一方婚前按揭貸款買房，婚前取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記為購買方一人，婚后雙方還貸，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

甲于2017年3月以按揭貸款的方式購買商品房一處，并向上海市某房產(chǎn)開發(fā)公司支付房屋首付款項50萬元。2017年8月，甲與某建設(shè)銀行簽訂個人住房抵押貸款合同，貸款100萬元，房屋抵押于銀行。2018年2月，甲取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記人為甲一人。2018年4月，甲與乙結(jié)婚，婚后兩人共同還貸。（2018年7月，甲取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記人為甲一人。）2018年12月，甲與乙因感情不合，訴訟離婚。截止離婚之前，雙方共同還貸60萬元，該房屋現(xiàn)市場價值為200萬元。

雙方因房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題發(fā)生爭議。甲認為，該房屋系甲支付首付并貸款，房款已經(jīng)在婚前支付完畢，理應(yīng)認為房屋已經(jīng)歸甲所有，房產(chǎn)證只是因為客觀原因婚后才辦理完畢，且登記人僅為甲一人，故房產(chǎn)僅為甲一人所有。乙對房屋只享有債權(quán)，而非物權(quán)。乙則認為，婚前一方支付首付款以按揭貸款方式購買商品房，不管其婚前取得房產(chǎn)證還是婚后取得房產(chǎn)證，其還款義務(wù)并沒有履行完畢，嚴格意義上講該房屋并非完全是甲的財產(chǎn)，乙參與共同還貸，理應(yīng)認為該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。

（相關(guān)知識點鏈接：婚前按揭房產(chǎn)，是當事人在婚前通過按揭貸款購買的房產(chǎn)。按揭貸款，是指購房者以所預(yù)購的房屋作為抵押而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。按揭貸款購買的房屋一般還款期限較長，通常當事人在婚前購買的按揭房產(chǎn)，結(jié)婚后往往由夫妻雙方承擔還貸責任，因此造成離婚時房屋權(quán)屬糾紛及分割上的困難。）

案件分析：

第一種情況  婚前一方按揭購買并取得房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸商品房所有權(quán)歸屬。

案件分析：一方當事人婚前按揭購房，且于婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《物權(quán)法》與《婚姻法》的規(guī)定，應(yīng)當屬于購房者的個人財產(chǎn)。婚后，非產(chǎn)權(quán)的一方享有的不是房屋產(chǎn)權(quán)，而是對房屋的投資權(quán)。當房產(chǎn)增值時，投資人自然應(yīng)當獲得回報。同樣，當房產(chǎn)貶值時，投資人也應(yīng)當承擔相應(yīng)的風險。在房產(chǎn)增值時，非產(chǎn)權(quán)方應(yīng)獲得的利益可以按照其投資在總房產(chǎn)價值中所占的比例獲得。

第二種情況 婚前一方按揭購買，婚后得到產(chǎn)權(quán)證，之后夫妻共同還貸商品房所有權(quán)歸屬。

對婚前按揭房產(chǎn)的處理主要存在以下兩個問題：

第一，當事人一方婚前按揭購房，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，且婚后雙方共同償還銀行貸款，該房產(chǎn)屬于一方婚前個人財產(chǎn)還是雙方婚后共同財產(chǎn)？

第二，在共同還貸的情況下，不享有產(chǎn)權(quán)的一方是否享有房屋增值部分的收益？如享有，又該如何分割？

不同觀點

觀點一：一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣合同的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得的房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。

觀點二：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn)。但是當事人另有約定的除外。因此，夫妻一方婚前購買的房屋應(yīng)當認定為購房方的婚前個人財產(chǎn)。按揭房產(chǎn)的權(quán)利是婚前就已取得，法院判定房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)還是一方婚前個人財產(chǎn)時，應(yīng)當遵從婚姻法有關(guān)夫妻財產(chǎn)范圍的規(guī)定，而不能簡單地遵從物權(quán)法的不動產(chǎn)登記原則。

觀點三：《婚姻法》第十八條規(guī)定，夫妻一方的婚前財產(chǎn)屬于其個人財產(chǎn)。在按揭購房關(guān)系中，夫妻一方婚前實際支付的購房款屬于該方的個人財產(chǎn)，向銀行的貸款因尚未償還，不能認定為其個人財產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，婚前已支付的房款屬于購房者的個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為共有財產(chǎn)。但這筆財產(chǎn)只是對房產(chǎn)的部分投資，而不是房屋的所有權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記才能取得，因此婚后取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。

觀點四：對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、婚后夫妻共同還貸這類房產(chǎn)，完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的個人財產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實際是婚前個人財產(chǎn)（婚前個人支付首付及還貸部分）與婚后共同財產(chǎn)（婚后雙方共同還貸部分）的混合體。離婚時處理的主導原則應(yīng)當是既要保護個人婚前財產(chǎn)的權(quán)益，也要公平分割婚后共同共有部分的財產(chǎn)權(quán)益，同時還不能損害債權(quán)人銀行的利益。（最高院的觀點）。

個人傾向于第三種觀點，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)于登記之日起取得。因此，房產(chǎn)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且另一方也對房款進行了支付，房屋應(yīng)當歸夫妻共同所有。而一方于婚前支付的首付以及歸還的貸款理應(yīng)作為對房屋的投資款歸入房屋之內(nèi)，在房產(chǎn)分割時予以考慮。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（三）第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”根據(jù)該條，事實上也是認可了房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，只是為了分割方便，才確定可以判決給產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方。本案中，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方以夫妻共同財產(chǎn)還貸，且房產(chǎn)證在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，該房產(chǎn)理應(yīng)為夫妻共同所有，這既符合物權(quán)法又符合婚姻法的規(guī)定。在財產(chǎn)分割時，應(yīng)當將購房者婚前出資的部分視為其個人財產(chǎn)，雙方婚后共同出資的部分視為共同共有，按照出資比例確定雙方當事人各自占有的產(chǎn)權(quán)份額。“司法解釋三”向全社會征求意見時，公眾對該規(guī)定的可操作性提出了質(zhì)疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條？”我國實行夫妻財產(chǎn)共有制，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚后工資還貸，還是利用雙方婚后工資還貸，均屬婚后利用共同財產(chǎn)還貸，另一方無需舉證證明。

那么，如何對共同還貸但未得到房產(chǎn)的一方進行補償呢？以本案為例，根據(jù)法律規(guī)定，甲因是產(chǎn)權(quán)登記一方，可以擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，甲乙雙方以夫妻共同財產(chǎn)還貸60萬元，那么乙占50%即30萬元，房屋原價值150萬元，房屋現(xiàn)價值為200萬元，故一般情況下，乙可得的房產(chǎn)為200*30/150=40萬元。

★知識點：

1、婚前一方按揭購買并取得房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸，商品房所有權(quán)應(yīng)歸登記方所有，并由登記方給另一方補償。

2、 婚前一方按揭購買，婚后得到產(chǎn)權(quán)證，之后夫妻共同還貸商品房所有權(quán)為夫妻共同共有。實踐中，法院可以判決歸登記方所有，并由登記方給另一方補償。

3、補償公式：(共同還貸金額*1/2)/房屋原價值*房屋現(xiàn)價值=未取得房產(chǎn)一方的補償款。