城市人買農村房，有哪些特殊情況能被法院認定有效？

作者：李松團隊

今天跟大家講一講城市人買農村房屋，被法院認定有效的幾種特殊情形。大家都知道，城市人不允許買農村宅基地房屋。我們國家出臺了相關的法律，禁止城市人買農村房，只允許本集體成員組織之間進行內部流通買賣。由于房價上漲，雙方交易多年以后面臨拆遷，賣方反悔的案例比較多。但是有幾種特殊情況，法院可以認定有效，在這里分享給大家。

第一種情形，雙方的交易在1999年1月1日之前。

1999年，國務院辦公廳頒布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，其中第二條的就規定了，農民的住宅不得向城市居民出售。農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。而在這之前，國家并未做出禁止城里人買農村房的法律規定。根據“法不溯及既往”的原則，即不能用今天的規定去約束昨天的行為。由于法律未作禁止性規定，雙方的交易時間又比較早，法院可以認定雙方的買賣有效。

第二種情形，雙方買賣的土地性質發生了變更。

我們處理過一個案件，雙方買賣時是農村的宅基地，后來這個地方從村委會變成了居委會，集體土地變成了國有土地。法院在審理的時候，查明這塊土地性質為國有土地，雙方買賣農村宅基地的性質也發生了變化。因此法院認為雙方的買賣行為合法有效。

第三種情形，買受人簽合同時是城里人，但簽完合同，就將自己的戶口遷到了訴爭房屋內。

當然，也就由城市戶口變成農村戶口。這樣，雙方在產生糾紛時，其戶口已經落到本村，屬于本村村民。這種情況下，法院也可以判決有效。

第四種情形，買受人原來是本村集體成員，后來把戶口簽到了城里。

在審理過程中，法院征詢了村委會的意見。

村委會認為雖然買受人的戶口遷走了，但是由于買受人從小在本村長大，也為村里付出過相應的勞動，仍然認為他屬于本集體成員。這種情況下，法院也可以認定雙方的合同有效。

第五種情形，買受人不是本集體成員，但其妻子屬于本村村民。

法院認為這個購買行為是夫妻共同購買行為，也會認定合同有效。

以上，就是城里人買農村房，幾種被法院認定有效的特殊情形。