關于代理房地產糾紛案件適用法律問題的思考

關于代理房地產糾紛案件適用法律問題的思考

隨著市場經濟的發展，城市化進程的推進，房地產業的迅速發展，人民法院受理的房地產糾紛案件數量逐年增加，案件類型除傳統的房屋權屬糾紛、租賃糾紛、買賣糾紛、相鄰權糾紛外，房屋拆遷糾紛、合作開發房地產糾紛、公房出售糾紛、商品房預售糾紛、物業管理糾紛等新類型案件不斷出現，案件審理難度增加。由于房地產糾紛案件標的額大，與當事人切身利益相關，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產類法律法規種類繁多，內容復雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標。本文通過對筆者所在法院近幾年受理房地產糾紛案件的審理情況作一調研，對適用法律問題作一探討。 
    房地產糾紛案件的主要類型
　　近幾年來，北京萬典律師事務所代理的房地產糾紛案件主要有以下幾種類型：
　　一、 房屋拆遷糾紛案件
　　在城市化的推進，舊城改造和商品房的開發建設過程中，房屋拆遷案件成為房地產糾紛案件中數量最多、當事人矛盾最容易激化的案件。這類糾紛主要表現有：
　　1、 拆遷補償或安置協議簽訂后，一方不按協議履行義務或對協議反悔，另一方起訴到人民法院要求對方履行義務。例如，我所今年受理的原告中衛縣城鄉建設綜合開發公司訴被告房成孝房屋拆遷合同糾紛一案，雙方對拆遷補償和安置達成協議后，被告認為原告應對其享有使用權的宅基地進行土地補償，對協議予以反悔，不同意將房屋交付原告拆遷，原告則認為拆遷只對房屋和附屬物予以補償，土地使用權不應補償。原告張平、焦淑英與中衛縣房地產開發公司房屋拆遷糾紛案，原告營業房和居住房先后被被告拆遷，雙方對拆遷補償一直達不成協議，先后起訴幾起案件。中衛縣逸興大酒店有限責任公司與李興華、李興海房屋拆遷安置糾紛等案件都是因拆遷補償和安置問題起訴到法院，案件一審后均提起上訴，終審判決后當事人又不斷申訴。
　　2、 承租人起訴要求出租人（被拆遷人）賠償因房屋拆遷造成的停業和裝修損失。實踐中出租人的營業房被拆遷，造成承租人對房屋的裝修被拆除，經營受到影響，但是拆遷人一般都不會對承租人的損失進行補償，為此發生糾紛起訴到法院。如中寧縣明珠實業有限公司訴中寧縣人民政府拆遷補償糾紛一案，就是因這一問題引發的。
　　3、根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議的，由人民政府作出征收補償決定。當事人對決定不服的，可以自決定書送達之日起60日內提起行政復議或6個月內向人民法院起訴。因此，在拆遷糾紛中有些當事人雙方達不成協議，又引起了行政訴訟。 
　　二、房地產交易糾紛案件
　　隨著房地產業的不斷發展，房地產交易市場的逐漸活躍，此類型的案件數量不斷增加，且疑難問題也較多。
　　1、商品房預售糾紛。商品房預售制度有利于房地產開發經營企業及時籌集資金投入到房地產開發中去，加速了商品房的流轉，促進了房地產市場的發展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是，當購買者依售房宣傳廣告、規劃設計訂立預售合同后，在房屋正式交付使用時，卻發現標的與原來的廣告宣傳不同；或是開發商在預售之后，不能辦理產權證；或者是開發商不能按期交房，或有其他違約行為而發生糾紛。例如，我所受理的劉成亮等十五名原告訴被告中衛縣美利紙業房地產開發公司與第三人中衛縣中醫院房屋買賣糾紛一案，就是因被告未按前期的設計方案修建草坪等公共設施，原告起訴要求被告履行合同義務。
　　2、商品房出售糾紛。商品房的出售過程中，主要是因出售方違約造成糾紛。有因商品房面積不足、質量存在瑕疵、出售方不出具發票、辦理房產證等問題而發生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務，甚至是主張解除合同的。
　　3、私有房屋和二手房買賣糾紛。房屋系不動產，依據法律規定在轉讓時必須辦理變更登記，而且要交納稅款。社會上大量存在因不愿交納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。
　　4、單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛。根據國務院的房改政策，單位建設的含有職工福利性質的住房基本上已出售歸職工所有，不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉讓。而有些職工在條件好想購買新商品房時，會將房改房出售，但縣一級的房改房出售又未制定相關政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續。結果是由于違反了限制性規定，造成了大量買賣行為無效而發生糾紛。
　　5、房地產權屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛。隨著房屋的升值和房屋的拆遷，上述案件逐年增加。這類案件時間跨度大，多發生在家庭內部人員或親朋之間，雙方往往互不讓步，案件舉證難，判決后上訴多。
　　三、 物業管理糾紛
　　商品房出售后，物業管理又成為容易發生糾紛的領域。由于物業管理是新興產業，管理中雙方享有的權利和應履行的義務尚不明確，因業主欠交物業管理費、業主財產丟失、物業維修、維護等原因起訴到法院的案件不斷出現。
　　四、 相鄰權糾紛
　　主要是在城市建設中經常發生的影響采光、通風、排水、通行等相鄰權糾紛，不動產相鄰方通常依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定主張權利，要求侵權方賠償損失，排除妨礙。近兩年來，這類案件又出現了向行政案件轉化的趨勢，當事人認為是由于政府行使規劃管理職權時，侵害了他們的合法權益，從而訴訟要求撤銷或變更政府規劃。

