北京小產權糾紛案例：漲價后賣家想毀約，法院判決合同受法律保護

　　 2010年1月8日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其與房東小雪簽訂了書面《房屋買賣協議》。協議約定，小雪將其所有的位于北京市門頭溝區軍莊某村莊內的一套房屋出售給朱先生，售價為45萬元整。1月5日，朱先生已經交納了定金1萬元給小雪，合同簽訂當天補齊了剩余44萬元房款。

　　合同簽訂之前，朱先生已經知道該房屋不具有正式的產權證，也完全不具備辦理正式產權手續的條件，系農村的小產權房屋。但是由于房屋價格對比市售商品房價格優勢明顯，朱先生還是選擇了“鋌而走險”。

　　 然而好景不長，購買小產權房屋最常見的合同糾紛還是找上了朱先生。

　　 2013年下半年，隨著北京房價的瘋長，朱先生購買的這套小產權房的售價也隨之飆升。在賣出房屋兩年多后，原房主小雪覺得之前的交易實在“太虧”，萌生了毀約的想法。經過了解，她意識到自己賣出的房屋是小產權房，現行的法律并不保護這樣的交易。遂將朱先生告上法院，要求判定2010年1月8日與朱先生簽訂的《房屋買賣合同》無效。

　　法院判決：合同受法律保護

　　受理此案的北京市門頭溝區人民法院審理后認為，依法成立的合同，受法律保護。本案中，買賣雙方于2010年1月8日簽訂的《房屋買賣協議》是當事人真實的意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。加之，雙方當事人均明確在買賣訴爭房屋時，對于該房屋系小產權房的事實均知情，鑒于我國對小產權房的相關法律規定尚未出臺，且雙方當事人就訴爭房屋正式產權手續的辦理無明確預定，故法院對于原告要求確認《房屋買賣合同》無效的訴訟請求，不予支持。

　　2013年12月2日，法院判決駁回了原告小雪的訴訟請求。

　　房產律師：現行法律不變小產權交易仍然違法

　　 這樣的判例，是否意味著以后買賣小產權房就安全了？

　　對此，案件原告代理律師表示，北京市門頭溝區法院該位辦案法官的法律觀點，在現有法律不變的情況下，并不能全國推廣。“現行法律不變的情況下，小產權買賣仍然是違法的。”

　　事實上，關于小產權房屋買賣合同是否受法律保護的案例和討論，每年在中國都會發生很多，結果也各不相同，購房者有輸有贏。方律師表示，某個法院某個案例的成功，并不意味著小產權房屋交易就安全了，購房者選擇這樣的房屋，仍然要謹慎。但是，方律師同時也認為，在業內都在關注討論小產權房屋交易的當下，位于首都北京的基層法院作出這樣的審判決定，似乎也頗具深意。

　　事實上，建設部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。耕地、特別是基本農田不僅是生產資料，同時還具有農民社會保障功能，違規違法用地規避了農地轉用和土地審批，農民很可能得不到相應的補償，長遠生活得不到保障。　　

　　新聞鏈接：結果迥異的小產權買賣合同糾紛案例

　　太原案例：法院判定合同無效

　　購房者劉先生系外省籍在并經商人員，房主王女士系太原市迎澤區郝莊鎮某村村民。2004年4月5日，劉、王二人簽訂了協議書。協議約定，王女士將自己所在村于2004年4月建造的新小二樓轉讓給劉先生。之后，劉先生按合同約定將房款如數支付王女士，但是度覅昂一直未交付房屋。于是，劉先生起訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。

　　 法院認為，本案原、被告雙方簽訂的協議書中涉案的房屋系在農村村民集體所有的土地上建造的房屋。因該類房屋占用土地的特殊性質，村民在經本集體同意的情況下，只可將住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶，而不能轉讓給城鎮居民。原、被告雙方關于房屋買賣的約定因違反了有關法律的強制性規定，應為無效合同。原告的相關訴訟請求于法有據，應予以支持。被告因該合同取得的16萬元購房款也應返還原告。依照《中華人民共和國物權法》第一百五十二條、第一百五十三條，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、第六十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條的規定，判決：原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議書無效；被告返還原告已付房款。