房屋滅失后拆遷利益如何分配？

作者：李松

【案情簡(jiǎn)介】
      錢淑珍名下有一套承租的單位605號(hào)公房，1999年單位房改，職工可以成本價(jià)購(gòu)買，錢淑珍找到兩個(gè)兒子張大軍、張小軍商量，自己年紀(jì)大了，這個(gè)房子誰買歸誰，一家人商量后決定由張小軍購(gòu)買。產(chǎn)權(quán)單位規(guī)定房子只出售給單位職工，故張小軍不能以自己的名義購(gòu)買605號(hào)房。最終，張小軍用母親的名義購(gòu)買了此房，支付了10萬元的購(gòu)房款，房子登記到了錢淑珍名下，考慮到繼承過戶不產(chǎn)生稅費(fèi)，故錢淑珍給張小軍留了個(gè)“遺囑”，此“遺囑”由張小軍書寫，錢淑珍簽名，內(nèi)容是605號(hào)房由張小軍借我的名購(gòu)買，房屋歸張小軍所有，自己百年之后房子要過戶給張小軍，子女們不得干涉。2013年，北京進(jìn)行城市建設(shè)，605號(hào)房納入拆遷范圍，錢淑珍作為被拆遷人簽訂了拆遷協(xié)議，協(xié)議約定原地回遷一套兩居室，門牌號(hào)是705。2016年錢淑珍去世，辦完喪事之后，張大軍找到張小軍，主張705號(hào)房屬于母親的遺產(chǎn)。張小軍不同意，認(rèn)為705是605轉(zhuǎn)化而來，訴至法院，要求確認(rèn)其對(duì)605號(hào)房享有所有權(quán)，人民法院認(rèn)為605 已經(jīng)拆除，不具備確權(quán)的基礎(chǔ)，人民法院裁定駁回了張小軍的起訴，張小軍不知如何是好，經(jīng)人介紹，找到本報(bào)的法律專家顧問團(tuán)成員北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松，尋求專業(yè)的法律建議。

【律師分析】

       李松律師聽了張小軍的敘述，看了相關(guān)的材料之后分析道，法院裁定駁回張小軍的起訴是正確的，因?yàn)?05號(hào)房屋已被拆除，確權(quán)的標(biāo)的物已經(jīng)滅世，法院不可能對(duì)一個(gè)已經(jīng)不存在的物確定權(quán)屬，張小軍的訴求應(yīng)當(dāng)予以駁回。張小軍是否可以直接主張其對(duì)705號(hào)房享有所有權(quán)益，李松律師認(rèn)為，直接主張705號(hào)房的權(quán)屬，存在障礙，因?yàn)?05是605號(hào)房屋拆遷轉(zhuǎn)化而來，而605的產(chǎn)權(quán)登記人錢淑珍，被拆遷人也是錢淑珍，法院有可能以張小軍主張705號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)沒有法律依據(jù)為由，判決張小軍敗訴。

       李松律師建議，張小軍若主張705號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，可分兩個(gè)步驟：首先，張小軍可確認(rèn)其與錢淑珍之間存在借名購(gòu)買605號(hào)房屋的合同關(guān)系，且認(rèn)定該借名合同關(guān)系合法有效。因?yàn)殄X淑珍已經(jīng)去世，故以其繼承人張大軍作為被告人，提起訴訟。如果法院最終認(rèn)定了張小軍與錢淑珍之間存在借名購(gòu)買605號(hào)房屋的合同關(guān)系，且認(rèn)定該借名合同關(guān)系合法有效，也就變相的認(rèn)定了張小軍是605號(hào)房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，基于此再另案主張705號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)，就有了依據(jù)。605號(hào)房屋雖已滅失，不具備確權(quán)的基礎(chǔ)。但是確認(rèn)合同關(guān)系的存在及合法性，是法律所允許的。
       張小軍提出，母親留有遺囑，605號(hào)房由自己繼承，是否可以依據(jù)該遺囑主張自己是605號(hào)房的產(chǎn)權(quán)人，從而因拆遷605號(hào)房而得的拆遷利益也應(yīng)歸自己所有。李律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，錢淑珍留下的“遺囑”不符合自書遺囑的形式要件，因?yàn)樽詴z囑必須由立遺囑人書寫并簽字，還得注明具體日期。該份“遺囑”內(nèi)容由張小軍書寫，錢淑珍只是簽了個(gè)名，也未注明年、月、日，故這是一個(gè)無效的“遺囑”。但是該遺囑可以證明張小軍與母親之間存在借名買房的合同關(guān)系。

【律師提醒】

       李松律師提醒大家，如果親屬間產(chǎn)生訴訟糾紛，訴訟策略應(yīng)當(dāng)?shù)卯?dāng)，如采用了錯(cuò)誤的訴訟策略，即便占理的官司，也有可能被法院駁回。在產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)當(dāng)找相應(yīng)的專業(yè)人士，進(jìn)行全面的咨詢，避免出現(xiàn)訴訟錯(cuò)誤，導(dǎo)致無法挽回的后果。親屬之間，對(duì)于家庭財(cái)產(chǎn)的處理，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，尊重事實(shí)，切不可為貪圖一己之利，而至親請(qǐng)于不顧，使家庭成員反目成仇。