最高院：商品房預售、銷售合同糾紛裁判規則26條

1.買受人與開發商均主張存在真實有效的商品房買賣關系，對抗承包人建設工程價款優先受償權，但依據明顯不足的，不予辦理房屋過戶登記

——宋宇與北京盛和發房地產開發有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉建設集團有限責任公司商品房預售合同糾紛案

本案要旨：買受人與開發商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關系，并依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，對抗承包人建設工程價款請求權，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關系的依據明顯不足。在此情況下，買受人請求開發商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。

案號：(2011)民提字第331號

來源：最高人民法院公報2013年第3期(總第197期)

2.房屋預售合同約定標的物價格比當時當地的同類標的物交易價格有所上漲，屬于合同當事人應當預見的商業交易風險，不得以此為由請求撤銷合同

——福建三木集團股份有限公司與福建省泉州市煌星房地產發展有限公司商品房預售合同糾紛案

本案要旨：當事人主張合同價格顯失公平，但我國現行法律沒有明確顯失公平的具體標準。合同明確約定了標的物價格、付款時間與支付方式、時間等主要內容，雙方權利義務內容是完整和真實的，不存在一方當事人因脅迫或欺詐等而訂立合同的情形。即便合同約定標的物價格比當時當地的同類標的物交易價格有所上漲，亦屬于合同當事人應當預見的商業交易風險。

案號：（2004）民一終字第104號

來源：最高人民法院公報2006年第5期(總第115期)

3.因政策調整導致購房者獲得的銀行貸款少于申請貸款數額而使原合同無法繼續履行時，購房者可單方解除合同

——彭琳茹訴金科公司商品房預售合同糾紛案

本案要旨：政府房貸政策調整導致首付比例提高，購房者獲得的銀行貸款少于申請貸款數額致使原合同無法繼續履行時，購房者單方提出解除合同應當予以準許。

案號：（2015）渝五中法民終字第05534號

來源：人民法院報2016年5月5日第6版

4.名為房屋買賣實為借款擔保的，應認定房屋買賣合同無效

——張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：名為房屋買賣實為借款擔保的認定，應根據房屋買賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保，應認定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。

案號：（2012）渝五法民初00012號

來源：人民法院報2014年9月11日第3版

5.備案登記的商品房預售合同不具有當然的法律效力，也不產生物權公示的效力

——謝海林訴金浩公司商品房預售合同糾紛

本案要旨：商品房預售合同備案登記，不是物權的設立、變更、轉讓，不產生物權公示的效力。房地產公司為登記需要，在辦理商品房預售合同備案登記時單方更改合同條款中關于違約金標準的內容，并不產生合同變更效力，故違約金標準仍需遵照最初雙方當事人協商一致的合同。

案號：（2013）渝一中法民終字第01205號

來源：人民法院報2013年10月24日

6.處理一房二賣合同履行問題，可從締約真實性、簽約順序、付款程度、備案、不動產占有、預登記等方面加以評判

——遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組訴遵義明順房地產開發有限責任公司等商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產的占有事實、預登記情況等方面加以評判。

來源：最高人民法院公報2018年第12期（總第266期）

7.當事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保，到期后出借人直接起訴履行房屋買賣合同的，法院應裁定駁回起訴

——羅秀英訴四川新鵬房地產開發有限責任公司、第三人藍秀彬商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：當事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人向法院起訴履行商品房買賣合同且拒絕按照民間借貸法律關系變更訴訟請求的，人民法院應裁定駁回起訴。

案號：（2016）川15民終272號

來源：人民法院案例選.總第114輯（2017.8）

8.違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效

——俞建飛訴華潤置地(寧波)發展有限公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：“限購令”并非法律、行政法規的強制性規定，違反商品房“限購令”的行為不宜認為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。

案號：(2014)浙甬民二終字第559號

來源：人民法院案例選.總第93輯(2015.3)

9.業主委員會的訴訟權利能力范圍限于法律、法規規定的范圍內

——贛州市章貢區帝景豪園小區業主委員會訴江西帝顯置業有限公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：業主委員會是具有訴訟權利能力的特殊組織，其訴訟權利能力范圍限于法律、法規規定的范圍。

案號：（2013）贛民一終字第53號

來源：人民法院案例選.總第85輯(2013.3)

10.轉讓房屋定購資格的定向購買商品房指標轉讓合同有效

——張益華訴熊群先商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：定向購買商品房指標轉讓實質上是對房屋預期定購資格的轉讓。基于特定身份取得的房屋定購資格可否轉讓，不違反法律、行政法規強制性規定，宜認定定向購買商品房指標轉讓合同有效。

