經(jīng)典案例：楊家錦等訴洪昌福等商品房買賣合同糾紛案

湖北省荊州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2017)鄂10民終1362號(hào)

　　上訴人（原審被告）：楊家錦。

　　上訴人（原審被告）：喻小華。

　　上列兩上訴人的共同委托訴訟代理人：陳為，湖北金捷律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）：松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司。

　　法定代表人：周亞，該公司董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：文奇，湖北金捷律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：盧漢云，湖北博智律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：洪昌福。

　　委托訴訟代理人:鄭丹舟，湖北今天律師事務(wù)所律師。

　　原審被告：鄧小飛。

　　上訴人楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱綜合開(kāi)發(fā)公司）因與被上訴人洪昌福及原審被告鄧小飛商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省松滋市人民法院(2017)鄂1087民初813號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月30日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人喻小華及上訴人楊家錦、喻小華的共同委托訴訟代理人陳為，上訴人綜合開(kāi)發(fā)公司的委托訴訟代理人文奇，被上訴人洪昌福的委托訴訟代理人鄭丹舟，原審被告鄧小飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　楊家錦、喻小華的上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回洪昌福對(duì)上訴人的訴訟請(qǐng)求。2.判決被上訴人承擔(dān)本案一審和二審的訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由:一、一審中原、被告一致認(rèn)為合同無(wú)效，但一審判決認(rèn)為合同有效，侵犯了當(dāng)事人的意思自治原則。二、洪昌福要求喻小華和楊家錦承擔(dān)責(zé)任的行為違反了民法中公平和誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，不應(yīng)得到法律的保護(hù)，更不應(yīng)該支持其所謂100%的違約金。一審判決形式上是在維護(hù)洪昌福的合法權(quán)益，實(shí)質(zhì)上是洪昌福借用法律名義，損害其他無(wú)辜當(dāng)事人的合法權(quán)益。本案的表象看似三個(gè)合伙人以項(xiàng)目部的名義向洪昌福賣房，但實(shí)際情況是洪昌福與鄧小飛發(fā)生個(gè)人民間借貸，洪昌福發(fā)現(xiàn)鄧小飛償債能力出現(xiàn)問(wèn)題后，要鄧小飛拿房抵債或做擔(dān)保。當(dāng)時(shí)洪昌福與鄧小飛簽訂了一份房屋買賣合同，喻小華和楊家錦以及項(xiàng)目部在合同第二頁(yè)簽了名、蓋了章，在這一法律行為中，各方之間真實(shí)的意思表示應(yīng)該為：鄧小飛與洪昌福以房抵債或以房擔(dān)保，喻小華和楊家錦表示對(duì)抵債房屋或擔(dān)保房屋不提出異議。喻小華和楊家錦的簽名絕對(duì)不是共同賣方人，因?yàn)榉课菰缳u了，也不是債務(wù)的擔(dān)保人，合同中只有關(guān)于鄧小飛和洪昌福權(quán)利義務(wù)的約定，沒(méi)有關(guān)于喻小華和楊家錦權(quán)利義務(wù)的約定。雖然洪昌福與鄧小飛簽訂了一份房屋買賣合同，但從這份合同的許多細(xì)節(jié)來(lái)看，是洪昌福與鄧小飛之間的以房抵債行為，或者是以房屋買賣作為債務(wù)擔(dān)保的行為。首先，合同第一頁(yè)當(dāng)事人列明部分只有甲方鄧小飛和乙方洪昌福，合同第一頁(yè)只有鄧小飛和洪昌福的簽名，沒(méi)有喻小華、楊家錦的簽字。這些都充分說(shuō)明合同的權(quán)利義務(wù)雙方是洪昌福和鄧小飛，其他三方只是見(jiàn)證人的角色，最多也只是表示三方作為房屋可能的權(quán)利方，不會(huì)對(duì)鄧小飛和洪昌福的交易提出異議。其次，從合同簽訂的形式上看，合同沒(méi)有采用制式的松滋市商品房銷售合同，沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽備案，既可推知洪昌福對(duì)當(dāng)時(shí)房屋的狀況知情，也可以推知簽訂買賣合同主要是一種擔(dān)保行為。最后，從合同的條款來(lái)看，洪昌福和鄧小飛沒(méi)有立即交付房屋的約定，說(shuō)明洪昌福完全知道房屋當(dāng)時(shí)已經(jīng)出售抵押的情況。合同第五條規(guī)定，甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。不是約定在簽訂本協(xié)議時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。洪昌福是要鄧小飛保證，交接時(shí)沒(méi)有糾紛。在雙方的預(yù)期中，房屋有可能不會(huì)交接，因?yàn)橹灰囆★w清償了對(duì)洪昌福的債務(wù)，洪昌福是非常愿意的，而不會(huì)堅(jiān)持活錢變死資產(chǎn)。當(dāng)洪昌福覺(jué)得鄧小飛償債無(wú)望后，要求楊家錦和喻小華承擔(dān)連帶責(zé)任，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。喻小華和楊家錦根本就沒(méi)有與鄧小飛一起對(duì)洪昌福承擔(dān)連帶責(zé)任的意思表示，要求喻小華和楊家錦按超出其意思表示的他人之約定承擔(dān)所謂的責(zé)任是不公平的。如果當(dāng)時(shí)要喻小華和楊家錦對(duì)鄧小飛的債務(wù)做擔(dān)保，喻小華和楊家錦是絕對(duì)不會(huì)同意的。以房抵債是在鄧小飛和洪昌福之間發(fā)生的，楊家錦和喻小華的加入有兩層意思，一是同意將合伙財(cái)產(chǎn)之一部分分割給鄧小飛，二是同意鄧小飛用該財(cái)產(chǎn)作為債務(wù)擔(dān)保或者抵償債務(wù)。但該房產(chǎn)在當(dāng)時(shí)的情形是已經(jīng)名義出售并按揭抵押給了銀行。鄧小飛和洪昌福之間有口頭約定，房屋按揭款由鄧小飛負(fù)責(zé)，因?yàn)殡S著鄧小飛的逐漸還款，房屋的剩余價(jià)值就會(huì)越大，對(duì)洪昌福的債務(wù)擔(dān)保就會(huì)越強(qiáng)，按照正常邏輯發(fā)展，房屋有可能在按揭償還完畢后最終過(guò)戶給洪昌福，也有可能鄧小飛通過(guò)另外途經(jīng)償還了借款，房屋最終與洪昌福無(wú)關(guān)。只是因?yàn)猷囆★w的財(cái)務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)償還按揭貸款，洪昌福才要求楊家錦和喻小華以及項(xiàng)目部履行所謂的買賣協(xié)議，洪昌福的請(qǐng)求超出了當(dāng)初的實(shí)際約定，不應(yīng)得到法律的保護(hù)。三、一審判決認(rèn)定，喻小華和楊家錦以及項(xiàng)目部認(rèn)可是公司銷售商品房，并且履行了協(xié)議，不符合客觀實(shí)際。一審以收據(jù)的出具和鑰匙的交付，認(rèn)定項(xiàng)目部履行了合同義務(wù)，但該行為實(shí)質(zhì)上是鄧小飛應(yīng)洪昌福的要求，利用鄧小飛在項(xiàng)目部工作的便利條件，指示項(xiàng)目部工作人員所為，項(xiàng)目部的負(fù)責(zé)人喻小華根本不知情，只能認(rèn)定為鄧小飛在履行合同，而不是喻小華及項(xiàng)目部在履行合同。鄧小飛作為真正的債務(wù)人，在債權(quán)人要求其履行義務(wù)時(shí)，因履行能力不能，為了敷衍債權(quán)人，要其做任何事情，只要不傷及其自身利益，其都會(huì)配合，所以鄧小飛的行為實(shí)質(zhì)上是在沒(méi)有征得喻小華和楊家錦同意的情況下，損害了喻小華和楊家錦的合法權(quán)益。四、一審判決違約金成立沒(méi)有合同和法律依據(jù)。關(guān)于合同違約責(zé)任，有約定從約定，沒(méi)有約定從法定。關(guān)于違約金，合同有明確依據(jù)，合同第四條約定：“房屋未辦理過(guò)戶登記前，甲方不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方退還購(gòu)房款，并按購(gòu)房款的100%支付違約金”，該條約定的意思應(yīng)該為本合同簽訂后，鄧小飛不得再有將房屋抵債或轉(zhuǎn)賣的情形，否則應(yīng)支付100%的違約金。在簽訂本協(xié)議時(shí)，房屋已經(jīng)銷售給了李某2和曾險(xiǎn)峰，鄧小飛在簽訂本合同后，根本沒(méi)有再次轉(zhuǎn)賣和抵債的行為。根據(jù)合同約定，鄧不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約金。五、一審判決適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”，一審法院應(yīng)該駁回被上訴人的一審訴訟請(qǐng)求。

