離婚房產(chǎn)分割問(wèn)題實(shí)務(wù)分析（二）

作者：王景

二、婚前，一方出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后另一方參與還貸款的情形，分割方法《婚姻法解釋三》第10條規(guī)定的非常明確，實(shí)踐中不存在爭(zhēng)議。但是對(duì)于補(bǔ)償數(shù)額如何計(jì)算，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，本文限于篇幅不詳述。 
    對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的詳細(xì)論述，大家可參考兩篇文章， 一篇是最高院民一庭吳曉芳法官的《不動(dòng)產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值計(jì)算》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2016年第1輯， 另一篇是郭璇玲律師的《 離婚時(shí)共同還貸房產(chǎn)如何分割》，「高杉LEGAL」2016年7月13日推文。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，婚前一方出資購(gòu)房，出資中可以包含父母對(duì)其的贈(zèng)與，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)沒(méi)有爭(zhēng)議。

婚后，雙方出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，離婚時(shí)如何分割？若產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，有何影響？父母全額出資或部分出資，有何影響？ 
    相比于婚前購(gòu)房，婚后購(gòu)房的問(wèn)題復(fù)雜得多，本文依由簡(jiǎn)到繁的順序依次分析。
    第一，婚后，用雙方共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，房屋屬于雙方共同共有，即便產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，房屋也屬于雙方共同共有。這個(gè)結(jié)論可以從《 婚姻法解釋二》第19條推導(dǎo)出來(lái)，第19條規(guī)定由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雖然條文中有一方婚前承租的表述，但從法理的角度探究，去掉承租這一限制條件，也不影響將房屋定性為共同共有。
   “用雙方共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)”如何界定，其與雙方出資是否有區(qū)別？舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50萬(wàn)元，乙以婚后所得30萬(wàn)元，共80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房屋，則房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。但若甲以婚前財(cái)產(chǎn)50萬(wàn)元和婚后所得50萬(wàn)元，乙以婚前財(cái)產(chǎn)100萬(wàn)元和婚后所得30萬(wàn)元，共230萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房屋，則房屋產(chǎn)權(quán)的定性是否有不同呢？本文認(rèn)為，上述兩種情況無(wú)需分別對(duì)待，均應(yīng)認(rèn)定為共同共有。雖然第二種情況，雙方購(gòu)房款中夾雜了部分婚前財(cái)產(chǎn)，但是雙方共同購(gòu)房，并且婚前財(cái)產(chǎn)與婚后財(cái)產(chǎn)混用的行為，就表明雙方愿意將取得的房屋作為共同共有，這符合夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的一般原理，也與普通人的情感認(rèn)識(shí)相吻合。如果雙方有按份共有的意思，需要進(jìn)行特別的約定或進(jìn)行按份共有登記。
    對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，可參考 《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第12條的規(guī)定：夫妻雙方婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定共同共有。
    對(duì)此還可以參考《 江蘇省高級(jí)人民法院婚姻家庭案件審理指南》的解釋?zhuān)簩?duì)登記在一方名下的房屋性質(zhì)認(rèn)定：由于我國(guó)法定夫妻財(cái)產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋，原則上首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其所有，必須承擔(dān)舉證責(zé)任，證明該房屋系其個(gè)人出資所購(gòu)，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購(gòu)買(mǎi)等情況。
    第二，婚后，雙方父母出資為子女購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下的，視為對(duì)雙方的贈(zèng)與。產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，視為按份共有。這個(gè)結(jié)論可以參考《婚姻法解釋三理解與適用》一書(shū)的論述：
