解讀《上海高院關于離婚房產分割的規定》（二）

9、問：婚前共同出資，登記在雙方名下的房產的如何分割?

答：夫妻雙方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房產時，出資多的一方可適當多分。

注意，這里講的是共同共有，不是按份共有，意味著離婚時一般不按出資多少來分割；如果購房時雙方另有約定，按照約定處理；另外，如果結婚不成，我們認為應當按照出資比例分割房產。

解讀：雙方婚前出資，登記在雙方名下，為夫妻雙方共有財產，無特殊約定，為共同共有。

例如，甲乙婚前共同出資購買房產，登記在甲乙名下。該房產為夫妻雙方共同財產。如甲乙未約定房產為按份共有，可以認定為共同共有。

10、問：婚前雙方出資，房產登記在一方名下，如何分割房產？ 

答：對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務。但對于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

若配偶方同時有證據證明，其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理。同樣，其按揭貸款債務為共同債務，但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例，對房產進行分割，而不宜各半分割。

如果結婚不成，應當根據出資份額比例分割房產。

解讀：本條應注意是婚前雙方購買房屋，并在婚前登記在一方名下，視為一方個人財產。而不是婚后雙方購買房屋，并登記在一方名下，此種情況下應為夫妻共同財產。

舉例：甲乙婚前共同出資購買了房屋，房產登記在乙名下。后，甲乙離婚，該房產應視為乙的個人財產，如有房貸或者借款，為乙的個人債務，乙應當對甲的出資與清償部分予以返還。若甲同時有證據證明，其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在乙一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理。

11、問：婚后雙方購買的房產如何分割？ 

答：婚后雙方購買的房產，不論登記在一方或雙方的名下，一般認定為夫妻共同財產。但是，若有證據證明一方是以個人財產購買或是由婚前個人財產轉化過來的，則應當認定為個人財產。

要注意的是正確認定是以個人財產購買的還是以共同財產購買的，比如以一方的工資收入購買的，因為一方的收入一般情況下也屬夫妻共同財產，故房產應當認定為夫妻共同財產。

解讀：本條應注意，在婚后雙方購買的房產，不論房產登記在一方或者雙方的名下，均為夫妻共同財產。

舉例：甲乙婚后購買的房產，不論是登記在一人名下還是甲乙共同名下，均應認定為甲乙夫妻共同財產。但是，如果甲舉證證明甲是以其個人財產購買的，或者甲是以其婚前財產購買的，且登記的僅為甲一人，則應認定為甲的個人財產。

12、問：夫妻一方通過福利、補貼等方式取得產權房，離婚時如何分割？

答：夫妻一方在婚后通過福利、單位補貼取得產權房，但同時與用人單位簽有服務協議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻，且其將來擇業的自由會在服務期內受到限制，因此，夫妻離婚時，因服務期問題而導致房產權利受影響的事實尚未發生的，對該房產的分割應考慮尚存服務期的長短、夫妻共同生活的時間，適當多分給簽有服務期的一方。

解讀：婚后，夫妻一方通過福利分房，同時與用人單位簽有服務協議的，該房產應為夫妻共同財產。但是，因為該方對房產獲得貢獻較大，故應考慮適當多分給該方。

13、問：法律上認定為一方的房產，另一方參與還貸或裝修的，應當如何處理？ 

答：首先要明確的是，這里講的法律上認定為一方的房產，指的是婚姻期間法律上就不認為屬于夫妻共同財產，而不是指離婚訴訟后法院判決房產最終歸一方擁有產權，離婚房產最終總是歸一方所有。　

法律上認定為一方的房產，另一方參與還貸或裝修的，法律規定給與參與還貸或裝修的一方適當的補償，但并沒有明確具體的方法。實踐中，有的按照當初投入的金額返還，有的還計算一定的利息，有的則考慮房產的增值額按一定的比例給與補償。我們認為，除非雙方有明確約定，這種參與行為，不是借款，也不是投資，而是一種添附，所以適當的補償計算方法應當是：（一方投入的償還按揭貸款數額＋一方的投入裝修款數額）×房產增值率。其中房產增值率，雙方不能達成協議的，可按照以下方式確定：對離婚時的房屋市場價值進行評估，評估后的價值與購買時價值之間比率。但是，若房產貶值，投入方可直接按照原投入金額主張。

解讀：上海高院認為，第一，一方參與還貸或者裝修，是一種添附行為；

第二，房產增值率的計算方式為：房屋評估后的現價值/購買時原價值；

第三，補償計算方法為：添附金額（一方投入的償還按揭貸款數額+一方的投入裝修款數額）×房產增值率。

14、問：法院將房產判歸一方導致房產需要變更的登記，房產仍有按揭貸款的，如何處理？ 

答：法院將房產最終判歸一方，通常同時確認該方同時承擔還清貸款余額的義務；但是根據當初的借款合同，還款義務人不僅僅是該方或根本就是另一方，或者根據夫妻共同財產而產生的共同債務應當由夫妻共同承擔。

我們認為，法院所作的判決只是為解決離婚問題而正確處理離婚雙方之間關系的處理方式，在離婚裁判文書中對名義還貸人并不等同于對借款合同債務人，還款名義人的變更并不代表借款合同債務人的變更，銀行仍得基于原先的借款法律關系要求離婚未獲得房產的一方共同承擔還款義務，并且仍得對房產主張抵押權。所以，不存在“變更還貸人的行為屬于債的轉移中債務承擔的范疇，須經債權人同意”的問題；所以，交易中心和銀行須按照判決的認定的內容變更登記。

解讀：甲乙訴訟離婚，法院判決房產歸乙所有，同時判決由乙承擔還清貸款余額的義務。但是根據當初的借款合同，還款義務人為甲乙二人。銀行提出意見，如果還款義務人僅為乙一人，那么勢必增加了銀行的風險。上海高院則認為，“還款名義人的變更并不代表借款合同債務人的變更，銀行仍得基于原先的借款法律關系要求離婚未獲得房產的一方共同承擔還款義務，并且仍得對房產主張抵押權。”因此，即使房產所有人由甲乙變為乙一人，還款義務人由甲乙二人判決由乙一人還款，銀行仍可以要求甲共同承擔還款義務，銀行仍可以對房產主張抵押權。

15、問：婚前一方或一方父母公有使用權房如何分割？ 

答：根據司法解釋（二）第十九條規定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。但從上海的實際出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資，將原有的公房使用權轉為產權后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允，實踐中，可區分下列情形處理：

a、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。

b、一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。

c、對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參考“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。

解讀：婚姻法司法解釋（二）第十九條規定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。

參考上海的實際，應注意以下幾點，舉例如下：

第一，甲婚前承租的公房，基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，離婚分割該財產房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。

第二，甲婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，婚后，甲乙以夫妻共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為甲一方個人所有。產權房的剩余價值按照夫妻共同財產分割。

第三，房屋婚前由甲一方父母承租，婚后甲乙以夫妻共同財產購買為產權的公房，推定為甲之父母對甲乙夫妻雙方的贈與，離婚時可以直接將產權房按共同財產分割處理。

16、問：離婚分割財產對房產的價值如何確定？ 

答：可以先由雙方協商確定，協商不下可以競價，也可以根據評估確定。但是，按照婚姻法及其司法解釋的規定，財產的處理應以照顧女方和撫養子女一方的權益為原則，所以競價需要同時滿足以下條件：(1)雙方同意競價；(2)雙方經濟、住房等條件基本相同。

解讀：對房產價值確定，可以采取雙方協商、雙方競價、第三方評估的方法。在競價時應注意，第一，雙方同意競價；第二，雙方經濟住房等條件基本相同。