案號：（2008）長中民一終字第1888號

來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)

11.定向購買商品房指標轉讓合同有效

——張益華訴熊群先商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：定向購買商品房指標轉讓實質上是對房屋預期定購資格的轉讓。基于特定身份取得的房屋定購資格可否轉讓，不違反法律、行政法規強制性規定，宜認定定向購買商品房指標轉讓合同有效。

案號：（2008）長中民一終字第1888號

來源：人民法院案例選.總第82輯(2012.4)

12.未經先前預告登記權利人同意的預告登記不發生物權效力

——陳小菲訴廈門象嶼建設集團有限責任公司商品房買賣合同案

本案要旨：根據《物權法》的規定，先前的預告登記產生了物權變動的效力，后面的預告登記未經先前預告登記權利人的同意而又預告登記，應不產生物權效力。

案號：（2008）廈民終字第670號

來源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)

13.商品房買受人對所購房屋公攤面積享有知情權，房地產公司有義務告知

——雷雪琴訴西安市房產測量事務所、西安鑫宇房地產開發有限責任公司商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：商品房買受人作為消費者享有所購房屋公攤面積的知情權，作為經營者的房地產公司有告知義務。商品房買受人與房產測量機構不是經營者與消費者的關系，也不存在委托關系，其要求房產測量機構就公攤面積履行告知義務，不予支持。

案號：（2007）西民二終字第161號

來源：人民法院案例選.總第66輯(2008.4)

14.房地產開發公司在商品房銷售廣告中就商品房開發規劃范圍內的房屋相關設施所作的說明和允諾具體、確定，并對合同訂立有重大影響，應視為要約

——榮華訴新疆聚天房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：房地產開發公司發布的商品房銷售廣告和宣傳材料，就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體、確定，并對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

案號：(2005)烏中民一終字第1632號

來源：人民法院案例選.總第59輯(2007.1)

15.商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述不一致時，應當以合同的表述為準

——劉天然與徐州久隆集團有限公司因商品房銷售請求賠償糾紛案

本案要旨：商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述不一致時，應當以合同的表述為準。

案號：[2005]徐民一再終字第93號

來源：人民法院案例選.總第55輯（2006.1）

16.開發商自行制作的簡單的注明產權登記面積的告知性文件不屬于“測繪部門出具的產權登記面積文件”

——北京炎黃置業有限公司訴胡文一商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：商品房買賣合同約定，買受人應于開發商向其出示測繪部門出具的產權登記面積文件之日起30日內補交面積差價款。對于該合同條款所約定的“測繪部門出具的產權登記面積文件”應當首先按照文義解釋，不能認為開發商自行制作的簡單的注明產權登記面積的告知性文件也屬于此類文件。

案號：[2003]二中民終字第6782號

來源：人民法院案例選.總第54輯(2005.4)

17.買受人請求開發商的辦證請求權屬于物權請求權，不適用訴訟時效

——梁某訴廣西某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：買受人請求出賣人支付逾期辦證違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之日起計算訴訟時效期間。具體來說，如果當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數額的，為一時性債權，從約定或法定的期限屆滿之日的次日起算訴訟時效；如果當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權，對每個個別的債權分別適用訴訟時效。同時，辦證請求權屬于物權請求權而不適用訴訟時效，即便逾期辦證違約金因超過訴訟時效而未獲法院支持，買受人仍然可以請求開發商繼續履行辦證義務。

案號：（2017）桂民再369號

來源：人民司法·案例2018.35

18.出賣方故意隱瞞“兇宅”信息構成欺詐，買受方可以主張撤銷合同

——彭倩、楊雯訴陳元會、楊宗全商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：在傳統民間文化中，“兇宅”屬物之瑕疵，會影響房屋的交換價值。出賣方對該信息故意隱瞞的，構成欺詐，買受方因此而主張撤銷合同的，應得到支持。

案號：（2015）成民終字第7099號

來源：人民司法·案例2018.29

19.房屋買賣合同指向的標的是房屋所有權，未作約定的，不及于屋內物品所有權

——張新訴李玲房屋買賣合同糾紛案

本案要旨：房屋買賣合同指向的標的是房屋的所有權，而非房屋內物品的所有權，因此，出賣人的主要給付義務即轉移房屋所有權于買受人。當合同對屋內物品所有權未作明確約定時，不發生轉移動產物權的效力，賣方交房后及時提出返還家具電器的請求，應當予以支持。