　　綜合開(kāi)發(fā)公司的上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。2.本案全部訴訟費(fèi)用由被上訴人洪昌福承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。（一）上訴人不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第三款之規(guī)定，沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義簽訂的建筑工程合同無(wú)效。三原審被告不具有從事建筑活動(dòng)主體資格，其與上訴人的掛靠合同當(dāng)然無(wú)效。因此三原審被告以上訴人名義簽訂的合同均無(wú)效，即三原審被告以上訴人名義與被上訴人簽訂的合同不能約束上訴人，故上訴人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（二）即使按一審法院的認(rèn)定上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任，但其認(rèn)定上訴人簽訂《門面買賣合同》時(shí)存在欺詐與事實(shí)不符，理由有以下三點(diǎn)：1.被上訴人并未與原審被告通過(guò)重新協(xié)商將借款合同轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系。因?yàn)樵诒簧显V人收到275萬(wàn)元的收款條后，原審被告鄧小飛與被上訴人之間并未重新簽訂借款合同，借條仍在被上訴人手中，該事實(shí)說(shuō)明原債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然延續(xù)并未改變，雙方并未形成將借款本金轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款的一致意思表示。且被上訴人雖然收到了275萬(wàn)元的收據(jù)，但其并未支付對(duì)價(jià)，無(wú)任何證據(jù)證明其已付款，上訴人也未收到對(duì)價(jià)，合同尚未履行，也就無(wú)欺詐行為。2.根據(jù)《門面買賣合同》約定，被上訴人應(yīng)支付的總價(jià)款為375萬(wàn)元。原審被告楊家錦、喻小華均簽字，說(shuō)明其認(rèn)可的是該合同中所記載的金額375萬(wàn)元，且在該協(xié)議第三條明確提出“付款方式：本協(xié)議簽訂時(shí)一次性付清”。被上訴人提出價(jià)款更改為275萬(wàn)元并達(dá)成一致意見(jiàn)的說(shuō)法，既沒(méi)有重新簽訂更改價(jià)款的合同，也無(wú)其他有力證據(jù)證明已經(jīng)對(duì)價(jià)款進(jìn)行了變更。被上訴人沒(méi)有支付任何款項(xiàng)，僅僅是通過(guò)欺騙手段套取了275萬(wàn)的收據(jù)，該行為明顯違背了該合同第三條的約定，上訴人有權(quán)依法行使合同先履行抗辯權(quán)。雖然該合同簽訂前，合同所涉的標(biāo)的資產(chǎn)已設(shè)定抵押，但三原審被告原本就是打算在收到款項(xiàng)后立即解除抵押，交付資產(chǎn)，并不影響合同的執(zhí)行以及門面的使用（鑰匙移交就是證據(jù)）。因此上訴人并無(wú)欺詐行為。3.證人李某1在一審中作證證明被上訴人在簽訂門面買賣合同時(shí)已經(jīng)獲悉標(biāo)的房屋出賣給第三方且抵押的事實(shí)。但一審法院在審理中對(duì)此未予采信。（三）一審判決的違約賠償金額沒(méi)有依據(jù)。被上訴人在簽訂協(xié)議后并未付款，僅拿到了收款收據(jù)，且三原審被告也并無(wú)欺詐的主觀意圖。因此要求被上訴人及三原審被告退回購(gòu)房款并承擔(dān)100%違約金的判決既無(wú)事實(shí)依據(jù)又無(wú)法律依據(jù)。二、適用法律錯(cuò)誤。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條之規(guī)定，商品房買賣合同必須具備兩個(gè)要件，一是出賣人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，二是其行為應(yīng)表現(xiàn)為將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。該《門面買賣合同》中，出賣人不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，不是合格主體；該門面已設(shè)定抵押，且已告知被上訴人，標(biāo)的物不具備向社會(huì)銷售的條件，因此適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定審理該案件明顯錯(cuò)誤。

