“以房抵債”如何認(rèn)定？出借人欲通過對(duì)房屋主張權(quán)利來(lái)確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)—法律不予支持！

案件導(dǎo)讀：因民間借貸糾紛引起的“房屋買賣”行為，其性質(zhì)如何認(rèn)定？如果借款人逾期不償還借款，出借人是否可以主張對(duì)該房屋的權(quán)利？

【基本案情】

2013年6月19日，朱女士出售其父母位于某市錦繡前程小區(qū)的房屋給黃小姐，作價(jià)190000元。黃小姐給付朱女士現(xiàn)金190000元，朱女士向其出具收據(jù)一份，該收據(jù)寫明“本人自愿出讓錦繡前程小區(qū)（某某街）一房一廳（戶名朱某某、吳某某和本人是父女母女關(guān)系）已收黃小姐購(gòu)房款拾玖萬(wàn)元整（190000元），此出證書于2013年7月20日生效。朱女士，2013年6月19日，電話150××××4254。”此后，朱女士沒有辦理該房屋的過戶手續(xù)，也沒有退還190000元購(gòu)房款給黃小姐。

后黃小姐向法院起訴，要求朱女士及其前夫陽(yáng)先生共同退還購(gòu)房款190000元。

【本案背后的真實(shí)故事】

從2012年9月26日起，黃小姐與朱女士之間存在多次借貸及償還過程。2013年4月2日，朱女士向黃小姐出具了一份借條，載明：“借條本人朱女士因資金周轉(zhuǎn)困難特向黃小姐借款拾玖萬(wàn)元整（大寫），190000元（小寫），并保證在2013年7月30日之前全部還清，否者賠償債權(quán)人20％的違約金做為補(bǔ)償。借款人簽名：朱女士聯(lián)系電話：150××××4254身份證號(hào)：450****47地址：廣西省某某縣某某鎮(zhèn)某某村 46號(hào)日期：2013年4月2日”。此后，雙方仍有多次銀行轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金支付往來(lái)，并數(shù)次由朱女士開具了借條。

另外，朱女士與陽(yáng)先生于2012年12月6日在廣西某縣民政局登記結(jié)婚，并于2013年9月10日辦理離婚手續(xù)。黃小姐為追回欠款，將朱女士及其前夫陽(yáng)先生訴至某縣法院，要求共同償還借款共計(jì)人民幣917452元。

【一審法院審理】

經(jīng)法院總結(jié)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1．朱女士拖欠黃小姐借款的本金數(shù)額問題；2．陽(yáng)先生的責(zé)任問題。

1、關(guān)于案本案借款數(shù)額及償還方式。

一審法院在審理中就朱女士拖欠黃小姐借款的本金數(shù)額問題進(jìn)行詳細(xì)審理，最終確認(rèn)本案借款為271692元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百零六條的規(guī)定：“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。對(duì)借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時(shí)返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。”

雙方有兩份借條約定了還款期限，現(xiàn)已經(jīng)屆滿，朱女士應(yīng)當(dāng)償還黃小姐借款。另三份借條中均未約定還款時(shí)間，現(xiàn)黃小姐主張朱女士還款，朱女士應(yīng)當(dāng)償還。故黃小姐要求朱女士?jī)斶€借款917452元的訴訟請(qǐng)求，法院予以以部分支持，判決朱女士應(yīng)償還黃小姐借款本金為271692元。

2、關(guān)于陽(yáng)先生的責(zé)任問題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外”。本案五份借條形成的時(shí)間為2013年4月2日至2013年7月16日。陽(yáng)先生、朱女士于2012年12月6日登記結(jié)婚，2013年9月10日解除婚姻關(guān)系。由于黃小姐與朱女士之間往來(lái)賬目眾多且混亂，雙方均未能出具證據(jù)證明本案五份借條的借款系何時(shí)形成，故該院以借條所載明的時(shí)間作為借款的時(shí)間。上述債務(wù)發(fā)生在陽(yáng)先生、朱女士夫妻關(guān)系存續(xù)期間，故該筆債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，陽(yáng)先生應(yīng)承擔(dān)共同償還責(zé)任。黃小姐要求陽(yáng)先生與朱女士共同償還本案?jìng)鶆?wù)的訴訟請(qǐng)求，法院予以持。