案號：（2017）滬01民終7157號

來源：人民司法·案例2018.29

20.商品房銷售合同的出賣人因其原因遲延辦理權屬證書時，買受人享有解除權

——寇云龍、王瑩訴沈陽萬恒易賽房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：商品房銷售合同的出賣人如約向買受人交付了商品房，但因出賣人（開發商）原因造成遲延辦理商品房不動產權屬證書，依據雙方約定，買受人享有合同解除權，不屬于根本違約情形。對于合同未約定該解除權行使期限，且不存在催告情形的，法院應參照適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款關于合同解除權的除斥期間一年的規定。

案號：（2016）遼0112民初2863號；（2017）遼01民終1422號

來源：人民司法·案例2018.14

21.一房數賣糾紛中均未辦理登記，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權利保護順位

——陽某訴桂林市某房地產開發有限公司、張某商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照如下順序確定權利保護順位：已經辦理房屋所有權變更登記的，優先于未辦理房屋所有權變更登記的；均未辦理房屋所有權變更登記的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權利保護順位。此外，房屋買賣合同備案登記屬于行政管理手段，不具有物權變動公示效力，不能對抗第三人，亦不能依此主張優先履行。

案號：（2017）桂民終75號

來源：人民司法·案例2018.5

22.商品房買賣合同中既約定了開發商逾期交房與逾期辦證違約責任同時承擔條款，又約定了只承擔其一條款，應作出不利于條款制定人開發商的解釋

——羅劍揮、項麗華訴連城恒益房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應按照不利于條款制訂人的解釋規則，作出不利于開發商的解釋，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。

案號：（2015）巖民二終字第671號

來源：人民司法·案例2017.5

23.商品房的瑕疵交付不屬于交付不能，可通過違約之訴尋求權利救濟

——周亞華訴漣水海上房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：商品房經驗收合格并取得交付使用批準文件，即具備交付的法定強制性條件，交付的商品房裝飾、設備標準不符合約定標準的屬于瑕疵交付，只要相關裝飾、設備標準不影響該商品房的功能性質量。商品房的瑕疵交付不構成交付不能，開發商未實際履行商品房交付義務的，應承擔合同違約責任。但買受人有過錯的，應適當減輕開發商的責任。

案號：（2014）淮中民終字第1203號

來源：人民司法·案例2015.20

24.商品房買賣合同解除后的購房款利息損失與違約金不可并存而應優先適用違約金條款

——李萍訴中山市榮基房地產有限公司商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：民事訴訟中，對于當事人主張的利息應區分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購房人所主張賠償的購房款利息屬于利息損失，適用損害賠償的債上請求權規則，它與違約金在性質、功能上相當，根據合同法約定優先原則，二者不能并存，應優先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補實際損失，可依當事人申請對違約金作出適當調整。

案號：（2014）中中法民一終字第90號

來源：人民司法·案例2014.24

25.房屋買賣合同中逾期辦證、逾期交房按日累計的違約金請求權訴訟時效起算點，從債權人起訴之日倒計二年起至實際履行之日計算

——廣州市某集團公司第一分公司與曾某等房屋買賣合同糾紛上訴案

本案要旨：在房屋買賣合同中，逾期辦證、逾期交房按日累計的違約金請求權訴訟時效起算點，司法實踐中，各地法院采取的標準不同。大致有三種計算方法：一種是訴訟時效自合同約定的時間的次日開始計算；一種是訴訟時效從債務人明確表示不履行時起算；一種是訴訟時效從債權人起訴之日倒計二年起至實際履行之日計算。本案根據最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第6條規定的精神，并從訴訟時效制度的宗旨出發，充分考慮按日累計違約金請求權的特殊性，在衡平守約方、違約方利益的基礎上，確定該類債權的訴訟時效從債權人起訴之日倒計二年起至實際履行之日計算。

案號：（2011）穗中法民五終字第430號

來源：人民司法·案例2011.2

26.開發商虛假宣傳、價格欺詐的行政違法行為并不必然構成合同欺詐

——劉俊等訴靖江碧桂園公司商品房銷售合同糾紛案

本案要旨：以欺詐為由主張撤銷合同的，應考察一方是否因另一方的欺詐而違背真實意思訂立合同。商品房銷售過程中，開發商的相關行為被認定為虛假宣傳、價格欺詐等行政違法行為，并不必然構成合同法上的欺詐而導致商品房買賣合同被撤銷。

案號：（2015）泰中民終字第00293號

來源：人民法院報2016年11月10日第6版