　　被上訴人洪昌福辯稱:一、三上訴人對(duì)事實(shí)做了前后不一致的陳述。一審?fù)彆r(shí)，三上訴人均否認(rèn)鄧小飛、楊家錦、喻小華掛靠綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)松滋市街河市鎮(zhèn)金地尚城的事實(shí)，也否認(rèn)了簽訂門面買賣合同是為了以房抵債的事實(shí)。由此可見(jiàn)，各上訴人對(duì)本案事實(shí)的陳述是不誠(chéng)實(shí)的、不可信的，而答辯人始終如一對(duì)事實(shí)進(jìn)行描述，陳述的事實(shí)是客觀的。二、對(duì)楊家錦、喻小華上訴觀點(diǎn)的答辯。1.合同無(wú)效是法定的而非當(dāng)事人可以約定的，如果合同違反法律的禁止性規(guī)定，即使雙方一致要求合同有效，人民法院肯定會(huì)作出合同無(wú)效的確認(rèn)，反之亦然。2.眾所周知，使合同生效的簽字蓋章均在合同的結(jié)尾處。本《門面買賣合同》的結(jié)尾處載明“甲方（簽字）：”鄧小飛、楊家錦、喻小華均在此處簽名，綜合開(kāi)發(fā)公司還在此處加蓋公章，如果如二上訴人所說(shuō)楊家錦、喻小華二人系見(jiàn)證人，應(yīng)該在乙方后列明“見(jiàn)證人：”，然后二上訴人在此簽名，二人與鄧小飛并列在甲方處簽名，綜合開(kāi)發(fā)公司又在鄧小飛、楊家錦二人名字上蓋章，說(shuō)明四主體的身份是并列的，都是合同的甲方。鄧小飛、楊家錦、喻小華參與綜合開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)金地尚城小區(qū)，鄧小飛及三上訴人以鄧小飛一人名義向答辯人借款450萬(wàn)元，所借資金也用于金地尚城的建設(shè)。在答辯人向鄧小飛催款的壓力之下，四主體作為實(shí)際借款人簽訂以房抵債的《門面買賣合同》也就不難理解了。即使鄧小飛作為法律事實(shí)上的借款人，綜合開(kāi)發(fā)公司及三個(gè)自然人因此而與答辯人簽訂《門面買賣合同》也符合法律規(guī)定，其愿意為債務(wù)承擔(dān)而加入合同主體的一方是有效的法律行為。3.上訴人提出合同沒(méi)有采用制式的松滋市商品房銷售合同，沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽備案，可推知洪昌福對(duì)當(dāng)時(shí)房屋的狀況知情，也可推知簽訂買賣合同主要是一種擔(dān)保行為。這種推論的原因和結(jié)果之間沒(méi)有因果聯(lián)系，不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬐评砣握摗?.上訴人稱雙方預(yù)期房屋是有可能不會(huì)交接的，只要清償借貸之債即可，這種推理不具備邏輯上的因果關(guān)系，僅為二上訴人的狡辯之詞。5.按照合同第四條約定，甲方不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方承擔(dān)100%的違約金，此處的“不得悔約”就是指甲方不得擅自解除合同，恰當(dāng)并及時(shí)履行合同如協(xié)助辦理過(guò)戶登記等，現(xiàn)在的實(shí)際情況是甲方已經(jīng)將房屋出賣給第三方并由其抵押給銀行，甲方根本不可能繼續(xù)履行合同（一審?fù)彆r(shí)審判員詢問(wèn)各上訴人是否愿意解除抵押權(quán)，各上訴人均明確拒絕，也就是明確拒絕了合同繼續(xù)履行），他們已經(jīng)違反了“不得悔約”的約定，當(dāng)然要承擔(dān)約定的違約金。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問(wèn)題的解釋第九條的規(guī)定，出賣人隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人可以要求其承擔(dān)不超過(guò)一倍購(gòu)房款違約金的責(zé)任，而本案的出賣人恰好既隱瞞了房屋出賣給第三人的事實(shí)，也隱瞞了房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)，答辯人要求其承擔(dān)100%違約金既是法律規(guī)定，也是合同約定。6.答辯人僅引用最高人民法院公布的2015年第72號(hào)指導(dǎo)案例來(lái)佐證：民間借貸擔(dān)保抑或真實(shí)商品房買賣？——湯龍等訴鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，其觀點(diǎn)是這種雙方?jīng)Q定終止借貸關(guān)系而轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系不屬于民間借貸司法解釋第二十四條規(guī)定的情形，應(yīng)該以商品房買賣合同案由來(lái)審理案件。三、對(duì)綜合開(kāi)發(fā)公司上訴觀點(diǎn)的答辯。1.一審判決認(rèn)定三自然人參與綜合開(kāi)發(fā)公司投資合作開(kāi)發(fā)金地尚城項(xiàng)目是正確的，在這種情況下，相關(guān)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議是合法的。退一步說(shuō)，假設(shè)掛靠經(jīng)營(yíng)屬實(shí)，掛靠合同無(wú)效，也不能導(dǎo)致后面的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買賣合同也無(wú)效，上訴人所引用的關(guān)于建設(shè)工程施工合同的司法解釋沒(méi)有作出這樣的規(guī)定。也不能因?yàn)榻钘l與門面買賣合同同時(shí)存在就否定以房抵債的事實(shí)，再說(shuō)本金由450萬(wàn)歸還至375萬(wàn)元時(shí)也沒(méi)有更換借條，說(shuō)明雙方有不更換借條的習(xí)慣。總之在房屋未過(guò)戶之前就意味著以房抵債未最終完成，在這種情況下答辯人不歸還借條合理合法。2.上訴人稱被上訴人在簽訂買賣合同后并未付款，僅拿到收款收據(jù)，且其無(wú)欺詐行為，一審判決違約金無(wú)法律依據(jù)的理由不能成立，因?yàn)榍懊嬉咽鍪且苑康謧诖瞬辉儋樖觥?.所謂的依據(jù)司法解釋而得出的商品房買賣合同及適用該司法解釋的兩個(gè)構(gòu)成要件并不是學(xué)界通說(shuō)。總而言之，答辯人認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，各上訴人的上訴意見(jiàn)沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)，二審人民法院應(yīng)該駁回上訴、維持原判。

