離婚房產分割問題實務分析（一）

作者：王景

離婚時如何分割房產是實踐中一個很重要的問題，幾乎每一個離婚案子都會涉及。解決房產分割問題之前，要先解決房產權屬問題。
    現行婚姻法司法解釋對夫妻房產權屬及房產分割問題給出了一些規定，但是由于實踐中的情況多種多樣，現有的條文并不能完全涵蓋所有的情形。對于條文沒有明確規定的情形，我們應該根據現有條文的立法精神，來尋找適用的裁判規則。
    本文先將涉及到夫妻房產權屬及房產分割問題的司法解釋羅列如下：
    《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋二》）第19條 由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。
    第22條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
    當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
    《最高人民法院關于適用 〈 中華人民共和國婚姻法 〉 若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第6條 婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。
第7條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
    由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
    第10條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
    依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
    對上面條文的關鍵詞及邏輯關系進行分析，可以得到如下結論： 
    判斷房產權利歸屬，重要的變量有三個，第一個是房產購買于婚前還是婚后，第二個是房產登記在一方名下還是雙方名下，第三個是父母是否出資。上述三個變量不同情況的組合，就會產生不同的權屬認定。
    下文論述的結構，先區分婚前和婚后這個變量，然后在每個變量下面，區分產權登記在一方名下還是雙方名下，以及父母是否出資，分別對權屬如何認定進行分析。最后再分析一下，權屬登記由一人變更為兩人時，是否構成不可撤銷的贈與，導致權屬變動為共同共有。
    一、婚前，雙方出資購房，產權登記在雙方名下，離婚時如何分割？若產權登記在一方名下時，有何影響？包含雙方父母出資時，有何影響？ 
    解決房產如何分割的問題，首先要解決產權歸屬問題。對于此種情形下的產權歸屬問題，《最高人民法院婚姻法司法解釋三理解與適用》（以下簡稱《婚姻法解釋三理解與適用》）一書有如下論述：
    “《 婚姻法解釋二》第二十二條第一款規定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。細究該條文，其明確的僅僅是婚前雙方父母的出資歸屬，并未涉及所購置房屋的所有權歸屬問題。但既然該出資應認定為對子女的個人贈與，那么雙方子女用該贈與資金購買房屋的行為自然等同于個人出資行為。相應的，不管事后雙方子女有無婚姻關系抑或該房屋所有權登記者是誰，都應視為子女雙方按各自的出資份額共有該房屋的所有權?！保▍⒁娫摃?24頁）
    根據上述觀點闡述的精神，婚前購買房屋的，雙方應按各自的出資份額，按份共有該房屋。如果有父母出資的，子女的份額上加上各自父母的出資。至于產權登記在雙方名下，還是登記在一方名下，不影響對產權的定性。按份共有，離婚分割時，一般應按各自擁有的份額分割。
    對于這個問題，實踐中基于上述理論判決的案例，可舉例如下。北京市第二中級人民法院(2015)二中民終字第05777號李某與孫某離婚糾紛二審民事判決書認為：
     “2011年12月18日（婚前），孫某以自己名義與北京金融街奕興置業有限公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定孫某以1682715元的價格購買×××號房屋。2013年5月6日，北京市大興區住房和城鄉建設委員會核發X京房權證字第×××號房屋所有權證，其上載明×××號房屋為孫某單獨所有。原審庭審中，孫某主張×××號房屋系其婚前個人財產，李某對此不認可，主張李某父母對×××號房屋出資470000元，李某本人亦支付購房款30000元（李某上述主張，經法院查明確認）。法院認為：《 最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十二條之規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”李某已經提交證據證明其父母曾于雙方婚前給付李某470000元用于購房，故該給付之款項應認定為系對李某個人的贈與，且孫某亦認可購買×××號房屋時李某本人出資30000元，故對×××號房屋應認定為雙方按各自出資額按份共有。故法院確認李某婚前為購買×××號房屋出資數額為500000元；對×××號房屋應按雙方各自出資額按份共有處理?！?
    這個案例中，是婚前購房，雙方均出資，其中還有一方父母出資，產權登記在一人名下。法院的處理結果是雙方按各自的出資份額——其中一方加上了父母出資，按份共有房屋，與上文所述理論完全吻合。
    當然，實踐中也有不是全然按上述理論來操作的案例，例如上海市第二中級人民法院(2009)滬二中民一(民)終字第3873號高某與張甲離婚糾紛二審民事判決書認為：
    “關于購買上海市寶山區聯誼路×××弄某號×××室房屋時，張甲父母通過銀行轉給張甲首付款320500元。高某認為是張甲的出資，購房時產權登記為高某、張甲，屬共同共有，高某同意給付張甲房屋折價款52萬元。張甲認為，婚前購房時張甲父母匯給張甲320500元用于購房，屬張甲父母贈與給張甲錢款，現同意房屋歸高某所有，由高某給付張甲房屋折價款80萬元。本院認為，系爭房屋雖登記在高某、張甲名下，但在分割該財產時應該考慮貢獻大小，原審法院根據法律規定將張甲婚前財產320500元從現有房價扣除，剩余款再減去尚欠銀行貸款，由高某、張甲各分得二分之一并無不當?！?
    法院的上述裁判思路，是將一方父母的購房款出資視為對一方的金錢贈與，從房屋總價中扣除后，將剩余部分按共同共有來平均分割。在房屋有巨大升值的情況，按法院的上述裁判思路，由于從房屋總價中僅僅扣除了一方父母出資的原始數額，使得一方父母的出資享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出資享受到升值收益。這是兩種分割思路在實踐中的不同。
    由于上述第二個案例作出時間在《婚姻法解釋三》之前，參考效力較弱。而且從法理上講，婚前購房，由于尚未存在婚姻關系，還不存在夫妻共同財產制的問題，按份共有應是大原則。從情理上講，雙方離婚已經是不講感情只講利益了，房屋價值分割還是要考慮投入與產出的公平。因此，筆者較為同意上述第一個案例中按份共有的分割思路。
    對于這個問題，可以再與一些地方性司法解釋對比一下。 《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條規定，夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。 《深圳市中級人民法院關于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引（2014修訂）》第26條規定，夫妻一方婚前出資購買房產，登記在夫妻雙方名下，如雙方未對該房產作出特別約定，應認定該房產為夫妻共同所有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。
    上面這兩個規定，與本文上面贊成的婚前購房雙方按份共有的觀點，似乎是有些矛盾的。比如一方出資占比30%，依上文觀點，雙方就是按份共有了；但若一分錢不出，按上述兩個規定，就是共同共有，出資的一方只是適當多分。要調和這個矛盾，一個比較合理的解釋是：若婚前購房，只有一方出資，還愿意登記兩個人的姓名，就含有贈與的意思，這種婚姻形態，是一方依附型婚姻，對依附型婚姻，為了適當保護依附方，認定為共同共有。而如果婚前購房，兩人均出資，則不論出資比例為多少，都可以視為平等型婚姻，就如同舒婷在《致橡樹》中所言的“我必須是你近旁的一株木棉，作為樹的形象和你站在一起”，法律此時認定為按份共有，從精神層面上是對雙方的尊重。