房屋轉讓價格不明確，且不存在轉讓協議,如果確定房屋的權屬所有？

案件導讀：朋友之間進行房屋買賣，經常出現房屋價款約定不明或者不簽訂轉讓協議的情況，如果此時房屋產權發生爭議，哪些因素可以影響房屋的權屬？如果您正有從親朋好友處購買二手房的打算，通過本案例，可以讓您學會如何在不影響感情的前提下對自己的權利提前作出保障。

【基本案情】

趙女士于1996年在鄭州市某小區購買房屋一處，趙女士與開發公司簽訂的《商品房購銷合同》約定房屋單價為1656元平方米，住宅加地下室房款共計197145元。2008年12月23日，鄭州市房地產管理局向趙女士頒發了房屋所有權證。

程先生與趙女士夫婦原系朋友關系。1999年，因程先生兒子在鄭州上學，趙女士夫婦讓程先生在其該處房屋居住。此后，趙女士在2005年4月19日、2005年4月25日分別向程先生出具收據各一份，載明“收到程先生現金壹拾萬元整。（某小區住房）趙女士2005、4月25號”。

【案件經過】

2009年，趙女士以程先生侵權為由訴向鄭州市某區法院起訴，要求程先生搬出涉案房屋，法院駁回了趙女士的訴訟請求。趙女士不服并提出上訴，二審法院撤銷了一審判決，并責令程先生限期搬出涉案房屋。程先生對二審判決提出再審，經河南省高院再審審理，省高院責令鄭州中院對該案進行再審，并裁定中止原判決的執行。經鄭州中院重新審理，撤銷了原二審判決，并維持了原一審判決，即駁回了趙女士的一審訴訟請求。

在原二審判決生效后，趙女士已申請執行，程先生于2010年11月10日將涉案房屋騰出交付給了趙女士。后鄭州中院的終審裁決生效后，程先生依據該民事案件申請執行，但法院裁定對程先生的申請不予執行。

后程先生后向法院起訴，要求趙女士為其辦理過戶手續，并由趙女士承擔訴訟費用。

【法院審理要點】

1、程先生和趙女士之間是否具有房屋買賣的法律關系？

在法院審理過程中，程先生出具了趙女士收取其房屋轉讓款12萬元的收據，該收據有生效裁判作證，法院予以認定。

程先生與趙女士雖未簽訂書面的房屋買賣合同，但趙女士收取程先生房屋轉讓款12萬元，并且趙女士收取房屋轉讓款時，涉案房屋由程先生實際使用，故應當認定程先生與趙女士就涉案房屋達成了房屋買賣的合意。

2、程先生要求趙女士為其辦理過戶是否有事實依據和法律依據？

程先生與趙女士雖然達成房屋買賣合同的合意，但未簽訂書面的房屋買賣合同。程先生主張12萬元即為全部購房款，趙女士夫婦不予認可。程先生提交的兩份收據均顯示不出12萬元即為全部購房款；程先生提交的相關生效判決中亦未認定趙女士以12萬元的價格將涉案房屋轉讓給程先生。并且根據趙女士與開發公司簽訂的《商品房購銷合同》，趙女士于1996年購買涉案房屋的價款為197145元，遠高于12萬元，故程先生提交的證據不能證明其向趙女士支付的12萬元為全部購房款。

由于程先生與趙女士對房屋買賣的轉讓價款存在爭議，并且根據現有的有效證據，法院無法確認房屋轉讓價款。在房屋轉讓價款不確定、程先生提交的證據不能證明其履行了支付全部購房款的合同義務的情況下，其要求趙女士辦理過戶手續，缺乏依據，法院不予支持。

【本案法律要點】

根據《中華人民共和國物權法》第三十三條“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利”之規定，本案例為房屋買賣合同糾紛，案件審理的范圍為當事人在履行涉案房屋買賣合同過程中所引發的合同爭議，不涉及物權歸屬的確認問題。而且涉案房屋已經辦理了房屋產權登記手續，本案中不存在房屋權屬不明的情況。因此，程先生起訴要求確認涉案房屋權屬的訴訟請求，不屬法院案審理范圍，故不予審理。