【審判實(shí)務(wù)】共有房屋裁判分割時(shí)，法院可以綜合采用多種分割方法。

　　【案情介紹】

    原被告系兄弟，二人繼承有房屋一套，原告占70%份額，被告占30%。現(xiàn)原告起訴要求分割共有房屋，并提出根據(jù)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償被告對(duì)應(yīng)份額金錢(qián)，房屋歸其所有的分割方法。房屋評(píng)估價(jià)為160萬(wàn)元，被告認(rèn)為此價(jià)明顯過(guò)低，向法院出具承諾書(shū)，表明愿以房屋總價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，以140萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)原告的份額，由其取得房屋所有權(quán)；或?qū)⒎课菖馁u(mài)，雙方分配拍賣(mài)款。另查明，原告一直居住在該房屋中，無(wú)其他居所。該房屋升值潛力較大。

　　【評(píng)析】

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)按照房屋的評(píng)估價(jià)由原告給付被告48萬(wàn)元，房屋歸原告所有。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)將房屋拍賣(mài)，將拍賣(mài)所得按各自比例分配。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，出于對(duì)雙方利益的均衡保護(hù)，房屋歸原告所有，但原告應(yīng)當(dāng)按照總價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算，付給被告60萬(wàn)元。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

　　物權(quán)法第一百條第一款規(guī)定了原物分割、折價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)分割三種法定分割方法。如何選擇分割方法因案而異，總體上應(yīng)以保證公平、兼顧各方利益為原則。

　　1.對(duì)案涉房屋的分割應(yīng)以方便生產(chǎn)、生活，便于執(zhí)行為基礎(chǔ)。該房由原告同父母居住多年，現(xiàn)原告占70%份額，且無(wú)其他住房，若將房屋拍賣(mài)，原告另覓他處，實(shí)屬舍近求遠(yuǎn)，給原告的生活帶來(lái)諸多不便。同時(shí)，選擇分割方案，應(yīng)最大程度尊重雙方共識(shí)，在共有人均欲保留房屋的共識(shí)下，拍賣(mài)將使原被告的意愿落空。

　　2.對(duì)案涉房屋的分割應(yīng)以力求公平，充分發(fā)揮共有物分割后的經(jīng)濟(jì)效益，最大程度的滿足各方的利益需求為核心。案涉房屋以原告享有所有權(quán)為宜，但并不意味著，即應(yīng)按照原告認(rèn)可的價(jià)款予以分割。本案中，雙方均愿以評(píng)估價(jià)為基數(shù)，給付對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償，被告甚至愿高于評(píng)估價(jià)40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房屋。值得思考的是，原告提出以評(píng)估價(jià)收購(gòu)被告的份額，卻不愿以同樣的價(jià)格出售其份額，且鑒于該房的升值潛力，可推斷雙方均明知以此評(píng)估價(jià)分割房屋，實(shí)為有利可圖。此外，評(píng)估價(jià)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋現(xiàn)行價(jià)值的評(píng)估，亦非法院認(rèn)定房屋價(jià)值的唯一因素。若在滿足原告享有所有權(quán)的前提下，以被告承諾的200萬(wàn)元為基數(shù)，由原告補(bǔ)償被告相應(yīng)份額的款項(xiàng)，則雙方的利益均可得到最大程度的滿足。

　　最后，法院在決定分割方法時(shí)，無(wú)需拘泥于原被告主張之方法,應(yīng)在維護(hù)共有人的利益，尊重共識(shí)，充分發(fā)揮物之效用的基礎(chǔ)上，基于公平與適當(dāng)?shù)目剂浚瑳Q定選擇一種或者綜合運(yùn)用多種分割方法。