　　原審被告鄧小飛述稱：1.我與洪昌福之間是個(gè)人借貸關(guān)系，借錢時(shí)，楊家錦和喻小華對(duì)我借款事實(shí)不知情，借款并不是用于街河市鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.不存在欺詐隱瞞。當(dāng)我不能履行償還債務(wù)時(shí)，洪昌福問(wèn)我還有什么資產(chǎn)，我就跟洪昌福說(shuō)已經(jīng)出售抵押涉案房屋門面，對(duì)于抵押的四個(gè)門面，顯示狀況已經(jīng)是辦理按揭貸款的事實(shí)，洪昌福是清楚的，我已經(jīng)跟他明說(shuō)了。在一審中，有參與該事的在場(chǎng)證人李某1證實(shí)，李某1不僅與我有親屬關(guān)系，也與洪昌福是合作伙伴關(guān)系。簽訂買賣合同之后，洪昌福沒(méi)有跟項(xiàng)目部支付錢，是同意以房抵債，楊家錦、喻小華作為我的合作伙伴只是同意把涉案門面抵我個(gè)人的債務(wù)，并且是洪昌福多次要求，要我跟楊家錦、喻小華談。我對(duì)合同欺詐和未履行不認(rèn)可，對(duì)合同違約不承認(rèn)。