【二審改判】

黃小姐不服一審判決，依法提出上訴。在二審?fù)徶悬S小姐提供了短信截圖照片和多份銀行對(duì)賬單，證明借款期間黃小姐取現(xiàn)金共計(jì)355870元借給朱女士。二審法院對(duì)借款及還款賬目進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，最終認(rèn)定朱女士尚欠黃小姐917452元未歸還，故法院對(duì)黃小姐提出朱女士、陽(yáng)先生共同歸還其917452元借款的上訴請(qǐng)求予以部分支持。

由于五張借條形成的2013年4月2日至2013年7月16日期間，是陽(yáng)先生與朱女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因此，朱女士尚欠黃小姐借款665752元屬于陽(yáng)先生與朱女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻共同債務(wù)，陽(yáng)先生應(yīng)承擔(dān)共同償還責(zé)任。陽(yáng)先生沒有提供證據(jù)證明黃小姐所借款項(xiàng)是朱女士因賭博、放貸所負(fù)的個(gè)人債務(wù)。陽(yáng)先生提出黃小姐所借款項(xiàng)為朱女士因賭博、放貸所負(fù)的個(gè)人債務(wù)，并未用于陽(yáng)先生、朱女士夫妻關(guān)系存續(xù)期間的家庭共同生活，朱女士在與陽(yáng)先生結(jié)婚前已向黃小姐借款9筆共計(jì)257000元，婚后繼續(xù)向黃小姐借款13筆共計(jì)460970元的上訴理由，證據(jù)不足，依法不能成立。

最終二審法院判決撤銷一審判決，判決朱女士與陽(yáng)先生共同償還黃小姐借款665752元，駁回了黃小姐其他訴訟請(qǐng)求。

【回到本案】

此時(shí)回到本案的基本案情，基本案情中所提到的房屋買賣收據(jù)，即另案中的眾多借款憑證之一。在背景案件中，法院認(rèn)定該份收據(jù)為房屋買賣鍥約，未將其認(rèn)定為民間借貸的一部分，故未算在涉案借款數(shù)額中。

此后，黃小姐再次起訴，要求朱女士與陽(yáng)先生返還購(gòu)房款。一審法院認(rèn)為，涉案收據(jù)上顯示朱女士收到黃小姐購(gòu)房款190000元，黃小姐除提交《字條》1份、《商品房買賣合同》1份、銀行取現(xiàn)明細(xì)4份外，無(wú)其他證據(jù)證明其于《字條》出具時(shí)已將款項(xiàng)支付朱女士，且黃小姐在庭審中陳述其無(wú)買房打算，該購(gòu)房款實(shí)為2013年4月至6月期間朱女士向其借款，因朱女士無(wú)錢還款，故用其父母的房子抵債。黃小姐并不是真實(shí)向朱女士購(gòu)買商品房，故黃小姐與朱女士之間是民間借貸法律關(guān)系而非房屋買賣法律關(guān)系。

經(jīng)法院釋明黃小姐不同意變更訴訟請(qǐng)求，故一審法院裁定駁回了黃小姐的起訴。黃小姐再次上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，對(duì)一審裁定予以維持。

【本案法律依據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十四條第一款第（三）項(xiàng)，“裁定適用于下列范圍：（三）駁回起訴；”。

【結(jié)語(yǔ)】

想要保證自己借出去的錢及時(shí)回到自己手中？除了借款人比較可靠這一點(diǎn)，從法律方面來(lái)講，雙方出具內(nèi)容一致的借條和收據(jù)，明確出借時(shí)間、數(shù)額、支付方式等詳細(xì)內(nèi)容，合理利用法律的武器，才能更有利于實(shí)現(xiàn)“有借有還”的理想目標(biāo)。