借名購房情形，實際購買人與實際出資人證明方式

購房過程中形成的相關材料原件及價款來源、支付憑證原件持有狀況是證明實際購買人、出資人最重要證據材料。

標簽：房屋買賣｜借名購房｜舉證責任｜房屋權屬

案情簡介：2010年，程某借宋某名購買鄰居陳某房屋，并實際通過宋某支付定金與房款共12.6萬元。2011年，房屋登記在宋某名下。2012年，程某訴請過戶，訴訟中變更訴請為返還房款。

法院認為：①房屋登記簿關于房產權屬及變動狀況之記載對房屋產權的歸屬具有公示效力，但是如果有證據證明房屋登記簿或房屋權屬證書記載的房產權屬及變動狀況與實際情況不符時，應當以證據證明的事實確認房屋產權的真實歸屬。涉案房屋在買賣過程中形成的相關材料原件以及價款來源、支付的相關憑證原件持有狀況是證明實際購買人、實際出資人的最重要的證據材料。首先，本案中涉案房屋購房合同原件、賣房人收取定金收條原件、存在宋某名下賬戶的購房款存款原件、賣房人收取購房款的收條原件均由程某持有。其次，程某舉證銀行取款記錄能支付購房定金、剩余房款時間相互印證，結合證人證言，能證明實際支付購房款款項來源于程某。②宋某系完全民事行為能力人，如其系實際購房人，即使系通過程某的中介購買，購房過程形成的合同、支付定金及房款等重要資料原件亦應在宋某本人處，自行持有。而事實上，上述所有證據原件均在程某處，宋某對此自始至終未能作出合理的、令人信服的解釋。宋某所舉證據不能證明購房款系其實際支付，其證據證明力遠遠低于程某提供的無論從時間上，還是數額上皆能與房款支付時間、房款數額相吻合的相關證據的證明力。③綜上，程某所舉合同原件、支取存款銀行記錄、借款人證人證言、賣房人收到定金及房款收據原件，真實、充分、證明力強，能相互印證，并能證明程某委托宋某買房并實際支付購房款事實。宋某所舉證據不能形成完整的證據鏈條，不能證明涉案房屋系其購買且實際支付了購房款。其將房屋產權過戶至自己名下并繼續占有房屋，于法無據，應當返還。鑒于程某放棄確認案涉房屋所有權歸其所有，故判決宋某返還程某購房款12.6萬元及利息。

實務要點：房屋買賣過程中形成的相關材料原件及價款來源、支付憑證原件持有狀況是證明實際購買人、出資人最重要的證據材料。

案例索引：江蘇東海法院（2012）東民初字第0607號“程某與宋某等物權糾紛案”，見《程杰、董先海訴宋彥靜因房屋權屬登記狀況名實不符要求返還房屋糾紛案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201401/31:70）。