一方按揭購房,夫妻共同還貸"的房產分割

一、相關司法解釋的規定及律師釋義因“一方按揭購房，夫妻共同還貸”的房產分割問題，主要涉及以下司法解釋條文，有必要先進行解讀說明：
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十條 雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。【律師釋義】本條司法解釋主要是針對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成一致意見時的幾點處理方案：一是雙方都主張房屋所有權的且同意競價取得的，應當允許雙方采取競價的方式獲得房屋所有權，也就是說“價高者得”；二是僅一方主張所有權的，由雙方協商或者法院委托評估機構評估房屋價值；三是都不主張房屋所有權的，可以申請拍賣房屋，拍賣所得價款進行分割。 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。【律師釋義】本條司法解釋就是針對一方婚前以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸的房屋分割處理原則。理解此條文，應當注意簽訂購房合同、首付款支付及銀行辦理貸款的時間節點均在婚前，也應該是一方行為。若在婚后，一方簽訂的購房合同可能被認定也有權代表另一方（夫妻一方在從事家事時，即便未經對方書面授權，一般也能享有代理對方的家事代理權），銀行按揭貸款也可能被認定為夫妻共同債務（一方為家庭居住購房所負的債務可能被認定為夫妻共同債務）。或者婚前戀愛期間的雙方行為的，都不能直接適用本條款。還應當注意，婚后是使用夫妻共同財產還貸。如果婚后還是以一方婚前個人財產還貸，或者雖不是婚前個人財產但是夫妻之間有書面財產約定，比如說一方婚后的收入約定為個人財產，并用此個人財產還貸的，也不能適用本條款。 那么，若當事人協商不成，法律及司法解釋并未對“由產權登記一方對另一方進行補償”問題進行進一步明確規范，判決也是五花八門。

二、上海法院判決主要情形針對“由產權登記一方對另一方進行補償”問題，上海法院判決主要存在以下幾種情形：（1）判決文書里詳細分析補償的計算方法比如，上海浦東法院（2019）滬0115民初18524號判決認為：婚內共同還貸及其相應增值部分的數額，等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率，是用不動產現價除以不動產成本，不動產成本包括結婚時不動產的價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等)。再如，上海嘉定法院（2017）滬0114民初6145號民事判決認為原告的計算公式更為合理并予以支持，即：升值率=房屋現價格/結婚登記時房屋價格，另一方分得補償款=共同還貸部分*升值率/2。又如，上海虹口法院（2017）滬0109民初33220號判決認為：升值利益的計算應以原、被告結婚時的房屋價值和房屋現價值的升值率作為計算基數。 （2）判決文書里分開計算共同還貸部分和房屋增值率比如，上海金山法院（2016）滬0115民初13183號判決認為：原、被告共同歸還貸款129,170.14元，其中的一半即64,585.07元原告應補償給被告。共同還貸部分所對應房屋增值的計算方式為：95,530.49元（共同還貸金額中本金部分）÷448,000元（房屋購買價）×474,070元（房屋總增值）＝101,089.59元，原告應補償其中的一半即50,544.80元給被告。再如，上海閔行法院（2015）閔少民初字第417號判決認為：原告以其個人婚前積蓄170，000元為被告婚前不動產還貸，被告應予返還，該部分錢款相對應的財產增值部分歸原告所有。 （3）判決文書分析各方對房屋貢獻大小后，酌情補償另一方比如，上海虹口法院（2019）滬0109民初12788號判決認為：在雙方均沒有明確婚后共同積蓄的證據情況下，本案無法確定原被告婚后共同積蓄的數額，但是原被告婚后購買，登記在被告名下，也是夫妻共同財產，從上可以看出不能排除有被告婚前財產的因素，故被告對購買上海市撫遠路某房屋貢獻較大，應酌情多分。再如，上海虹口法院（2015）虹少民初字第177號判決認為：基于原告婚后償還的賬戶公積金和部分余額屬夫妻共同財產，被告獲得分割房屋增值利益的權利。考慮房屋增值后的實際價值、原告和父親對房屋所作的貢獻大小，以及原、被告對房屋折價利益的具體意見，被告基于原告的房屋利益可酌情獲得折價款。 （4）判決文書查明事實后，判決酌情補償另一方比如，上海閔行法院（2018）滬0112民初37258號判決認為：由于部分房款系以銀行貸款支付，其中大部分還貸發生于原、被告婚姻關系存續期間，除雙方確認以被告婚前積累形成的公積金沖還貸款的部分屬被告個人財產還貸之外，其余婚后還貸推定以夫妻共同財產支付，根據相關規定，原告有權就該部分還貸金額以及相應增值部分要求被告作出補償。再如，上海黃浦法院（2016）滬0101民初27728號判決認為：以雙方確認的房屋現價為基數、按照已還貸款部分在已付購房款中所占比例、由原告支付被告60%的折價款，該房剩余的銀行貸款由原告負責償還。又如，上海嘉定法院（2016）滬0114民初120號判決認為：具體分割中應綜合考慮房屋的購買價、現值、付款情況、貸款余額、還貸資金的來源和分居后的還貸狀況、婚姻存續期限、婚后增值等因素，酌情確定原告應享有的增值利益。還如，上海浦東法院（2016）滬0115民初13183號判決認為：審理中，原、被告均對系爭房屋主張產權，綜合考慮房屋的性質、來源、購買出資及婚后還貸等情況，本院認為系爭房屋產權宜歸原告所有，并由其酌情支付被告房屋折價款。 （5）律師還發現產權登記一方主張母親參與還貸款是對己方個人贈與，以及另一方認為產權登記一方向案外人借款還貸屬于夫妻共同財產還貸的理由未能得到支持的案例比如，上海嘉定法院（2019）滬0114民初5017號判決分析認為：被告提出有部分系其母親的出資，即使確系其母親的出資，也應認定為對夫妻雙方的贈與；關于提前歸還貸款本息部分，原、被告對于款項來源的陳述不同，原告未能舉證證明該些款項系夫妻共同出資，且原告亦在庭審中自述其與被告自2018年8月開始分居，故本院采信被告關于向案外人借款80萬元用于提前還貸的陳述，并確定該部分款項系被告的個人出資，相應借款由被告個人負責償還。

三、律師對判決的簡要分析看了以上判決，很多讀者有“數學不好，離婚時家產都不會分”的感覺，其實也簡單，現總結一個目前司法實踐中比較通用的補償公式：產權登記一方對另一方的補償=婚姻關系存續期間共同還貸部分X房屋升值率【房屋升值率=離婚時房屋價格÷結婚時房屋成本價值（包括房屋價格+共同還貸利息+契稅、印花稅、營業稅、評估費等其他費用）】÷2。
上述補償計算公式主要引入房屋升值率的經濟學原理，先計算“房屋升值率”，再計算“婚姻關系存續期間夫妻共同還貸部分”。兩者相乘就能得出婚內共同還貸及其相應增值部分的數額，再除2，就是產權登記一方對另一方的補償金額了。計算補償前，要確定幾個數值：一是離婚時房屋現價和結婚時房屋價格，根據司法解釋及司法實踐，兩個價格可以由當事人協商確定，或者采取競價的方式，或者由法院委托評估機構進行評估；二是夫妻共同還貸金額，可以根據雙方婚姻關系存續期間總計使用夫妻共同財產償還了多少銀行貸款而得出。