除上面列出的案件類型外，房地產開發建設糾紛、房屋租賃糾紛、房地產抵押糾紛、房屋裝飾裝修糾紛、合作建房糾紛、土地使用權糾紛，按揭購房糾紛等在代理案件中不斷出現。
　　　　　引發房地產糾紛案件的主要原因及法律適用中存在的問題
　　由于房地產案件訴訟標的額一般都很大，直接影響著當事人基本的生活狀況和根本利益，在審理中當事人互不相讓，往往難以調解結案。房地產中又是適用地方法規、規章或地方政府的決定非常廣泛的領域，案件的政策性、法律性強，但這方面的相當一部分法律法規制定于市場經濟體制未完全建立以前，法律存在滯后性，與飛速發展的經濟不相適應，矛盾突出，問題較多。
　　一、 房屋拆遷糾紛案件中存在的問題：
　　當前，各地因拆遷引起的爭議比較大，拆遷問題成為全社會關注的焦點。《中華人民共和國民法通則》規定，財產所有人對財產享有所有權，法律依法予以保護。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五條也規定，房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可在我國現行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷往往具有國家行政強制性，而被拆遷人對其房屋所有權卻喪失了平等處分的權利，拆遷人與被拆遷人的關系并非純粹平等的民事主體關系。這類案件最典型的特點是審理中雙方矛盾比較尖銳，判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是：　　　　　　　　　　　　　　 
　　1、拆遷補償標準太低，市場評估價不客觀，對被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡單。
　　2、拆遷人有權申請法院強制執行，被拆遷人處于不利地位。

