全國首例！買房爛尾后拒絕還貸后遭銀行起訴，法院判決：不用還！

老話說的好，“冤有頭，債有主”，“欠債還錢，天經地義”向銀行貸款買房，你不給銀行還貸，難道還有人會替你還錢給銀行嗎？

事情果真如此嗎？

近日，浙江省嘉興市一個爛尾樓引起一個購房者拒還銀行貸款的民事糾紛。本案中，開發商因為破產清算，沒有財力退還給銀行和許先生房款，這屬于開發商應該承擔的債務，法院一分為二，判決開發商將貸款支付的購房款返還給銀行，將許先生支付的購房款返還給個人，近日，浙江省嘉興市一個爛尾樓引起一個購房者拒還銀行貸款的民事糾紛，法院卻有了完全不一樣的判決結果。

案件介紹

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發放給開發商，后開發商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。2018年，開發商向法院提交破產清算申請，經破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發商之間的商品房買賣合同。之后許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續支付剩余貸款。

一審法院審理認為：《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定“貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。故判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生歸還結欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。

一審判決后，許先生不服，提起上訴。

二審法院認為，案件爭議焦點為個人購房借款及擔保合同解除后許先生應否承擔剩余貸款的還款責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。開發商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩余貸款的還款責任。

至于《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，二審法院認為該條款系銀行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內容，加重了許先生的責任，該條款對許先生不具有拘束力。

案件爭議焦點很明確：《個人購房借款及擔保合同》已經解除，剩余貸款本息220余萬元，是否應當由許先生承擔？銀行認為應該；許先生認為不應該。

最終，法院給出了與一審完全不同的判決：2022年2月初，嘉興中院作出二審判決：銀行敗訴，許先生無需歸還剩余貸款本息，200余萬元貸款本息返還責任，應由開發商承擔。

那么二審法院為什么會如此判決呢？

一審法院的判決依據是銀行和許先生簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第38條約定，而這條約定卻被二審法院給否決了。

二審法院認為《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定是銀行單方面提前擬定的格式條款，這種格式條款在銀行業務中十分常見，該條款存在一個關鍵問題：它刻意加重了許先生的責任，而減輕了銀行的責任，顯失公平，對許先生不具有拘束力。

最重要的是，第38條約定與最高法的相關司法解釋抵觸，不具備法律效力。

2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（許先生）。”

這條規定對應的完全就是許先生這種情況，他與開發商的《商品房買賣合同》、與銀行的《個人購房借款及擔保合同》都已經解除，那么開發商應該把收到的購房貸款本金及利息返還給給銀行；把收到的購房款的本金及利息返還給許先生。

本案中，開發商已經進入破產清算程序，銀行應當向破產管理人申報債權，在破產清算過程中實現自己的債權。

看到這里，大家可能有些疑惑。同樣是解除《商品房買賣合同》，不歸還銀行貸款，為什么大多數購房者被銀行告上法庭后會敗訴呢？

其實，這并不奇怪。因為大多數情況下《商品房買賣合同》被解除后，開發商會把按揭貸款支付的購房款退還給購房者，而不是直接返還給銀行，這相當債務轉移了，這樣的話購房者就應該履行向銀行歸還貸款本息的義務。

本案中，開發商因為破產清算，沒有財力退還給銀行和許先生房款，這屬于開發商應該承擔的債務，法院當然要一分為二，判決開發商將貸款支付的購房款返還給銀行，將許先生支付的購房款返還給個人，這是一個既符合情理也符合法理的判決。

參考資料：浙江省嘉興市中級人民法院官方網站《樓盤爛尾購房者要繼續還按揭嗎？法院：剩余貸款由開發商還》（2022年02月14發布）及相關判決書。