我們應當注意，實踐中存在一方婚前購后還貸多年后才結婚的情形，所以應當計算結婚時的房屋成本價，而不是購房時的房屋價格。因為婚前一方簽訂購房合同至結婚前這段時間，房屋亦可能存在增值，那么這部分增值收益依然屬于一方婚前個人財產。我們還應當注意，在審判實踐中，結婚時房價處于高位，離婚時反而遇到房價下跌的情況，如果再根據前述公式計算補償可能不利于另一方。針對這個問題最高院民一庭法官認為，產權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。理由有二：一是一方婚前已經簽訂房產買賣合同，購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險；二是離婚時房產判歸產權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。 正因為上述補償公式并不是法律或司法解釋明文規定的公式，所以司法實踐中并不是所有法院審理“由產權登記一方對另一方進行補償”問題時都按照上述公式計算的。法院具體判決時還要考慮以照顧子女和女方權益的原則，以及查明各方對房屋貢獻大小和酌情自由裁量等等。

四、律師針對不同情形的具體建議前事不忘后事之師，針對“由產權登記一方對另一方進行補償”問題，涉訴時，產權登記一方如何不補償，另一方如何獲得房屋所有權或者多補償。就此，楊旺律師分別提出以下建議：（1）若產權登記一方考慮離婚時不對另一方補償的，建議：一是，若相信房屋會持續增值，且婚后不打算與對方共同還貸，建議結婚前一次性清償全部貸款，以便己方享有房屋的全部所有權。此后婚姻關系無論持續多長時間，房屋本身及其增值的部分依然是一方個人財產；二是，考慮到婚后父母可能會為自己償還貸款，若父母還貸時未明確錢款屬性的，根據《婚姻法》規定將很可能被認定為對夫妻雙方的贈與。所以建議在贈與前就要明確只贈與給己方子女還貸。若父母礙于子女夫妻情面不好明確，建議由父母通過銀行轉賬備注的方式明確只贈與給自己子女；三是，若涉及到婚后還要償還貸款的，建議產權登記一方使用婚前的財產進行還貸，并建議使用銀行轉賬的方式還貸。這里需要注意婚前、婚后財產隔離，建議婚后儲蓄卡與婚前儲蓄卡要分開，千萬不要混同；四是，沒有財產約定的，婚后產權登記一方使用自己的工資收入償還貸款也屬于夫妻共同財產還貸。那么可以考慮對婚后所得財產進行約定，比如約定婚后所得的財產用于償還貸款的部分屬于個人財產，其他部分所得可以約定為共同財產；五是，必要時及時咨詢專業律師，指導財富保值和傳承，避免新婚燕爾不久就離婚，要被對方分去家庭一半，甚至全部積蓄。 （2）若另一方離婚時希望獲得房屋所有權，或者多獲得補償，建議：一是，我們鼓勵夫妻雙方（或戀愛男女）共同出資、共同簽訂購房合同、共同按揭貸款、共同產權登記、共同償還貸款。即使婚變時，法院也很有可能判決己方獲得房屋所有權；二是，如做不到第一點，或者結婚時產權登記一方已經準備好按揭婚房了。律師建議盡量留存婚后共同還貸的相關證據，比如應當了解產權登記一方每月償還貸款本金及利息具體數額，償還貸款的資金來源等，必要時要留存相關購房合同、貸款合同、還貸流水清單等復印件，以便計算婚姻關系存續期間共同還貸部分的金額；三是，還應當了解結婚時房屋成本價格，以及離婚時的房屋價值，以便計算房屋升值率；四是，若產權登記一方資產明顯高于自己，不建議簽訂婚內不利于自己的財產協議，最好讓婚前和婚后財產混同；五是，必要時及時咨詢專業律師，提前防范婚姻風險，避免婚內稀里糊涂共同還貸后，離婚時被掃地出門，還得不到補償。 最后，需要說明的是，律師撰寫本文以及提出的一些建議，是給有需求的朋友做好婚前、婚后財產保值規劃和傳承，并不是鼓勵夫妻結婚時一毛不拔或者算計對方財產。楊律師特別鼓勵家庭和睦、夫妻恩愛、共同創造財富，并積極響應國家號召生二胎，一起達到人生巔峰。