　　洪昌福向一審法院起訴請(qǐng)求：1.四被告向原告返還購(gòu)房款275萬(wàn)元，并向原告支付違約金或者賠償款275萬(wàn)元，四被告對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任；2.四被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告鄧小飛、楊家錦、喻小華參與投資開(kāi)發(fā)松滋市街河市鎮(zhèn)金地尚城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商為被告綜合開(kāi)發(fā)公司。被告鄧小飛因項(xiàng)目融資需要而通過(guò)證人李某1介紹向原告洪昌福借款，案外人饒華作為共同借款人和連帶責(zé)任擔(dān)保人。2014年4月7日，被告鄧小飛和案外人饒華共同向原告洪昌福出具二份借條表明，被告鄧小飛已經(jīng)收到原告洪昌福450萬(wàn)元借款，借款用途為工程建設(shè)，借款期限為2014年4月7日至2014年7月6日，利率標(biāo)準(zhǔn)為月息25‰，利息按月支付。該借款450萬(wàn)元中，原告洪昌福向證人劉某借款338.66萬(wàn)元，將款額匯集至380萬(wàn)元后轉(zhuǎn)款至李某1妻子嚴(yán)寒賬戶，由嚴(yán)寒將380萬(wàn)元支付到被告鄧小飛賬戶，剩余款項(xiàng)也由原告向饒華和鄧小飛支付。被告鄧小飛當(dāng)庭認(rèn)可已經(jīng)收到450萬(wàn)元借款，后按照月利率25‰的標(biāo)準(zhǔn)按月向原告支付了一段時(shí)間利息，并且償還了本金75萬(wàn)元。被告鄧小飛停止支付利息兩個(gè)月后，四被告與原告洪昌福開(kāi)始協(xié)商用金地尚城的四間門面抵償原告借款事宜。2015年7月3日，四被告作為甲方、原告作為乙方簽訂《門面買賣合同》一份，約定：甲方所售房屋建筑面積為395.5平方米，房屋位于金地尚城101、104、105和106號(hào)，房屋總價(jià)款為375萬(wàn)元。乙方可自行選擇過(guò)戶時(shí)間，辦理過(guò)戶時(shí)甲方應(yīng)配合。房屋未辦理過(guò)戶登記前，甲方不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方退還購(gòu)房款，并按購(gòu)房款的100%支付違約金。甲方保證在交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，否則由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。李某1作為擔(dān)保人于2015年7月8日向原告洪昌福出具100萬(wàn)元的借條，后李某1向原告洪昌福代為償還了該100萬(wàn)元。2015年8月10日，被告綜合開(kāi)發(fā)公司向原告出具275萬(wàn)元的購(gòu)房款收據(jù)，該收據(jù)載明：今收到洪昌福門面款1-2樓10xxx5106號(hào)人民幣（大寫）貳佰柒拾伍萬(wàn)元整，收款原因4個(gè)門面395.5m2。此后，被告鄧小飛指示金地尚城項(xiàng)目部會(huì)計(jì)將金地尚城101、104、105和106號(hào)房屋鑰匙交付原告。被告綜合開(kāi)發(fā)公司的法定代表人周亞當(dāng)庭陳述，被告喻小華系其金地尚城項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，該項(xiàng)目的商品房銷售工作也由其負(fù)責(zé)。另查明，1.被告綜合開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)于2015年7月3日前將金地尚城101、104、105和106號(hào)房屋出賣給案外人李某2和曾險(xiǎn)峰，李某2和曾險(xiǎn)峰已經(jīng)就該房屋向銀行按揭貸款并辦理抵押預(yù)告登記。2.經(jīng)本院當(dāng)庭詢問(wèn)，原告和被告綜合開(kāi)發(fā)公司拒絕代為清償債務(wù)而消滅本案標(biāo)的房屋的抵押權(quán)，被告鄧小飛表示沒(méi)有能力代為清償債務(wù)而消滅本案標(biāo)的房屋的抵押權(quán)，被告楊家錦和喻小華對(duì)此拒絕發(fā)表意見(jiàn)。

