600萬的房子100萬賣給孫子，這樣的協議有效嗎？

作者：李松

案情：

老張的父母有一套房產。1998年，老張父親因病去世。因為一直是母親住著，老張和大哥也一直未對該房屋進行繼承析產。2011年，老張母親去世。老張便與大哥商量提出遺產繼承。但不料，大哥卻拿出了母親與侄子（大哥的兒子）簽訂的《房屋買賣合同》，稱母親已將房子“賣”給了孫子。這是怎么回事？

早在2005年，老張父母最疼愛的孫子張帥要結婚，老張母親為了幫孫子解決婚房問題便搬去了老張哥哥處居住，把自己名下的這套房子以100萬元價格賣給了張帥，并辦理了過戶手續。直到老張母親去世，老張才知道房產已經過戶給了侄子。老張于是將侄子訴至法庭，卻未曾想，竟被法院駁了回來。“法院還不給審了，這哪有這天理兒？”老張不理解。“您以什么訴訟理由進行訴訟的？”我好奇。“無權處分啊！我媽無權處分了我應該繼承我爸的那一部分。我因此要求法院判定之前的買賣合同無效。”

按照最高法司法解釋的規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

也就是說，在老張的這場訴訟中，如果老張以母親無權處分房產為由，要求法院判定母親與侄子之間的合同是無效的，那么肯定是會敗訴的。“那我該怎么辦？”聽完我的解釋，老張有些困惑。“我建議你以 ‘惡意串通’為由，要求法院判定你母親與侄子之間的購房合同無效。”我說。“為什么？”老張說。合同法第52條從保護善意第三人角度出發，規定了合同無效的幾種情形，其中之一就是：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。我進一步解釋：“圍繞房子，你也是共有產權人。在你與侄子的糾紛中，母親在處理房屋時，隱瞞事實，以低價轉讓的方式擅自處置了你應該占有的六分之一。”“而作為侄子的一方，在明知的情況下，接受了房屋的買賣。在行為上，他們構成了 ‘惡意串通’。”

律師提醒：

其實也是想提醒大家，在處理房屋糾紛時，選擇怎樣的訴訟技巧是很重要的。如果選擇錯了訴訟方向，很有可能就是雖然占理，但面臨的卻是敗訴的局面。最終，老張接受了我的建議下，重新調整了訴訟策略。最后取得美好結局。