再無學區房！新政實施后，為娃買房該注意啥？

作者：李松

案情：

因為孩子要上小學了，薛先生與妻子在海淀區相中了一套學區房，并很快達成了買賣意向。賣掉原有的房子，簽訂購房合同，交付房款……一切進展的很順利。然而，到了賣方戶口遷出的環節卻出了問題。“賣房原來承諾房子名下沒有戶口，但后來去公安局竟查到房子名下有兩個人的戶口。”說到這里，薛先生有點惱火，“對方還遲遲不肯搬出。”這意味著，如果戶口占用了上學名額，將影響到孩子就學。薛先生有些著急。他已經督促賣房盡快遷出，但遲遲未有結果。僵局之下，薛先生慕名找到了李松律師，希望獲得一些專業的法律建議。

1、賣方顯然是違約了！咱們暫且擱下此法律問題不談。實際上，薛先生苦惱的恐怕將不只是這一問題。一個月前，海淀區的學區房政策剛剛發生改變。海淀區宣布，自2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。這意味著，2019年以后新買的房子將不再對應固定的小學，要實施多校劃片。無獨有偶。最近，越來越多的地方也開始針對學區房下手了…豐臺區：今年將在部分學校實行購置“二手房”房主子女多校劃片方式派位入學，也就是“搖號入學”。東城區：也著手限制新購“學區房”的登記入學，“入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學。”薛先生說，目前房子尚未過戶。這意味著，孩子也很可能出現未來無法入學目標學校的情況。“唉！折騰了大半年了，真累心啊！”雙手用力反復搓了幾下困倦的臉龐，讓心情稍作調整，薛先生陷入沉默。

2、可憐天下父母心啊。

學區房，可謂中國教育和樓市共同生下的一個怪胎。一場關于孩子起跑線的競爭，漸漸演變成了父母的修羅場，讓很多人為之焦慮，讓社會怨氣叢生。像薛先生的案例，中國的父母不在少數。事關孩子的前途和未來，在購買學區房時，家長們又該注意些什么呢？接下來，我們來聽一聽律師的專業解答。

怎么理解學區房的買賣？

從某種意義上講，學區房是房地產市場的衍生品，教育資源壟斷導致階層固化的結果。基于這樣的一個現狀，很多家長為了給孩子提供一個好的教育，往往需要先買一個“學區房”。那么，問題來了：法律上沒有“學區房”的概念，家長們買房子的目的是為了實現孩子上學，而不是單純的居住目的。交易過程中，該如何更好地實現自己的目的，避免勞心傷財最終化為泡影呢？先看下面這則規定。

法律分析：

房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情勢變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權解除合同。《北京市高級人民法院關于印發<北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）>的通知》第二十一條。那么，如何在購買學區房時，防范因政策發生變動而帶了風險呢？隨著新規定的下發，房屋將不再隨學校相對應，實施多校劃片，那么買方購買學區房的目的就無法實現，因為購買房屋并不能保證一定能獲得房屋對應學校的入學名額。二手房買賣實踐中，為了規避風險，減少交易的不穩定性，購買學區房時，最好在合同中約定清楚房屋性質為學區房，遇到政府新的政策時，雙方有解除合同的權利。若買賣雙方在合同中明確約定，買賣房屋是學區房，賣方應保證房屋內的學區名額。若合同中并沒有約定房屋為特定的學區房，合同中的其它條款也無法推定雙方所交易的為學區房，一方以政府的新的政策為由主張解除合同，很難主張自己具有合同依據。

明白了！那像薛先生遇到的“戶口不遷出”的這種情況，該如何處理？按照法律規定，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應當繼續以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應當將戶口遷入其具備落戶條件的地方，以便新房主遷移戶口。根據公安戶政部門的相關文件，對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現住居民辦理落戶手續，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續。薛先生可依據該相關文件，向派出所申請為其辦理落戶手續。其次，因派出所無法強制原房主遷移戶口，所以在簽訂購房合同時，也要約定好賣方應當在合同簽訂之日起一定期限內將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔一定金額(或者每日一定金額)的違約責任。另外，購買學區房通常是因子女上學需要，在購房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學的，買房者有權解除合同，并要求支付違約金。通過以上違約金及解除合同條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續。

律師總結

學區房最大的風險不在房價，而在學區。將“學區”約定到合同中至關重要。現在一年一政策，而政策的方向就是讓教育和房產脫鉤。現在，顯然政策已經很明顯了。未來“全面多校劃片”政策是否會推行至全北京，甚至更大范圍，這個答案想來肯定的：在“房住不炒”和“淡化學區房”這個大背景下，推進多校劃片是大趨勢。

因此，提醒各位家長在購買學區房時，應當謹慎，通過明確的合同約定來保護好自己的權益。