2居變3居，這樣的房子真的能買嗎？是好是壞？

作者：李松

有朋友說，最近買房遇到了一樁好事兒。原來，對方把陽臺外的露臺改成了一間陽光房，巧妙地將2居變成了3居。首先，我們需要對“2居變3居的擴建房”有一個清醒的認知：這類房屬于違建房！違建房是什么呢？就是沒有經過所轄部門批準的建筑。把露臺改成了自家陽光房，自然是違建。話題再從另一邊談起。大家買房是為了什么？要么自住、要么投資。對于我們普通老百姓而言，多數是為了前者。但無論自住或投資，一切的前提是過戶。過戶又分兩種情況：

1.如果你買的是平房，在過戶前需要到實地勘測；

2.如果你買的是樓房，過戶前不需要特意前往勘測。但是一旦被舉報，將無法成功過戶。

隨著“去城鎮化”的發展，越來越多大樓平地起，越來越多的平房、老宅拆除。我們更多買的是樓房，是開發商已經設計好結構的毛坯房、精裝房。很多住戶有自己的想法，找了設計師設計房屋結構，以便更舒心地居住。很多一樓的住戶，在陽臺前方“圈地私有化”，開辟私家花園。房子確實大了，住起來也寬敞。

但這對我們購房者來說，是一個定時炸彈，是隱患！

我們的當事人老劉在中介的介紹下，以1000萬的合同金額，跟賣方簽訂了北京市海淀區301號學區房（以下簡稱為301號）的購房合同，并且交付了10萬元定金。但是，301號是2居改3居的違建房，而賣方并沒有明確告知老劉。一個偶然的機會，老劉知道了301號是一個違建房，不敢買下去，便拖著沒有交尾款。此時，已經過了雙方約定好的交錢時間。賣方提出合同沒有如約履行，要求老劉賠償20%的違約金。老劉自然不能接受這一點，明明是自己遵紀守法，怎么還得賠償呢？于是找到李松律師咨詢專業意見。經過為老劉所遇之事分析“診斷”，李松房地產律師團隊的專業律師為他提供了專業的建議，以未明確告知違建房這一事實，將賣方告上法院，要求判定撤銷合同，并由賣方賠償雙倍定金作為補償。

在這里，也跟大家說明一下定金和訂金。定金：指的是為了交易的履行，雙方當事人約定好，由買方先支付給對方一定金額的貨幣作為擔保。其中，定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。交定金方不履行合同的，無權要回定金；收定金方不履行合同的，應當雙倍返還定金。訂金：只是一個單方行為，不具備擔保性質，可以看作是一個預付款。在這個案例中，賣方沒有明確告知老劉301號是違建房的事實，致使無法履行合同，老劉有權要求賣方返還雙倍定金。由于賣方沒有告知301號是違建房這一事實，最后法院駁回賣方要求20%違約金的要求，并判賣方歸還定金。至此，事件整體算是圓滿得以解決。

在這個案子里，就是因為當事人老劉購買的是一個存在無法過戶風險的違建房，才遭受了損失。咱們說了，買房對中國人來說是為了營造家的感覺，是所謂的“港灣”。買房這種事不考慮早晚，如果您是剛需，在現如今房價較穩定的大趨勢下，當然是“隨時上車隨時走”。買不起新房，買個二手房這件事沒有錯。但關于違建房，因為使用了公共區域擴大了面積，成交額也比原有面積的更高。我們的建議還是能不買最好不買，畢竟中間存在風險。

第一種，平房的過戶需要實地勘測，違建房根本無法過戶。

第二種，樓房違建，過戶前沒必要的話不需要實地勘測，但隱患未知。

樓房違建有以下兩個隱患：

購房方面：賣方不想賣了，偷偷把這件事捅到房管局，這個房就買不成了。住不進去是一個風險，急著買房落戶、按區上學又是一個風險。

后續方面：假設你幸運地過戶了，在后續使用中，一旦造成鄰里損失，難保他人不會舉報，致使違建部分拆除，這部分損失就要由你來承擔了。而且如果你之后有賣房的打算，買方也會在這件事上做文章。

咱們切莫貪圖房子改建后那點小舒心，造成后續官司訴訟的大麻煩！

當然了，如果您就是想買一套違建房。李松房地產律師團隊也給您一個小建議，在合同中明確一件事：如果該處違建房造成他人損失需要賠償，或者后期被人舉報面臨拆除，損失將由賣方承擔，并且此條款在購房合同履行完仍然有效。

再有一種情況，您看上了一套房子的地段、小區，而該房存在違建部分。那么我們也建議您找賣方拆除，以房屋原本結構、面積、市價簽訂合同。

最后也是希望這篇文章對大家有用，身邊有朋友買房的趕緊轉發吧，讓他們知道買違建房的風險，千萬不能買！