借名買房，房子歸誰？

作者：蘭玲

案件事實：

A公司于2003年1月10日成立，注冊資本總額為3000萬元，股東狀況為：B公司以貨幣出資1800萬元，占注冊資本的60%；C公司以貨幣出資1200萬元，占注冊資本的40%。仇XX為C公司法定代表人，擔任A公司副董事長。

2002年6月3日，XX地產（甲方）與B公司（乙方）簽訂《購房協議》，內容包括：鑒于A公司尚未注冊成立，甲乙雙方擬以A公司名義購買甲方投資建設的位于朝陽區鼎成路九號世紀XX公寓A座四層事宜，房屋總建筑面積：1090．6平方米，由5個單元套組成，分別為A401、A402、A403、A404、A405，房屋總價款770萬元，此價款含貳個地下車位，乙方承諾對其指定的5個自然人名義簽署的所有與購房及貸款相關的文件的責任和義務承擔連帶責任，當A公司注冊完成后，立即辦理所購5套房屋的產權過戶手續，所需交納的稅費交給甲方代繳并全權委托甲方辦理相關手續。之后，仇XX等五人分別與XX地產簽訂了《商品房買賣契約》，B公司向XX地產支付5套房屋定金10萬元，C公司支付首付款93萬元。

仇XX所簽訂的《商品房買賣契約》約定仇XX自愿購買XX地產的404號房屋，房屋用途為公寓，建筑面積177．05平方米，房屋售價為每建筑平方米8331元，總房款為1475000元，預付定金2萬元，XX地產于2007年8月31日前將房屋交付給仇XX。2002年7月17日仇XX向中國建設銀行北京城市建設開發專業支行貸款118萬元，用于購買404號房屋，約定借款期限為2002年7月17日至2022年7月16日。

2003年8月18日，A公司（甲方）與仇XX（乙方）簽訂《購房協議》，約定：甲方在未完成工商注冊前，即籌備期間，急需辦公用房。為盡早正規辦公，乙方應甲方要求，以乙方自然人名義（銀行不對單位按揭購房）銀行貸款方式購買由XX地產投資建設的位于北京市朝陽區鼎成路九號世紀寶鼎A404室。現就購房事宜，雙方達成如下協議事項：一、甲方用乙方名義所購404號房屋，全部資金是由甲方支付購買的，用于甲方辦公用房，甲方將如期向銀行繳納房屋首付款103萬元（A401-A405），貸款667萬元（其中404號房屋118萬元）及各項與房屋相關的費用。二、甲方正式完成注冊后，甲方是真正的產權人，甲方提出過戶要求時，乙方應無條件同意將房屋過戶給甲方，因此發生的費用全部由甲方承擔。乙方不得私自將房產過戶給甲方以外的任何單位和個人、不得據為己有、不得上市銷售。三、甲方承諾對乙方簽署的所有與購房及貸款相關的法律文件的責任和義務，承擔連帶擔保責任。在甲方無力支付房屋貸款的情況下，不得追究乙方責任，與乙方無關，由甲方全權負責。四、本協議為公司注冊成立后補充簽訂。五、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

2009年11月2日仇XX取得404號房屋產權證，登記證號：X京房權證朝字第XXXX號，共有情況：單獨所有，房屋性質：商品房，規劃用途：公寓，建筑面積177．05平方米。

2010年1月11日，404號房屋的貸款結清。就還貸情況，A公司提交證據證明由其歸還了部分貸款，仇XX亦提交證據證明其歸還了部分貸款。

2010年7月15日仇XX（出賣人）與方海燕（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，合同編號：CW132245，將404號房屋以成交價372萬元出售給方海燕。此交易已履行完畢，方海燕已向仇XX支付全部購房款。關于該購房款的去向，仇XX主張已全部轉給C公司，所提交的六份匯款憑證顯示其共計向C公司匯款376萬元。A公司對匯款憑證真實性和合法性認可，但對其關聯性和證明目的均不認可，堅持向仇XX主張該款項。

法院裁判觀點：

雙方約定A公司借用仇XX名義購買404號房屋，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。《購房協議》中約定仇XX不得私自將404號房屋上市銷售，仇XX在未取得A公司授權情況下，擅自將404號房屋出售給方海燕，違反了合同約定。仇XX關于A公司于2003年成立后未提出過戶要求，《購房協議》并未實際履行，404號房屋登記在其名下，其有權處分，無需征得A公司同意的抗辯意見，不符合《購房協議》的約定，依據不足。當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因仇XX違約，A公司要求仇XX按照出售404號房屋的價款數額標準，賠償其372萬元損失，具有事實和法律依據，一審法院予以支持。因A公司已進入強制清算程序，A公司與其股東C公司的權利義務，可另行解決。

律師觀點：

借名買房，買房合同有效。被借名的名義所有人應嚴格履行借名協議約定，不得擅自處分房產，造成損失的，應賠償實際房屋權屬人。