購買了“私自改變規(guī)劃”的房子 算誰違約？

作者：李松

【案情簡介】

     為了孩子上學(xué)，馮梅決定換房，房產(chǎn)中介給她介紹了一處位置比較好的房子，周邊好學(xué)校挺多，85平米。房主王鵬介紹，自己將二居室改成了三居室。馮梅對房子挺滿意，簽訂了合同，當場支付了10萬的定金。

     過了兩天，馮梅跟一個搞建筑設(shè)計工作的朋友一起聊天，說到買房子的事情，約著朋友第二天再去看看房子。第二天又在房主的陪同下看了房，房主介紹把房子的設(shè)備間改造成了一個臥室，并在陽臺上又搭建了一個儲物室。朋友提醒馮梅，房屋存在改變規(guī)劃的情況，到房管部門過戶的時候，可能存在問題。聽了朋友的話，馮梅心中沒底，到不動產(chǎn)交易中心詢問，得知若房屋規(guī)劃改變了，不給辦理過戶手續(xù)。馮梅找到王鵬，希望能解除合同，但王鵬明確拒絕，聲稱房子能夠正常過戶，若馮梅不履約，將追究其違約責(zé)任。交易陷入了僵局。

     過了一個月左右，馮梅接到法院的電話，告知被王鵬起訴，原因是逾期支付第二筆房款已達15天，構(gòu)成根本違約，王鵬要求解除合同，要求馮梅承擔(dān)房屋總價款20%，200萬元的違約金。馮梅經(jīng)人介紹，找到本報的法律專家顧問團成員北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松，尋求專業(yè)的法律建議。

【律師分析】

      李松律師聽了馮梅的敘述，看了相關(guān)的材料后分析道，根據(jù)馮梅與王鵬簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》規(guī)定，若馮梅逾期支付房款達15天，構(gòu)成根本違約，王鵬有權(quán)解除合同并要求房屋總價款20%的違約金，故這也是王鵬訴請的依據(jù)所在。

     但王鵬擅自更改了房屋內(nèi)部的規(guī)劃，將設(shè)備室改造成了臥室，并在陽臺上私自建房，違反了我國房屋規(guī)劃的相關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物工程建設(shè)，建設(shè)單位或個人應(yīng)當向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。故在沒有取得政府建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，私自改變房屋規(guī)劃，房屋管理部門不給辦理過戶登記手續(xù)，一旦房子不能過戶，房屋買賣的合同目的就無法實現(xiàn)。

     根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第21條規(guī)定：房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情勢變更等原因，致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)解除合同。故因房屋無法過戶，馮梅自然可以解除合同，且合同解除的原因在王鵬，故合同解除，馮梅沒有過錯，王鵬存在過錯，王鵬應(yīng)返還馮梅已交付的10萬定金。故李律師建議馮梅提起反訴，同意解除合同，要求王鵬返還定金。

     馮梅提出，為何王鵬聲稱房子可以過戶？李律師稱，因為房屋是商品房，業(yè)主辦理房產(chǎn)證之后，對房屋進行更改規(guī)劃，故單純從房本上體現(xiàn)不出房屋已改變規(guī)劃的情況，辦理過戶手續(xù)的時候，工作人員以形式審查為主，實地考察為輔，一般只要房本合法有效，就給辦理過戶了，但是一旦知道房屋規(guī)劃存在改變，就不會給辦理過戶手續(xù)，因此這樣的房子存在無法過戶的風(fēng)險，就算此次能夠順利過戶，以后再次售賣，依然存在無法過戶的風(fēng)險，產(chǎn)生不必要的糾紛。

【律師提醒】

     李松律師提醒大家，改變了規(guī)劃的房屋，往往會使得房屋的可使用面積增大，這也是很多業(yè)主喜歡購買“二居變?nèi)印鳖惙课莸脑蛩冢坏┌l(fā)生糾紛，可能會產(chǎn)生巨大的風(fēng)險，應(yīng)謹慎購買此類房屋。