法院拍賣房能不能買？風(fēng)險與價值并存

作者：李松

樓市持續(xù)火爆，房價一直居高不下，尋找物美價廉的房源，便成了大多數(shù)購房者的心頭大事。

配套齊全地段好的房子價格自然很昂貴。在這樣的背景下，法院拍賣的房產(chǎn)比正常價格低了低了三分之一以上，有的甚至只是正常房價的一半左右；這樣的低價房成了不少人選擇途徑之一。

但是這樣的低價房真的能放心大膽的購買嗎？購買法院拍賣的房子又會有哪些風(fēng)險呢？

名詞解釋：

“法拍房”是指被法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)。

當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。

據(jù)悉， “法拍房”主要有四個主要來源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

法拍房有哪些優(yōu)勢？

優(yōu)勢一：可以避開限購令。

法拍房的面積大小以及所欲區(qū)域、買房人本地或是外地戶口、購房資格等在法拍房面前都不受影響，均可參與法拍房競價并購買。

優(yōu)勢二：成交價格低于市場價。

根據(jù)人民法院關(guān)于財產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%。而房子一旦出現(xiàn)流拍，就會再次降價。

優(yōu)勢三：可以規(guī)避部分稅種。

在辦理產(chǎn)權(quán)過戶出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，法拍房只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。

法拍房有哪些風(fēng)險？

風(fēng)險一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定

在購買拍賣房時，要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。

風(fēng)險二：房屋質(zhì)量沒保障

因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。

風(fēng)險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)

“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。

風(fēng)險四：購房成本風(fēng)險

首先，法拍房必須全款付清，不支持貸款。按照規(guī)定，法拍房在競拍結(jié)束后，購房者需持法院出具的《執(zhí)行裁決書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件，才能辦理過戶等手續(xù)。但文件何時出，需根據(jù)案件進展情況來定，復(fù)雜的案件能拖一年半載。

其次，實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。法拍房交易過程中要繳納保證金及拍賣公司的傭金。保證金在拍賣成功后沖抵放款，否則退回；支付的傭金比例一般為房價的1%—5%；如果土地使用權(quán)有問題，還需繳納土地出讓金。

風(fēng)險五：實際居住人拒絕搬離房屋

如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。

“撿漏”，是普遍存在的心理，但劃不劃算，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真查清，在作出競拍決定。