公平補償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诒徽魇辗课蓊愃品康禺a(chǎn)的評估價格

裁判要點：市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補償；而公平補償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诒徽魇辗课蓊愃?/span>房地產(chǎn)的評估價格。為了實現(xiàn)公平補償?shù)哪康模笤u估機構(gòu)評估分別評估被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，以便計算兩者的差價。（源自中國裁判文書網(wǎng)）

安徽省高級人民法院

行 政 判 決 書

(2019)皖行終419號

上訴人（一審被告）安徽省淮南市田家庵區(qū)人民政府，住所地安徽省淮南市田家庵區(qū)國慶中路128號，統(tǒng)一社會信用代碼113404033552060910。

法定代表人從永剛，該區(qū)區(qū)長。

委托代理人蔡春雪，該區(qū)人民政府法制辦工作人員。

委托代理人胡艷麗，安徽競合律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）何子強，男，2000年7月26日出生，漢族，住安徽省淮南市田家庵區(qū)，身份證號碼

340403200007261613。

上訴人安徽省淮南市田家庵區(qū)人民政府（簡稱田家庵區(qū)政府）

因何子強訴其房屋征收補償決定一案，不服安徽省淮南市中級人民法院(2018)皖04行初71號行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

何子強向一審法院起訴稱，田家庵區(qū)政府對其作出田政征補〔2017〕8號《房屋征收補償決定書》違法，主要理由為：1、原告房屋是沿街門面房，地勢極佳，而補償決定確定的被征收房屋貨幣補償金額495915元，即9000元/平方米，顯然沒有按照市場價進行補償。2、選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收部門給予安置區(qū)為B區(qū)、C區(qū)南段，選房號145號，調(diào)換地點不明確、安置面積不明確、安置房屋評估價格不明確。3、評估不合理，原告未參與選擇評估公司，未收到評估書，征收人自行選擇及評估，評估違法。房屋征收部門從未與其就安置事宜進行商談與溝通，我們多次前往征收部門進行商談，征收人既不接待也不商談。請求人民法院判決撤銷田政征補〔2017〕8號《補償決定書》。

一審法院審理查明：2013年10月8日，田家庵區(qū)政府作出《房屋征收決定》、《公告》及《安成次中心建設(shè)項目國有土地上的房屋征收與補償方案》，對安成次中心建設(shè)項目范圍內(nèi)的房屋、附屬物及構(gòu)筑物實施征收，確定的征收補償方式包括貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；安置房地點為在國慶西路南側(cè)，規(guī)劃中的朝陽西路北側(cè)，花伴里小區(qū)以西，泉山路以東（不包括沿泉山路建設(shè)的房屋），具體安置樓棟由項目征遷安置辦公室另行公布。征收補償協(xié)議簽約期限為：從2013年10月10日起至2013年11月20日止。無法達成征收補償協(xié)議的，由田家庵區(qū)政府作出征收補償決定。何子強所有的位于安徽省淮南市田家庵區(qū)安成鎮(zhèn)泉山路344號（A4-18），建筑年代為1993年，建筑結(jié)構(gòu)為磚混的房屋，在該項目確定的征收范圍內(nèi)。該房屋取得淮房地權(quán)證淮田字第××號產(chǎn)權(quán)證書,載明房地產(chǎn)權(quán)利人為何子強,共同情況為單獨所有,登記時間為2013年3月20日,規(guī)劃用途為：商業(yè)。房屋總層數(shù)為2層，一層建筑面積25.05平方米，二層建筑面積29.40平方米。因其至今未與征收部門達成安置補償協(xié)議，田家庵區(qū)政府于2017年9月1日做出田政征補〔2017〕8號《補償決定書》，并于2018年5月送達給原告。原告認為該《補償決定書》存在前述訴稱的違法行為，請求：1、撤銷田家庵區(qū)政府做出的田政征補〔2017〕8號《補償決定書》；2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。

一審另查明：評估機構(gòu)廣利公司對本案涉訴的被征收房屋進行價格評估，作出的《評估報告》中，對于正常交易的情況，選取可比實例A為：淮化新村，建成年代為2006年，近期交易價格為19860元/㎡，可比實例B為：惠利商貿(mào)城，建成年代為2004年，近期交易價格為18550元/㎡，可比實例C為：泉山社區(qū)商住樓，建成年代為2001年，近期交易價格為19420元/㎡。以上三個實例的建筑結(jié)構(gòu)均為鋼混

一審法院認為，行政機關(guān)作出行政行為，應(yīng)當(dāng)認定事實清楚、符合法定程序，并保障行政相對人的合法權(quán)益。本案中，原、被告未就被征收房屋的征收補償安置事宜達成一致協(xié)議，被告具有依法作出補償決定的法定職責(zé)。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定；第二十五條第一款規(guī)定：房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議；第二十六條第二款規(guī)定：補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。《房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。本案中，首先，被告作出的涉訴補償決定，認定該征收房屋的房地產(chǎn)市場價格一樓13390元/平方米，二樓5459元/平方米，房屋評估總價為495915元，該評估結(jié)果作為被告作出征收補償決定的主要依據(jù)，《評估報告》中選取的可比實例A、B、C的房屋坐落，相近于原告的房屋坐落，而原告房屋的評估價格，明顯低于這幾處可比實例的交易價格。對此，被告未作合理解釋，因而，被告作出該補償決定的事實依據(jù)不足；其次，通觀該《補償決定書》第二項內(nèi)容，沒有用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的具體地點、面積，也并無按照前述規(guī)定，對原告選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式時，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價值，故該補償決定明顯不當(dāng)。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一款第（一）、（六）項之規(guī)定，判決撤銷田家庵區(qū)政府做出的田政征補〔2017〕8號房屋征收補償決定。

