房屋買賣合同糾紛中居間方的法律地位及責任承擔類型（一）

大部分情況下，沒有義務就沒有責任。那么，居間方在房屋買賣合同糾紛中應承擔何種責任，就要考察其合同義務以及法定義務有哪些。前者主要是根據房屋買賣合同或房屋買賣居間合同中對其合同義務的有關約定。而一般情況下，合同對于居間方核實房屋的權屬狀況、是否存在抵押、查封等權利限制狀況等合同義務均會做相關的約定，以保障買受方的合法權益；而后者在全國范圍內適用的主要依據是人力資源和社會保障部、國家發展和改革委員會、住房和城鄉建設部發布的《房地產經紀管理辦法》以及《合同法》第二十三章關于居間方承擔損害賠償責任的有關規定。

其中，《房地產經紀管理辦法》第四條規定“從事房地產經紀活動應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業規范，恪守職業道德。”以及第二十二條規定“房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。”《合同法》第四百二十五條規定“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”部分地區也制定了地區適用的相關條例或規則以規制房屋居間方提供的居間服務行為。

比如北京市，出臺了《北京房地產中介行業自律規則》，其第四條規定“承接房地產中介業務時，應核實委托方主體資格。承接商品房銷售代理業務時應核實開發商的營業執照及五證是否齊全；承接二手房銷售及租賃業務時，應驗明產權人的身份證及產權證或有效證明，由代理機構的執業經紀人分別與委托方簽訂合同，經紀人簽署合同時應將自己的姓名、執業證編號填寫清楚，同時加蓋機構公章。”；廣州市出臺了《廣州市房地產中介服務管理條例》，其第十四條規定“房地產中介服務機構向服務對象提供房地產中介服務時，應當書面說明下列事項：（一）房地產中介服務機構的備案、年度檢查的資質情況；（二）中介服務涉及的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。”第二十四條規定“房地產中介服務機構以及人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：（一）索取合同以外的酬金或者其他財物；（二）提供虛假材料或者隱瞞真實情況……”；寧波市出臺了《寧波市房地產中介服務條例》，其第十一條規定“中介服務機構應當對中介服務活動中涉及的房地產的合法性、真實性進行審查。中介服務機構應當將知道或應當知道的合同雙方當事人的資信狀況、履約能力、房地產權屬等情況如實告知委托方和合同他方，法律、法規另有規定的除外。”

綜上，居間方在提供居間服務中的主要法定義務為核實、如實告知涉及房屋買賣交易的重大信息，比如房屋權屬狀況等。這些重大信息應是房屋買賣雙方據以作出交易決定、簽訂書面房屋買賣合同的決定性因素。

這個問題的提出主要是針對三方僅簽訂有一份書面合同比如《房屋買賣合同》或《房屋買賣及居間服務合同》等，并在合同中對各自的權利義務進行了具體的約定，導致房屋買賣合同關系與居間合同關系混合并存于一份書面合同的情形。那么，在起訴時，原告方就不得不解決居間方在房屋買賣合同糾紛中的法律地位問題。

[案例一]車玉芳與張銘、韓琳、西安卓瑪房地產代理有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：(2018)陜0112民初11851號]。

裁判觀點：“原告與被告簽訂的居間合同與本案并非同一法律關系，原告要求解除該合同，本案不予處理，應當另案處理。”

[案例二]金永明與黎永尚、佛山市三水區西南街海棠房屋中介服務部行紀合同糾紛案[案號：(2017)粵0607民初4940號]。

裁判觀點：“原告在本案中系主張房屋買賣合同糾紛，而原告關于居間費用的訴訟請求系基于與被告海棠房屋中介之間的居間合同糾紛，基于不同法律關系產生的訴訟請求不能在一案中同時處理，故對原告關于居間費用的訴訟請求，本院在本案中不作處理，原告可另行主張。”

評析：一般情況下，將居間方列為共同被告處理的最壞結果就是法院對居間法律關系不予審理、另案起訴。但是，也不排除法院為降低當事人的訴累而對這個問題不進行程序審查而直接進行實體審判的情況出現。代理律師對此有風險的預判，并基于訴訟成本的考慮，可能會選擇直接將居間方列為共同被告并對其主張實體權利，比如，主張退還已經支付的居間服務費或不予支付居間服務費等。而法院作出不予處理、另案起訴的法理依據主要是基于不同法律關系產生的訴訟請求不能在一案中同時處理的考量。

[案例一]趙婷玉與鄭佩房屋、第三人深圳市世華房地產投資顧問有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：(2018)粵0303民初22798號]。

法院裁判結果：第三人深圳市世華房地產投資顧問有限公司應于本判決生效之日起十日內退還原告趙婷玉12000元。

評析：該案件中，作為居間方的深圳市世華房地產投資顧問有限公司被列為了第三人，其作出了主體不適格的抗辯“關于第三人的訴訟主體資格及責任承擔。本案案由系房屋買賣合同糾紛，對應法律關系為房屋買賣合同關系。第三人與原、被告雙方之間實屬居間合同關系，第三人并非本案適格當事人。”但是法院對其抗辯理由不予采納，并直接對其作出了實體的判決。

[案例二]許玉成與盧燕華、佛山市合富置業房地產顧問有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：(2016)粵0605民初15173號]。

法院裁判結果：駁回了原告對居間方佛山市合富置業房地產顧問有限公司的全部訴求。

評析：該案件中，作為居間方的佛山市合富置業房地產顧問有限公司被列為了共同被告。針對原告訴求被告合富公司向原告退回中介代理費以及就違約方被告的責任承擔連帶責任，法院作出了相應的分析并最終駁回了原告對居間方提出的全部訴求。

筆者認為，本案中，原告提出的訴求值得我們思考。該案件中三方就房屋買賣以及居間服務簽訂《房屋買賣合同》。針對兩種法律關系混合在一份房屋買賣合同中，原告訴求“解除原、被告簽訂的《房屋買賣合約》有關原告與被告盧燕華之間房屋買賣關系的內容”同時提出“被告合富公司向原告退回中介代理費5000元以及被告合富公司對訴訟請求2承擔連帶責任”。一般情況下，返還是合同解除產生的法律后果之一。那么，居間方返還中介代理費就應當以居間服務合同的解除為前提。但原告僅僅訴求解除房屋買賣合同關系，并不訴求解除居間合同關系或者直接表述為解除涉案房屋買賣合同，那么其訴求的返還居間服務費就可能面臨不被支持的法律風險。作為共同被告的居間方的答辯理由對此也作出了回應，“本次交易所簽署的《房屋買賣合同》包含兩個法律關系，一個是買賣關系，另一個是居間關系。本案是就買賣關系提起的訴訟，我方對買賣雙方是否解除買賣關系不發表意見，但我方不同意解除居間關系。”

因此，筆者認為，在房屋買賣合同被解除的情況下，針對特定房屋的交易已無法繼續進行，居間合同的繼續履行也失去了意義。在起訴解除房屋買賣關系且提出要求居間方返還已支付的居間服務費時，應一并主張解除居間合同關系或直接訴求解除房屋買賣合同（即同時解除該兩種法律關系）。那么，居間方返還居間服務費則是基于合同解除而產生的返還后果以及基于其違反了合同約定的義務或法定義務、對房屋買賣合同的解除存在過錯，返還居間服務費是作為居間方承擔違約責任的方式之一。

文章來源：青法平臺 青苗法鳴