損失，甲方同意以定金雙倍賠付給乙方”屬于非格式條款。在兩者關于違約責任承擔方式約定不一致的情況下，應當以非格式條款為準”。

五、房屋買賣合同的雙方對格式條款的不同關注。

對于格式條款法律主要在《合同法》第39條、第40條、第41條進行了規定，《合同法司法解釋二》第6條、第9條、第10條進行了相關解釋，就相關問題進行明確。格式條款的提供方進行起草合同一般會存在一定的傾向性，存在侵犯相對主體權益的風險，所以法律進行了相關約束，要求格式合同提供方要履行一定的提示、告知義務，通過一定的程序保障合同的公平，維護社會公平正義。

1、作為出售方，主要要考慮如何確保格式條款的效力，守住起草合同的“優勢地位”。

一方面在擬定格式合同的時候要遵循公平原則，合理約定雙方權利義務，不要在格式條款中作出免除“造成對方人身傷害、因故意或者重大過失造成對方財產損失”責任的條款，不能作出免除自己責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款；另一方面，在使用格式文本時，對“免除或者限制自己責任的條款”要采取合理的方式提醒對方注意，并按要求予以說明，保留相關證據材料。

2、作為購買方，主要是通過格式條款的認定，維護合法權益。

在房屋買賣合同的簽訂、履行中購買方為弱勢的，為了維護購買方的合法權益，一方面，在簽訂合同前要仔細閱讀合同的全部條款，注意“特別提醒”的格式條款，注意合同中特殊的字體，要求出售方作出解釋，必要時修改合同內容；另一方面，履行合同時，科學運用法律關于“格式條款”的規定，占據有利地位，維護合法權益。