田家庵區(qū)政府上訴稱，1、一審判決認為涉案房屋與三個可比實例相比明顯偏低，未考慮被征收房屋為磚混并且有折舊，屬于認定事實不清；2、安置房即將復(fù)工建設(shè)，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換符合法律規(guī)定，被征收人的選擇權(quán)得到保障。請求二審法院撤銷一審判決，作出公正判決。

何子強未向本院作出書面答辯意見。

一審被告田家庵區(qū)政府向一審法院提交下列證據(jù)：1、《統(tǒng)一社會信用代碼證》復(fù)印件，證明被告主體資格；2、相關(guān)2號《批復(fù)》、39號《通知》，證明安成十字路口棚戶區(qū)改造項目得到淮南市人民政府以及規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并由發(fā)改部門備案；3、《安成次中心建設(shè)項目國有土地上的房屋征收與補償方案》（征求意見稿），證明被告在依法擬定了該項目國有土地上房屋征收與補償方案，后向被征收人發(fā)布征收補償方案征求意見稿，公開征求被征收人意見；4、《安成次中心建設(shè)項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》，證明已經(jīng)依據(jù)法定程序?qū)υ擁椖孔鞒鲲L(fēng)險評估報告；5、被告2013年10月8日作出的《房屋征收決定》及其《公告》（2013年第5號）、《安成次中心建設(shè)項目國有土地上的房屋征收補償方案》，證明被告對涉訴項目依法作出征收決定及其補償方案，并進行了公告；證據(jù)2、3、4、5共同證明被告作出征收決定的事實和法律依據(jù)。6、安成次中心建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2013年9月14日作出的《關(guān)于選擇房屋征收評估機構(gòu)的公告》和淮南市安成鎮(zhèn)人民政府2013年9月18日作出的《關(guān)于選擇房屋征收評估機構(gòu)的通知》，共同證明答辯人已按規(guī)定通知被征收人選擇房屋征收評估機構(gòu)；7、正誠公證處出具的2013年9月21日下午的《現(xiàn)場工作記錄》，證明其以抽簽的方式依法對征收房屋的評估進行公開選擇評估機構(gòu)；8、廣利公司2014年1月15日對涉訴被征收房屋作出的初評結(jié)果的《公示》及其照片、《評估報告》及其《送達回執(zhí)》、送達人身份證明和送達照片等，共同證明評估機構(gòu)2014年1月15日對被征收人的房屋作出初評結(jié)果并公示，并于當(dāng)月17日將《評估報告》向被征收人送達，被征收人拒絕簽收，答辯人依法對其留置送達；9、田政征補〔2017〕8號《補償決定書》及其《送達回執(zhí)》，證明被告于2017年9月1日作出該《補償決定書》后，于2018年5月11日送達給被征收人，并已簽收。

一審原告何子強向一審法院提交主要證據(jù)材料為：1、原告身份證復(fù)印件，證明原告主體資格；2、田政征補〔2017〕8號《補償決定書》，證明被訴決定違法；3、門面房市場調(diào)查表、照片的復(fù)印件，證明補償價格明顯低于市場價；4、被征收房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件（編號：淮房地權(quán)證淮田字第××號，建筑面積54.45㎡），證明該房屋的具體情況；5、被告提供的廣利公司對本案被征收房屋所做的《房屋征收評估報告》（估價報告出具日期：2014年1月15日）第12頁、第14頁，證明附近相似地塊的房產(chǎn)價值單價是19000元/平方米，給原告的評估價值是13000元/平方米，該評估價格不合理。

上述證據(jù)均已隨案移送本院。經(jīng)審查，一審法院對證據(jù)的審核認定符合法律規(guī)定。對一審法院認定的案件事實，本院依法予以確認。

本院認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二條、第八條規(guī)定，評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。根據(jù)上述規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補償；而公平補償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诒徽魇辗课蓊愃品康禺a(chǎn)的評估價格。為了實現(xiàn)公平補償?shù)哪康模笤u估機構(gòu)評估分別評估被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，以便計算兩者的差價。本案中，田家庵區(qū)政府僅僅提供了被征收房屋的評估報告，未提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估報告，致使具體實施產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，無法計算差價，難以實現(xiàn)對被征收人公平補償?shù)牧⒎康摹１驹鹤⒁獾綇V利宏遠房地產(chǎn)評估公司于2014年1月對何子強房屋作出分戶評估報告，田家庵區(qū)政府于2017年9月根據(jù)上述報告作出案涉房屋征收補償決定。評估報告距房屋征收補償決定已逾三年，田家庵區(qū)政府對此期間房屋價格是否有波動，評估報告確定的房屋價值是否與補償決定作出時是否有差距等等未予考慮，難以保障被征收人通過補償決定確定的貨幣補償金能夠購買到被征收房屋類似房地產(chǎn)，無法實現(xiàn)公平補償原則。故一審法院判決撤銷被訴房屋征收補償決定并無不當(dāng)。

綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，依法應(yīng)予維持。上訴人田家庵區(qū)政府的上訴理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費50元，由上訴人安徽省淮南市田家庵區(qū)人民政府負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　王玉圣

審判員　　宋　鑫

審判員　　蔣春暉

二〇一九年三月二十二日

書記員　　奚雨杭

附：相關(guān)法律條文

《中華人民共和國行政訴訟法》

第八十九條人民法院審理上訴案件，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、判決認定事實清楚，適用法律、法規(guī)正確的，判決或者判決駁回上訴，維持原判決、判決；

（二）原判決、判決認定事實錯誤或者適用法律、法規(guī)錯誤的，依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清、證據(jù)不足的，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，判決撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。

原審人民法院對發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。

人民法院審理上訴案件，需要改變原審判決的，應(yīng)當(dāng)同時對被訴行政行為作出判決。