　　一審法院認(rèn)為：1.關(guān)于本案民間借貸和門面買賣合同之間有無(wú)關(guān)聯(lián)，275萬(wàn)元的購(gòu)房款是否實(shí)際支付。被告鄧小飛及其申請(qǐng)出庭的證人李某1當(dāng)庭承認(rèn)以房抵債的事實(shí)，原告證人劉某也當(dāng)庭陳述當(dāng)時(shí)借款的資金用途是用于金地尚城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，原告陳述以《門面買賣合同》來(lái)解決因民間借貸而剩余的債權(quán)符合客觀情況。被告給原告出具的收據(jù)載明：“今收到洪昌福門面款人民幣275萬(wàn)元”，被告當(dāng)時(shí)認(rèn)可已經(jīng)收到該275萬(wàn)元。現(xiàn)在被告否認(rèn)收到購(gòu)房款，但無(wú)證據(jù)推翻收據(jù)所證明的事實(shí)。被告鄧小飛陳述其指示項(xiàng)目部會(huì)計(jì)將標(biāo)的房屋鑰匙交付原告，原告也舉證證明現(xiàn)在用該鑰匙仍然能打開(kāi)標(biāo)的房屋。綜上，本院認(rèn)為雙方當(dāng)事人將原民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)換成商品房買賣合同關(guān)系，以及就被告鄧小飛所欠原告275萬(wàn)元沖抵購(gòu)房款達(dá)成合意，認(rèn)定原告已經(jīng)向四被告支付購(gòu)房款275萬(wàn)元。2.關(guān)于被告在簽訂《門面買賣合同》時(shí)是否存在欺詐。原告認(rèn)為被告在簽訂《門面買賣合同》時(shí)隱瞞了標(biāo)的房屋已經(jīng)出賣給第三方且已經(jīng)抵押的事實(shí)，被告稱在簽訂《門面買賣合同》時(shí)已經(jīng)告知原告這一事實(shí)，被告鄧小飛申請(qǐng)的證人李某1當(dāng)庭陳述指證了告知原告的這一情節(jié)。但根據(jù)原告證人劉某的陳述，借款人系李某1的侄兒，說(shuō)明證人李某1與被告鄧小飛存在親屬關(guān)系，在沒(méi)有其他證據(jù)佐證的情況下，不予采信李某1關(guān)于原告在簽訂門面買賣合同時(shí)已經(jīng)獲悉標(biāo)的房屋出賣給第三方且抵押的事實(shí)。如果原告在已經(jīng)獲知此情形的前提下與四被告建立房屋買賣合同關(guān)系，則無(wú)法因簽訂《門面買賣合同》而解決民間借貸的剩余債權(quán)債務(wù)問(wèn)題，加之如此重大的情形并未在《門面買賣合同》中進(jìn)行如實(shí)描述。相反，四被告在合同第五條明確保證標(biāo)的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，否則由四被告承擔(dān)全部責(zé)任，故本院認(rèn)定被告在簽訂《門面買賣合同》時(shí)對(duì)原告隱瞞了標(biāo)的房屋已經(jīng)出賣給第三方，且由第三方預(yù)告抵押登記給銀行的事實(shí)，被告的行為構(gòu)成合同欺詐。3.關(guān)于門面買賣合同約定的房屋總價(jià)款為375萬(wàn)元而收據(jù)載明收到275萬(wàn)元房?jī)r(jià)款的問(wèn)題。被告綜合開(kāi)發(fā)公司向原告出具的收據(jù)載明“收到275萬(wàn)元購(gòu)房款的收款原因是4個(gè)門面395.5平方米”。說(shuō)明原被告雙方已經(jīng)將《門面買賣合同》中約定的375萬(wàn)元房?jī)r(jià)款變更為275萬(wàn)元，加之李某1向原告出具100萬(wàn)元的借條，且嗣后實(shí)際代被告鄧小飛還清這100萬(wàn)元的事實(shí)也佐證了房屋價(jià)款變更的事實(shí)。4.關(guān)于被告鄧小飛、楊家錦、喻小華是否掛靠被告綜合開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)金地尚城項(xiàng)目。原告認(rèn)為掛靠關(guān)系成立而四被告予以否認(rèn)，證人李某1當(dāng)庭陳述鄧小飛、楊家錦、喻小華系三個(gè)股東。證人劉某陳述當(dāng)時(shí)鄧小飛借貸的目的是用于李某1侄兒（即被告鄧小飛）在街河市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，后來(lái)知道了該房地產(chǎn)項(xiàng)目位于往楊林市鎮(zhèn)的主公路交叉街河市鎮(zhèn)的丁字路口，實(shí)際上就是金地尚城項(xiàng)目所在地。加上被告鄧小飛、楊家錦和喻小華在《門面買賣合同》上簽字的行為，本院雖不宜據(jù)此認(rèn)定原告所述的掛靠關(guān)系成立，但可認(rèn)定被告鄧小飛、楊家錦、喻小華共同參與被告綜合開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)了金地尚城項(xiàng)目的事實(shí)。5.關(guān)于本案應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣合同糾紛還是民間借貸糾紛。本案爭(zhēng)議的商品房買賣合同簽訂前，原告與被告鄧小飛之間存在民間借貸合同關(guān)系，但雙方系爭(zhēng)商品房買賣合同是在被告鄧小飛未完全償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本金轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)房屋過(guò)戶登記、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化，除法律禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期后，作為金地尚城開(kāi)發(fā)投資人的被告鄧小飛難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將金地尚城的商鋪出售給債權(quán)人洪昌福的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。但在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，由于門面買賣合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái)，在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。根據(jù)被告鄧小飛的當(dāng)庭陳述，其依照月利率25‰的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了一段時(shí)間的利息，后因資金周轉(zhuǎn)困難中止支付兩個(gè)月的利息后,才以剩余借貸本金為標(biāo)準(zhǔn)與原告協(xié)商門面的房屋價(jià)格，其他被告也對(duì)借貸關(guān)系中償還利息的行為不提出異議，被告鄧小飛向原告洪昌福支付的利息沒(méi)有超過(guò)最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》確定的最高利率標(biāo)準(zhǔn)，為合法利息。雙方當(dāng)事人在《門面買賣合同》中約定的房屋價(jià)款及其支付方式不存在違法行為，本院認(rèn)定本案法律性質(zhì)為商品房買賣合同糾紛。6.關(guān)于《門面買賣合同》的合同效力和違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，結(jié)果不能，并不能由此判斷物權(quán)變動(dòng)原因的合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十七條的立法精神，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過(guò)行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。第八次全國(guó)民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要第14條規(guī)定，物權(quán)法第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不予支持。由此，對(duì)原告關(guān)于合同無(wú)效的意見(jiàn)本院不予采納。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。由此可見(jiàn)，有無(wú)處分權(quán)并不是判定合同是否有效的依據(jù)，對(duì)被告楊家錦、喻小華、綜合開(kāi)發(fā)公司關(guān)于合同無(wú)效的意見(jiàn)本院不予采納，本院認(rèn)定本案《門面買賣合同》有效。雖然《門面買賣合同》有效，但各方當(dāng)事人均拒絕或者無(wú)力代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，加之抵押人與抵押權(quán)人建立抵押權(quán)的原因是基于被告綜合開(kāi)發(fā)公司與抵押人簽訂的二份房屋買賣合同而按揭借款，《門面買賣合同》事實(shí)上不可能繼續(xù)履行。《門面買賣合同》第四條約定，房屋未辦理過(guò)戶登記前，甲方（四被告）不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方退還購(gòu)房款，并按購(gòu)房款的100%支付違約金。此處“不得悔約”應(yīng)該理解為不得擅自解除合同、不得根本性違約和及時(shí)恰當(dāng)履行合同義務(wù)等，現(xiàn)被告根本不可能繼續(xù)履行合同，也不可能配合原告將標(biāo)的房屋過(guò)戶登記至原告名下，其行為違反了“不得悔約”的合同義務(wù)，應(yīng)該按照合同第四條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。被告楊家錦、喻小華主張一倍的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，原、被告雙方在《門面買賣合同》中確定違約金標(biāo)準(zhǔn)并未超過(guò)相關(guān)法律規(guī)定的因欺詐而導(dǎo)致的民事責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，原告要求被告承擔(dān)退回購(gòu)房款并承擔(dān)購(gòu)房款100%的違約金或者賠償金應(yīng)予以支持。楊家錦、喻小華和鄧小飛參與金地尚城的開(kāi)發(fā)投資，鄧小飛向原告洪昌福所借款項(xiàng)的用途也在于金地尚城的工程建設(shè)，三人一起作為金地尚城房屋買賣的合同主體與洪昌福簽訂合同，而且四被告均在甲方處簽字或者蓋章，見(jiàn)證人之說(shuō)在沒(méi)有其他證據(jù)佐證或者合同中明確載明的前提下，本院不予采信。《門面買賣合同》上加蓋項(xiàng)目部章而并非其他合同上加蓋的合同專用章，但被告綜合開(kāi)發(fā)公司并未聲明該項(xiàng)目部章為偽造或者假冒，合同上也并未約定加蓋何種公章合同才生效。況且綜合開(kāi)發(fā)公司自認(rèn)喻小華系其金地尚城項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人和銷售負(fù)責(zé)人，而喻小華也在該合同上簽字，對(duì)綜合開(kāi)發(fā)公司的非合同專用章不應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任的意見(jiàn)不予支持。綜上所述，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十三條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第九條之規(guī)定，判決：被告鄧小飛、被告楊家錦、被告喻小華和被告松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司在本判決生效后十日內(nèi)共同向原告洪昌福退還購(gòu)房款275萬(wàn)元，并支付275萬(wàn)元的違約金。如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取25150元、財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，合計(jì)30150元，由被告鄧小飛、楊家錦、喻小華和松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司共同承擔(dān)。