    “《 婚姻法解釋二》第二十二條第二款規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。根據(jù)該法條的立法精神可推知，雙方父母均為子女購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)出資的，一般應(yīng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與給一方。特別是當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在雙方子女名下這一事實(shí)時(shí)，除非當(dāng)事人能夠提供其他證據(jù)證明該出資僅為父母對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。否則，依據(jù)這一事實(shí)對(duì)雙方父母出資的真實(shí)意思表示更合理的解釋為，雙方父母對(duì)雙方子女的贈(zèng)與而不是父母贈(zèng)與給一方子女。……當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)登記在一方子女名下時(shí)，則不論該出資發(fā)生在婚前抑或婚后，該不動(dòng)產(chǎn)都可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。”（參見(jiàn)該書(shū)第125頁(yè)）
    此時(shí)如果既有雙方父母出資，又有雙方自己的出資，混在一起時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，如何認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，將上述1、2兩部分的論述結(jié)合起來(lái)，符合邏輯的結(jié)果就是，父母出資部分，雙方按份共有，個(gè)人出資部分，雙方共同共有。最終計(jì)算份額時(shí)，一般按雙方自己出資的總額一人一半，再加上各自父母出資的數(shù)額，來(lái)最終確定雙方應(yīng)得的分割比例。
    第三，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這種情況屬于《 婚姻法解釋三》第7條第1款明確規(guī)定的情形。但是在適用這個(gè)法條時(shí)，需要辨析的一個(gè)問(wèn)題是，一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，支付全款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)自然是應(yīng)有之義，但若一方父母出資僅為部分房款，比如首付款，則此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定，如何分割呢？
    觀點(diǎn)一：對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，《婚姻法解釋三理解與適用》一書(shū)是這樣論述的：
   “在父母只支付不動(dòng)產(chǎn)部分價(jià)款且不動(dòng)產(chǎn)登記在出資人子女名下的情形下，則根據(jù)本條的立法原意，該部分出資亦應(yīng)視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。既然父母的該部分出資屬于其子女一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么其子女以該個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，根據(jù)本司法解釋第十條關(guān)于離婚時(shí)一方婚前貸款所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的處理的規(guī)定，亦應(yīng)認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。只不過(guò)在以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的情形下，離婚時(shí)應(yīng)給予另一方補(bǔ)償。”
    按照這個(gè)思路，一方父母出資的首付款，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，房屋分割問(wèn)題就轉(zhuǎn)到按《 婚姻法解釋三》第10條規(guī)定的方法來(lái)分割。也就是說(shuō)，婚后一方父母出資支付首付款購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，雙方共同還貸的問(wèn)題，和婚前一方支付首付款購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，雙方婚后共同還貸的問(wèn)題，處理結(jié)果是相同的。
    觀點(diǎn)二：就這個(gè)問(wèn)題，最高院民一庭編《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第2輯民事審判信箱欄目給過(guò)一個(gè)解答：
