偽造公證書簽訂的房屋買賣合同可能無效

【提要】

被代理人對涉案房屋的公證、委托、簽訂房屋買賣合同以及抵押房屋等均不知情，且受托人代理與買方簽訂房屋買賣合同及辦理房屋過戶手續(xù)的公證書已被撤銷，房地產(chǎn)買賣非委托人的真實(shí)意思表示，故合同無效，則過錯方應(yīng)負(fù)責(zé)清償債權(quán)滌除抵押并將房屋恢復(fù)至委托人名下。

【案情】

徐1與徐2為父女。涉案房屋原登記在徐1、徐2名下，兩人共同共有。

2017年4月27日，某縣公證處出具公證書，公證由徐2委托戴3辦理涉案房屋買賣手續(xù)。同年5月3日，戴3作為徐2的代理人與徐1就涉案房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，轉(zhuǎn)讓價款80萬元，其中對騰房時間、違約責(zé)任、付款方式等未作約定。同年6月7日，涉案房屋經(jīng)核準(zhǔn)登記至徐1一人名下。徐2、徐1一致確認(rèn)涉案房屋由徐1夫妻及徐2居住使用至今。

根據(jù)2018年3月1日的不動產(chǎn)登記簿，涉案房屋上設(shè)有抵押權(quán)，抵押權(quán)人甲公司，受理日期2017年6月13日，核準(zhǔn)日期同年6月16日，備注最高額抵押，最高債權(quán)限額348.8萬元，債權(quán)發(fā)生期間2017年6月12日至2022年6月11日。

2017年9月11日，某縣公證處出具決定書，確認(rèn)徐2身份不符，撤銷上述公證書，該公證書自始無效。現(xiàn)徐2涉訟，請求確認(rèn)其與徐1于2017年5月3日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，并要求將涉案房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至徐1、徐2名下等。

此外，對涉案房屋上的抵押債權(quán)。徐2表示，其無力代為清償。徐1表示，每月應(yīng)還本息12.5萬元，自2017年9月開始未按期還款，無力繼續(xù)清償。

【一審及二審裁判觀點(diǎn)】

一審裁判觀點(diǎn)：

根據(jù)法律規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力。

本案中，徐1對徐2的訴訟請求不持異議，并承認(rèn)徐2對涉案房屋的公證、委托、簽訂房屋買賣合同以及抵押房屋等均不知情，且戴3作為徐2的代理人與徐1簽訂房屋買賣合同及辦理房屋過戶手續(xù)的公證書業(yè)經(jīng)撤銷，可見涉案房地產(chǎn)買賣非徐2的真實(shí)意思表示，現(xiàn)徐2拒絕追認(rèn)，故徐2要求確認(rèn)合同無效的訴請，應(yīng)予支持。

鑒于涉案房屋上設(shè)有抵押權(quán)，甲公司表示在未能清償擔(dān)保債權(quán)之前，不同意抵押房產(chǎn)所有權(quán)變更。在抵押權(quán)尚未滌除的情況下，涉案房屋無法恢復(fù)至徐2、徐1名下。

二審裁判觀點(diǎn)：

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因徐2就涉案房屋所簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》均不知情，且未授權(quán)、事后追認(rèn)，上述合同無效。造成涉案房屋被變更產(chǎn)權(quán)人，并被抵押的原因，系徐1之故，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

【一審及二審判決結(jié)果】

一審判決結(jié)果：

一、徐2與徐1簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；

二、駁回徐2的其他訴訟請求。

二審判決結(jié)果：

一、維持一審法院民事判決第一項(xiàng)；

二、撤銷一審法院民事判決第二項(xiàng)；

三、徐1于十五日內(nèi)清償甲公司債務(wù)后，徐1、甲公司共同滌除設(shè)定在涉案房屋上的抵押權(quán)；

四、徐1在上述判決履行完畢后，將涉案房屋權(quán)利人恢復(fù)至徐2、徐1兩人名下，并承擔(dān)全部辦理費(fèi)用。