　　二審中，上訴人楊家錦、喻小華因其一審提供的證人證言未被采信，現(xiàn)申請(qǐng)證人李某2、謝某出庭作證，并提交其對(duì)證人謝某的《調(diào)查筆錄》。證人李某2陳述，其與綜合開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同不是自己的真實(shí)意思表示，是綜合開(kāi)發(fā)公司用于融資，首付款是綜合開(kāi)發(fā)公司付的，按揭貸款是公司償還，買賣的門面房沒(méi)有交付。證人謝某陳述，2014年底到2015年初，洪昌福一直在找鄧小飛討賬，洪昌福追得厲害時(shí)，一連幾天都是在我們公司坐到深夜，我因?yàn)橐恢痹诠荆悦看位驹趫?chǎng)；洪昌福找鄧小飛討賬時(shí)就知道金地尚城門面已經(jīng)抵押給了銀行，是在實(shí)在討不到錢后，才想到用門面抵債；當(dāng)時(shí)沒(méi)有與洪昌福網(wǎng)簽房屋買賣合同，也是因?yàn)榉课菹惹耙呀?jīng)網(wǎng)簽并抵押給了銀行。

　　上訴人楊家錦、喻小華認(rèn)為李某2的證言證明其與綜合開(kāi)發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同不是出于個(gè)人真實(shí)意思表示，是公司為了項(xiàng)目融資自賣自買；謝某的證言證明洪昌福與鄧小飛等簽訂門面買賣合同時(shí)，知曉門面已出售并抵押給銀行的事實(shí)。

　　被上訴人洪昌福的質(zhì)證意見(jiàn)：1.認(rèn)可證人李某2陳述的真實(shí)性，將被上訴人陳述的自買自賣的客觀事實(shí)變成法律事實(shí)，但并不能以此否認(rèn)因抵押而產(chǎn)生的欺詐法律關(guān)系，隱瞞抵押屬實(shí)，事實(shí)上已經(jīng)抵押和出賣。2.證人謝某沒(méi)有說(shuō)明和證實(shí)他為什么知道這件事，李某1是證實(shí)了的，謝某陳述的事實(shí)不是一審?fù)徍笮掳l(fā)生的事實(shí)，不是新的證據(jù)，我們可以合理懷疑謝某看過(guò)一審判決書，我們拒絕對(duì)其陳述的事實(shí)部分質(zhì)證。

　　上訴人綜合開(kāi)發(fā)公司對(duì)證人李某2的證言表示沒(méi)有質(zhì)證意見(jiàn)，對(duì)證人謝某的證言同楊家錦、喻小華的質(zhì)證意見(jiàn)。

　　原審被告鄧小飛對(duì)證人李某2的證言表示沒(méi)有質(zhì)證意見(jiàn)，對(duì)證人謝某的證言，鄧小飛訴稱其跟洪昌福借貸關(guān)系，到后來(lái)借款無(wú)法償還，到洪昌福向我追討債務(wù)的過(guò)程，有很多時(shí)候謝某都在場(chǎng)，一直在參與，并知情。

　　二審中，被上訴人洪昌福提交了一份證據(jù)：李某1另案起訴鄧小飛民間借貸糾紛一案（2017）鄂1087民初1005號(hào)民事判決書，證明李某1在訴狀中陳述以房抵債，375萬(wàn)元房?jī)r(jià)款變更到275萬(wàn)元后，另100萬(wàn)元由李某1代為償還的事實(shí)。

