贈與人、受贈人均已去世，房屋繼承何去何從？

房產(chǎn)繼承是很復(fù)雜的事情，也常常會引發(fā)糾紛。

比如繼承順序爭議、繼承手續(xù)缺失等等，常常導(dǎo)致剪不斷理還亂的關(guān)系發(fā)生。以下的這一個故事，則是贈與人和受贈人相繼去世，導(dǎo)致房產(chǎn)繼承產(chǎn)生糾紛的案例。

案情并不復(fù)雜，不過處理起來卻很繁瑣。因此，建議有涉及房產(chǎn)繼承的市民要未雨綢繆，最好提前辦理遺囑公證，或提前做好贈與手續(xù)。

案例回放：

家婆贈與+繼承亡夫份額，大伯只能繼承房產(chǎn)的1/3？

韓先生與妻子蔡女士生有二子，分別是韓大和韓二（化名）。1992年，韓先生以自己的名義向廣州市房地產(chǎn)管理局購買了自己長期居住的房改房，其于2003年去世。

此后，蔡女士沒有再婚及收養(yǎng)其他子女。

韓二與周女士于1997年結(jié)婚，婚后無生育子女。

2008年時，蔡女士在廣州市廣州公證處公證《贈與合同》，約定蔡女士自愿將韓先生名下房屋屬于自己的二分之一產(chǎn)權(quán)無償贈與韓二，韓二表示愿意接受，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

韓二于2014年去世，生前無遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。

蔡女士于2019年去世。

周女士辦理完婆婆后事之后，就向越秀區(qū)人民法院提請訴訟，要求大伯韓大同意自己繼承家公家婆留下房產(chǎn)的2/3產(chǎn)權(quán)。

庭審時，韓大認(rèn)為，弟媳周女士提出的繼承是基于贈與合同及法定繼承，因為贈與人與被贈與人均已死亡，贈與合同已經(jīng)失效，周女士無權(quán)繼承該房產(chǎn)份額。

法院判決：

贈與合同仍然有效！

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

因此，蔡女士贈與涉案房產(chǎn)其所占有的二分之一產(chǎn)權(quán)行為，雖未進(jìn)行物權(quán)登記，但不影響贈與合同的效力。

贈與合同是債權(quán)合同，當(dāng)贈與合同發(fā)生法律效力后，贈與人與受贈人即形成特殊的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

合同主體不存在，并不能讓合同的權(quán)利義務(wù)終止  圖/受訪者提供

韓二死亡后，周女士作為其妻子，是第一順序繼承人，有權(quán)要求贈與人（蔡女士）繼續(xù)履行贈與行為。

而蔡女士在世時也未表現(xiàn)撤銷，故在蔡女士去世后，其繼承人有義務(wù)繼續(xù)履行贈與合同。

由于韓二繼承父親的那部分，在其去世時，母親和妻子都是繼承人；而母親去世繼承的份額，又由大兒子繼承了。所以結(jié)合本案繼承人的順序、繼承財產(chǎn)的份額計算等，法院一審判決涉案房產(chǎn)由周女士占有二分之一產(chǎn)權(quán)份額，韓大繼承二分之一產(chǎn)權(quán)份額。

韓大認(rèn)為，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力，韓二生前未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，故在其去世后不能再行主張債權(quán)。于是韓大上訴至廣州市中院。

法院經(jīng)審理認(rèn)為合同自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時成立，自成立時生效。對于涉案房產(chǎn)贈給部分未辦理物權(quán)變更登記手續(xù)并不影響贈與合同的效力。

依據(jù)《合同法》蔡小姐作為贈與人及一方合同的當(dāng)事人，其生前未有撤銷贈與房產(chǎn)的意思表示，其他繼承人在未有法定事由出現(xiàn)的情況下，無權(quán)要求撤銷該份贈與合同。而且合同的主體不存在亦不是導(dǎo)致合同約定的權(quán)利義務(wù)終止的法定要件，故維持一審判決。

房產(chǎn)繼承有時會產(chǎn)生很多變數(shù)

法院說法：

合同主體不存在，不是導(dǎo)致合約終止的法定要件

經(jīng)辦法官指出，根據(jù)《合同法》，合同主體不存在，不是導(dǎo)致合同約定的權(quán)利義務(wù)終止的法定要件。

受贈與人去世后，其繼承人有權(quán)要求贈與人繼續(xù)履行贈與合同。

根據(jù)《繼承法》第三十三條的規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他人的遺產(chǎn)實際價值為限。本案中，周小姐要求繼承人繼續(xù)履行贈與義務(wù)，并未超出被繼承人遺產(chǎn)的實際價值，故其繼承人也有義務(wù)繼續(xù)履行贈與合同。

經(jīng)辦法官表示：

一般情況下，繼承人（韓二）先于被繼承人（其母親）死亡，其繼承人身份喪失，所以他們未處分的1/2房產(chǎn)，二兒媳周小姐是沒有繼承權(quán)的。

如果是被繼承人（母親）先于繼承人（韓二）死亡，則會按順序發(fā)生繼承，而繼承所得的財產(chǎn)除有特殊約定外均為夫妻共同財產(chǎn)，二兒媳不但享有其中的二分之一的權(quán)益，對丈夫的二分之一亦享有繼承權(quán)。

如果韓二有直系后代（子女），即便他先于母親死亡，其子女也可以發(fā)生代位繼承，但兒媳是沒有代位繼承權(quán)的。