3、房屋拆遷時，房屋所屬土地不能給予合理補償也是拆遷中爭議的焦點。

拆遷的目的是為了實現城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當前群眾上訪事件的不斷發生，就是拆遷工作矛盾激化的表現。
　　4、對房改房土地補償中的漏洞。公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現的問題是，土地使用權與房產權的分離。土地使用權人要對土地進行商品開發，追求利益的最大化，充分實現土地的價值，就會盡量壓低對拆遷戶的補償費，產權人得不到應有的補償，房屋所有權和土地使用權發生沖突，卻無法解決。、
　　5、立法設計不全面，造成保護疏漏。除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會給工作、小孩上學、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對此并未規定相應的補償辦法，實踐中也常引起爭議。
    6、有法不依。比如，對房屋承租人的安置補償問題，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。但是實際操作中，拆遷人通常不會給承租人予以補償，由此發生糾紛。
　　二、 房地產交易糾紛案件中存在的問題
　　1、對于商品房買賣糾紛
　　由于預售商品房與現房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產商發布的售房廣告對預售商品房的結構、環境及配套設施、物業管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發商沒有取得開工許可證，預售許可證，土地使用權證；甚至有的開發商預售之后又將土地和房屋設定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權手續，受到欺詐；再有就是開發商為了追求經濟利益，隨意改變規劃設計，減少小區公益設施，綠地的建設，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件作到準確適用法律有一定的難度。
　　不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律依據。《解釋》對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規定。如：銷售廣告、具體的開發規劃，房屋說明，對房價構成影響的都可以視為合同內容；即尊重當事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規強制性規定的，認定無效；并且明確規定由于開發商惡意違約和欺詐行為，導致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發商辦理房產證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規范，它并不能代替法律和行政法規，并且有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當事人能否轉讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究？當開發商將公益用地改作他用，是要恢復，還是承擔違約責任，違約金應如何計算等等，在審判實踐中不好把握。
　　2、房改房和經濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發展。
　　我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規定。《解釋》也將調整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉。例如《寧夏回族自治區已購公有住房和經濟適用住房上市出售暫行辦法》第五條規定了這類房屋出售的條件，同時規定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經市、縣房改辦審批，必須按規定交納稅費和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續較為復雜，收益調節標準過高，稅費負擔較重；有些房屋建房時手續不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發證，導致實踐中大量存在私下交易的現象。而在審判中，如何確認這些合同的效力成了難點。
　　3 、私有房屋轉讓中的問題。
　　沒有辦理產權變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，所有權過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權轉移發生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。因為，如果將登記作為必備要件，則會嚴重破壞交易誠信，當事人可以在登記前的任何時候反悔，這將使交易人始終處于不安狀態，不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。
　　現在，最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》出臺后，實踐中基本已統一認識，《解釋》第9條第1款規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的。或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這就明確了房屋買賣合同是一種債權債務關系，只要依法成立即產生法律效力，過戶是轉移房屋所有權應履行的手續，不影響買賣合同的效力。
　　4、 房地產權屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛。
　　由于發生侵占，錯誤登記，或是遺產分割不及時，遺產由繼承人中的一方長期使用，當房屋拆遷或是出售時，為分割收益而發生糾紛。常出現的難題是，一旦有一方當事人取得了房產的產權證，其他當事人再主張權利時，對方以產權證進行對抗，認為是政府以行政行為對其權利給予了確認，如果要重新確權，先要通過行政訴訟撤銷政府的產權證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權訴訟。在審判實踐中對此也有兩種分歧意見，一種認為是要通過行政訴訟撤銷產權證，再進行民事確權，因為產權確認是政府的行政行為；而另一種觀點認為，不必通過行政訴訟撤銷產權證，在民事審判中審查實體權利，直接確權，然后依據判決向政府登記部門申請產權變更登記即可，因為產權登記僅是一種依當事人申請進行的登記行為，并非是行政許可，其基礎是民事實體權利，屬物權范疇，通過民事確權之訴完全可以解決。對此問題沒有明確的司法解釋，筆者比較同意第二種意見。
　　三、 相鄰權糾紛的難點問題
　　產生相鄰權糾紛比較多的原因是由于在城市建設中，規劃部門不能嚴格依規劃標準履行職責，或是在舊城改造中不可避免的出現建筑間距不足等原因，導致了相鄰采光，通風，排水等糾紛的發生。這類問題在實踐中往往是以犧牲被侵權人的利益解決，因為實踐中當事人通過行政訴訟去撤銷規劃和建設批文、許可證的可能性不大，只好以獲得一定的補償作為最后選擇。實踐中這類問題層出不窮，但到目前為止，造成損失的賠償標準法律沒有明確的規定，而當事人又認為長期居住于無光照的房屋，造成精神壓抑，心情不愉快，要求侵權人不僅賠償經濟損失，而且要賠償精神損失。審判中，如何確定賠償又是令審判人員難以處理的問題，實踐中賠償數額都由法官自由裁量，造成賠償標準不統一，當事人對判決不滿意。
　　四、 物業管理糾紛案件
　　2003年9月1日開始實施的《物業管理條例》填補了房地產市場的一個缺陷，對整個房地產市場的發育和完善有重要意義。它的頒布從根本上解決了物業管理法制建設滯后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，起到關鍵作用，當然也同時為人民法院正確審理這類案件，準確確定各方的責任提供了法律依據。雖然目前我所受理的物業管理糾紛案件數量比較少，但隨著商品房出售數量的增加，物業管理糾紛會逐漸增加，人民法院應通過審理這類案件，讓當事人了解，學習條例的規定，用條例來確定各方的權利和義務，減少不必要的糾紛。

　　總之，房地產制度是一項直接涉及到千家萬戶切身利益的重要法律制度，它對房地產市場持續健康發展，對改善人民群眾居住質量，促進消費，擴大社會就業具有重要作用。而減少和妥善解決房地產糾紛，使房地產業能夠健康有序的發展，關鍵還在于完善法律法規，以引導各方當事人依法行事。筆者希望，通過我們共同的努力，來推動這項工作，遂步實現法治目標。

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