　　上訴人楊家錦、喻小華的質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)李某1在民事起訴狀中陳述的事實(shí)有異議。1.李某1陳述鄧小飛、楊家錦、喻小華及綜合開(kāi)發(fā)公司與洪昌福協(xié)商愿意將民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)為房屋買賣關(guān)系不屬實(shí)，是李某1的個(gè)人觀點(diǎn)，不能代表?xiàng)罴义\、喻小華的觀點(diǎn)。2.李某1陳述簽訂合同時(shí)洪昌福僅同意275萬(wàn)元，鄧小飛與洪昌福協(xié)商……表明由375萬(wàn)元變更為275萬(wàn)元價(jià)款沒(méi)有經(jīng)過(guò)喻小華、楊家錦及綜合開(kāi)發(fā)公司的同意。上訴人綜合開(kāi)發(fā)公司、原審被告鄧小飛對(duì)此表示同楊家錦、喻小華的質(zhì)證意見(jiàn)。

　　上訴人綜合開(kāi)發(fā)公司、原審被告鄧小飛在二審中沒(méi)有提交證據(jù)。

　　綜合當(dāng)事人舉證、質(zhì)證意見(jiàn)，本院對(duì)當(dāng)事人在二審中提交的證據(jù)審查認(rèn)為：證人李某2的證言與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。證人謝某的有關(guān)證言，與《門面買賣合同》和證人李某1的證言相印證，本院予以采信。當(dāng)事人對(duì)（2017）鄂1087民初1005號(hào)民事判決書的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以采信。

　　二審查明：2013年5月31日《湖北省商品房預(yù)售許可證書》鄂松商預(yù)字（2013）13號(hào)載明的企業(yè)名稱為松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司、預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱為金地尚城。洪昌福陳述，其依據(jù)《門面買賣合同》第四條的約定，訴請(qǐng)一審被告退一賠一是包含解除合同的，沒(méi)有要求對(duì)方繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，實(shí)際上對(duì)方也不可能再交付房屋。一審出庭作證的證人李某1與鄧小飛之間不屬于近親屬。二審查明的其他事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

　　本院認(rèn)為：案涉《門面買賣合同》并無(wú)法定無(wú)效的情形，在甲方（簽字）處有鄧小飛、楊家錦、喻小華簽名并加蓋了松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司金地尚城項(xiàng)目部的印章，在乙方（簽字）處有洪昌福簽名，因此，本案合同的相對(duì)人分別為鄧小飛、楊家錦、喻小華、綜合開(kāi)發(fā)公司與洪昌福。該合同約定的購(gòu)房款為375萬(wàn)元，在履行中變更為275萬(wàn)元，且系以鄧小飛欠洪昌福的275萬(wàn)元充抵的購(gòu)房款，這一事實(shí)有洪昌福提交的《借條》、綜合開(kāi)發(fā)公司的《收款收據(jù)》、交房鑰匙、（2017）鄂1087民初1005號(hào)民事判決書，有鄧小飛申請(qǐng)出庭作證的證人李某1的證言，有楊家錦、喻小華申請(qǐng)出庭作證的證人謝某的證言等印證。上訴人楊家錦、喻小華和綜合開(kāi)發(fā)公司有關(guān)買賣合同無(wú)效和不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任等上訴理由不能成立。

　　關(guān)于在簽訂《門面買賣合同》時(shí)，鄧小飛、楊家錦、喻小華、綜合開(kāi)發(fā)公司是否隱瞞了合同所涉房屋已經(jīng)出賣給第三人且已抵押按揭貸款的問(wèn)題。證人李某1、謝某證明洪昌福簽訂《門面買賣合同》時(shí)知曉實(shí)情，結(jié)合本案以房抵債的情況和《門面買賣合同》第四條中甲方“不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣”等約定，本院對(duì)上訴人楊家錦、喻小華、綜合開(kāi)發(fā)公司有關(guān)未隱瞞合同所涉房屋已經(jīng)出賣給第三人且已抵押按揭貸款的上訴理由予以采信。

　　本案買賣涉及的房屋抵押權(quán)未能消滅，其不能過(guò)戶登記至洪昌福名下，導(dǎo)致買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，洪昌福解除合同符合法律規(guī)定，鄧小飛、楊家錦、喻小華、綜合開(kāi)發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，一審適用《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》第九條不當(dāng)。案涉合同約定的違約金過(guò)高，楊家錦、喻小華在一審中提出抗辯并請(qǐng)求調(diào)減違約金，本院予以支持。

　　綜上所述，上訴人楊家錦、喻小華、綜合開(kāi)發(fā)公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷松滋市人民法院（2017）鄂1087民初813號(hào)民事判決；

　　二、確認(rèn)洪昌福解除合同的行為有效，鄧小飛、楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司在本判決生效后十日內(nèi)共同向洪昌福退還購(gòu)房款275萬(wàn)元，并自2015年7月3日起以275萬(wàn)元為基數(shù)按年利率6%計(jì)付利息至退清購(gòu)房款之日止；

　　三、駁回洪昌福的其他訴訟請(qǐng)求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　一審案件受理費(fèi)25150元、財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，合計(jì)30150元，由一審被告鄧小飛、楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司負(fù)擔(dān)20150元，由一審原告洪昌福負(fù)擔(dān)1萬(wàn)元。二審案件受理費(fèi)50300元，由上訴人楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司負(fù)擔(dān)30300元，由被上訴人洪昌福負(fù)擔(dān)2萬(wàn)元。

　　本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　郭元亮

審判員　　陶齊學(xué)

審判員　　李　靜

二〇一八年一月二十五日

書記員　　邱　爽