最高法院:為民間借貸提供擔保的房屋買賣合同無效!

裁判要旨

當事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔保的，構成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。

案情簡介

一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過以物抵債的方式取得華晨公司的六個門面。

二、2012年6月19日林福漢通過銀行轉賬匯款300萬元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉賬匯款500萬元，合計匯款800萬元，但注明其所支付的款項為“借款”。

三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買賣合同》，購買上述門面，價款800萬元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當日劉宣求即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動產發票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無權辦理過戶手續；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應歸還乙方全部預付購房定金款，另加日3‰的違約金。

四、福州中院因毛來華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請求。

五、林福漢向福州中院提起執行異議之訴，請求確認《房屋買賣合同》有效，停止對案涉店面的執行。福州中院一審支持了其訴請。

六、毛來華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。

七、毛來華仍不服，向最高法院申請再審。最高法院確認《房屋買賣合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請。

裁判要點

本案中，申請執行人毛來華得以絕地逢生，最終翻盤，其根本原因即在于證明了案涉房屋買賣合同并非林福漢與劉宣求真實的意思表示，而系為林福漢對劉宣求800萬元的借款提供擔保。最高法院從《房屋買賣合同》約定的內容反常，800萬元匯款的附注為借款、交易價格約定反常等幾個方面認定《房屋買賣合同》并非林福漢與劉宣求之間真實的意思表示，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。由于雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實，故最高法院依據《民法總則》第一百四十六條關于通謀所作的虛假意思表示無效的規定，認定案涉《房屋買賣合同》無效。由于《房屋買賣合同》無效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，排除毛來華的強制執行。

實務經驗總結

前事不忘，后事之師，為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

1、為民間借貸提供擔保而簽訂的買賣合同，因雙方均無真實買賣的意思，而系一種為債權債務提供擔保的措施，故該買賣合同構成通謀虛偽表示。根據《民法總則》第一百四十六條第一款的規定，相關買賣合同應被認定為無效。但同時根據《民法總則》第一百四十六條第二款的規定，即使買賣合同被認定為無效，也不影響雙方當事人關于擔保的真實意思表示。故以買賣合同為民間借貸提供擔保，仍不失為一種非典型的擔保措施。

2、以買賣合同為民間借貸提供擔保，并不能使債權人獲得相應的擔保物權，債權人無法就買賣的標的物優先受償。根據《物權法》第五條規定，物權的種類和內容必須由法律明確規定。《物權法》上規定的具有優先受償性的擔保物權僅為抵押權、質權和留置權，故以買賣合同為民間借貸提供擔保并不能設立擔保物權，也就無法對買賣標的物行使優先受償權。所以，債權人應慎重選擇通過買賣合同的方式為債權提供擔保，防止因對標的物不享有優先受償權而無法發揮預期擔保的法律效果。

3、以買賣合同為民間借貸提供擔保，在實現這一非典型擔保時，債權人不能要求履行買賣合同，而只能根據《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第二款，申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。但就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。即在實現這一非典型擔保時，債權人負有強制清算義務，不能直接取得房屋所有權，也不能主張標的物拍賣所得全部歸其所有。

相關法律規定

《民法總則》

第一百四十六條　行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

《物權法》

第五條　物權的種類和內容，由法律規定。

第一百七十條　擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。

《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

第二十四條  當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。