婚前房產的歸屬認定案例

案例一:一方婚前房產婚后增值部分是否屬夫妻共同財產

　　案情:2001年10月,劉某購買了一套商品房,價格30萬人民幣。2002年11月劉某與孫某結婚,雙方對該房屋裝修后入住。2003年3月,劉某辦妥了所購房屋產權證,將自己登記為產權人。

　　2005年11月劉某與孫某雙方因感情不和商議離婚,但在分割房產時雙方發生了爭議。因劉某于2001年用30萬人民幣所購房屋現已升至60萬人民幣。妻子孫某認為,該房產的增值部分應按夫妻共同財產予以分割。而劉某則認為,他既然享有該房屋的產權,其增值部分也應屬于他所有,不同意孫某分割該房產的要求。雙方爭執不下,最后妻子孫某訴至法院,請求法院裁判。

　　案件評析:本案是一起夫妻離婚不動產財產分割糾紛的案例。該房屋系劉某婚前購買,雖然直到婚后才取得房產證,但鑒于不動產交易的特殊性,可不以取得不動產產權為依據,而以取得不動產物權的期待權為依據。劉某訂立了購房合同并支付了房款雖然婚前未取得房產證,但其取得了對該房產的期待權,該房產應認定為購買人即劉某一方的婚前財產。另一方面,法院解決雙方對房產增值部分爭議時,要全面認真地分析導致其增值背后的根本原因,然后根據其根本原因來確定增殖部分最終的歸屬。本案中如果該房屋增值根本原因是由于雙方婚后對該房屋裝修造成該房屋價值增長,則其增值部分應屬于夫妻共同財產。如果該房屋增值的根本原因是由于市場行情上漲引起,則該房屋增值部分應屬于原該房屋所有人所有。

　　案例二: 一方婚前房屋拆遷補償款屬于夫妻共同財產嗎?

　　案情: 陳某2003年1月繼承母親遺留的房屋一套。2005年4月，陳某與吳某登記結婚，夫妻兩人居住在此房屋中。2008年5月該房屋由于城市改建被拆遷，拆遷人直接交給陳某一個100萬元的拆遷款存折。2010年8月，陳某從銀行取出78萬元用于購買商品房一套，自己為房屋產權人，其余20萬元存款一直未動用。因剩余22萬拆遷款項的使用和分配，夫妻之間爭吵不斷。2013年6月，妻子提出離婚訴訟，要求與陳某解除婚姻關系的同時，依法分割該商品房和22萬元拆遷款。陳某稱購買該商品房交納的房款及22萬元都是個人拆遷款，應屬其個人財產，女方無權分割。

　　法院經審理認為，陳某與吳某結婚后，購置商品房一套，陳某辯稱該商品房交納的款項是其用個人拆遷款購買的，但是，未向法院提供足夠的證據證明該事實，雖然有一張存折可以反映陳某取出了78萬元，但證明不了該78萬元取走后的用途就是支付了訴爭商品房的房款。所以，該商品房應認定為夫妻共同財產，予以分割。本案訴爭的22萬元存款，從存款的時間上可以證明系陳某拆遷補償所得，吳某無權分割。法院判決：1、房屋歸被告陳某所有，按照商品房市場價，陳某給付原告吳某22萬元補償款;2、拆遷款22萬元歸陳某所有。

　　案件評析: 一方因婚前房屋拆遷所得的補償，無論是房屋補償還是貨幣補償，都應屬個人財產。但若婚后用拆遷款又購買房屋的，在主張房屋屬婚前個人財產時，應承擔舉證責任，如：證明用于購房的房款屬拆遷補償款。根據《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第七條規定，對個人財產還是夫妻共同財產難以確定的，主張權利的一方有舉證責任。當事人舉不出有力證據，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產處理。由于我國結婚登記時并不需要進行個人財產登記，因此，雙方婚前財產有無與多少完全取決于個人舉證的程度。事實上，由于夫妻財產的混同，這里的舉證是非常困難的。因此筆者建議，結婚前或婚姻關系存續期間內最好做個財產公證或約定，可有效保護當事人的合法權益，即使發生糾紛訴訟到法院，也不會出現舉證不足或無法查實的后果。

　　案例三: 婚前一方所購房屋婚后共同還貸是否屬于夫妻共同財產

　　案情:2005年7月,劉某在某縣購置了一套商品房,時值15萬元。劉某支付首付款5萬元之后,其余10萬元通過銀行按揭方式支付,按揭期限為5年。同年10月,劉某和張某自愿登記結婚。婚后,雙方對財產及房屋沒有約定,每月以共同收入償還銀行貸款。2006年8月辦理了房產證,房產證登記劉某為所有權人。2010年9月,劉某與張某雙方因感情不和訴至法院要求離婚。此時,銀行貸款已經還清,但隨著房地產升溫,該房屋現價值40萬。雙方均同意離婚但對該房屋的所有權爭執較大,劉某認為房屋是其婚前所購買,應屬于婚前個人財產。但是張某認為房屋貸款是雙方婚后共同償還的,應屬于夫妻共同財產。

　　案件評析:該房屋為劉某婚前所購買,應當認定為劉某的婚前個人財產。但是在二人婚姻關系存續期間,雙方所償還的房屋貸款應屬夫妻共同財產,應依法進行分割。對于房屋升值部分,由劉某對張某進行合理補償。

　　在本案中,劉某和張某婚后用夫妻共同財產償還銀行貸款,可以理解為夫妻婚后用夫妻共同的財產償還了劉某一方的個人婚前債務。所以,共同還款部分的財產應當認定為夫妻共同財產,換句話說,張某在該房屋中實際是享有劉某婚前財產的債權。房屋升值部分,由劉某對張某進行合理補償,補償數額應具體考慮離婚時該房屋的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素。

　　綜上所述,該房屋應當認定為劉某的婚前個人財產,對于雙方所償還的房屋貸款應屬夫妻共同財產,應依法進行分割。對于房屋升值部分,由劉某對張某進行合理補償。