   “婚后一方父母部分出資給子女購(gòu)房的認(rèn)定問(wèn)題？……如果父母只是支付了房屋價(jià)款的一部分，其余款項(xiàng)由夫妻雙方共同支付，則父母出資并不能取得房屋的所有權(quán)，也就無(wú)法決定將房屋贈(zèng)與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。父母部分出資時(shí)一般只能決定其出資份額贈(zèng)與何方，在欠缺出資時(shí)間而非離婚訴訟時(shí)“確定”贈(zèng)與一方的有關(guān)證據(jù)的情況下，按照婚姻法婚后所得贈(zèng)與歸夫妻雙方共有的原則，將父母出資部分認(rèn)定為向夫妻雙方的贈(zèng)與更加合理合法。……總之，婚后一方父母部分出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，夫妻雙方支付其余款項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返?條規(guī)定的情形。對(duì)父母出資部分應(yīng)按照《婚姻法司法解釋?zhuān)ǘ返?2條的規(guī)定處理，當(dāng)事人另有約定的除外；在具體分割訴爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可對(duì)出資父母的子女一方予以適當(dāng)多分。”（該書(shū)第240頁(yè)）
    同樣的， 《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問(wèn)題的參考意見(jiàn)》第27條規(guī)定：婚后由一方父母支付首付款為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，不屬于《婚姻法司法解釋三》第七條第一款規(guī)定的情形，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)綜合考慮出資來(lái)源、裝修情況等因素予以公平分割。
     北京高院對(duì)此問(wèn)題，還作出了一個(gè)參閱案例，即《 北京法院參閱案例第19號(hào)：陳某某訴薛某某離婚糾紛案》：
    基本案情：2004年10月，陳某某與北京××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于北京市豐臺(tái)區(qū)××園××號(hào)樓204號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)204號(hào)房屋），該房屋于2010年4月27日取得《房屋所有權(quán)證》。204號(hào)房屋的首付款18萬(wàn)元由陳某某父母出資，剩余房款以陳某某的名義按揭貸款，陳某某、薛某某共同償還貸款24萬(wàn)余元，尚欠貸款374239.18元未還。此外，204號(hào)房屋的裝修款10萬(wàn)元由薛某某之母出資。庭審中，陳某某稱(chēng)因首付款為其父母出資，并登記在其個(gè)人名下，故204號(hào)房屋應(yīng)為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不同意作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割。薛某某則主張，因后續(xù)貸款為雙方共同償還，且借款合同中寫(xiě)明其為共有人，故要求將204號(hào)房屋作為共同財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行分割，并向法院提交房屋評(píng)估申請(qǐng)。訴訟中，法院委托北京市金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)204號(hào)房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定該房屋現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)總價(jià)為3262700元。 法院裁判：坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)××園××號(hào)樓204號(hào)房屋歸原告陳某某所有，該房屋的剩余貸款由陳某某自行償還。原告陳某某于本判決生效后十日內(nèi)給付被告薛某某房屋折價(jià)款一百四十八萬(wàn)元。
    上述案例中，購(gòu)房時(shí)一方父母出資18萬(wàn)，而另一方父母花費(fèi)裝修費(fèi)10萬(wàn)元，從公平角度講，確實(shí)將房屋認(rèn)定為共同共有，平均分割較為公平，法院也提到了公平原則。但是如果案例的情形中，去掉裝修費(fèi)10萬(wàn)元這一情節(jié)，或者如果一方父母支付首付款并非18萬(wàn)，而是100萬(wàn)，離婚時(shí)房屋價(jià)格還是330萬(wàn)，平均分割的結(jié)果就未必公平了。但是按照上述參閱案例確定的裁判思路，不管情況如何，只要一方父母支付的并非全款，則產(chǎn)權(quán)都要確定為共同共有，原則上平均分割。
    再進(jìn)一步，一方父母支付首付款比例未必都是30%，也可能會(huì)達(dá)到50%、60%、甚至70%，此時(shí)按上述思路處理問(wèn)題，結(jié)果未必公平，恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必須付全款購(gòu)房，才能視為對(duì)子女一方的贈(zèng)與，在現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)有點(diǎn)強(qiáng)人所難。父母無(wú)力付清全款，只能支持首付款的情況下，最有可能的本意也是要對(duì)自己的子女進(jìn)行贈(zèng)與。而按上述觀點(diǎn)二，要達(dá)到贈(zèng)與子女一方的目的，就要做出特別約定，這恰恰又不符合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況。本來(lái)《 婚姻法解釋三》第7條的立法精神，就是要從產(chǎn)權(quán)登記上，客觀推斷父母的贈(zèng)與本意，因?yàn)楦改高@種贈(zèng)與本意，在子女婚姻關(guān)系尚圓滿的情況下，是不太好意思作出特別約定的，第7條正是要解決這個(gè)問(wèn)題。而上述觀點(diǎn)二，恰恰違背了上述立法精神。
    因此，筆者認(rèn)為，不論是從法理、情理還是邏輯一貫性上，上文的觀點(diǎn)一都要優(yōu)于觀點(diǎn)二，但是在目前的實(shí)踐中，觀點(diǎn)二恐怕還是要占上風(fēng)。