「關于大棚房」如何在非建設用地上合法的進行休閑農業開發？

最近大批大棚房紛紛被拆，休閑農業出路在哪？如何繼續發展？農業部下發《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》提出，不是建設用地，也可以呢做休閑農業！

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鼓勵閑置宅基地發展“農家樂”

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鼓勵“四荒地”發展農家樂

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休閑農業將引入PPP模式

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休閑農業政策出臺，讓土地發揮更大的價值！

休閑農業用地，經典7問

1、在整個土地規劃，國土部門有一套土地分類標準，住建或規劃部門有一套分類標準，這兩套標準之間有何區別與聯系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

答 ：國土關于土地的分類標準是為解決土地性質問題，包括農用地、一般農田、基本農田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質。住建關于土地的分類標準是針對土地上附著建筑物的性質。

調整城市規劃用地只是一個淺層次的問題，深層次問題的是要調整土地規劃。

2、旅游開發中遇到的集體土地開發障礙是土地流轉等正式制度障礙還是開發效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說明？

答 ：旅游開發中集體土地開發障礙及土地流轉中的最大問題不是政策障礙，而是如何使被流轉的土地實現盈利。

所以集體土地開發的障礙主要是實現盈利問題，很多企業很難實現單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產，就相對容易一些。

3、旅游項目用地性質和代碼往往在和土地部門、規劃部門對接的時候會遇到無法落地的問題。旅游項目在目前的城市用地性質分類中僅有B14中提到包含度假村用地，給項目落地帶來很大困難。

答 ：旅游項目的用地性質從土規上一定要求是建設用地（非宅基地），屬于國家的土地才可以進行招拍掛，屬于集體的土地不能用作商業建設。

4、旅游用地屬商業用地性質，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？

答 ：旅游用地屬于商業性質，集體用地不可商用，不可開發作旅游用地。集體土地是可以利用的，一是土地變性，二是流轉和租用，流轉方式中集體用地多用作基礎服務性設施建設，如自己經營或是游客集散中心。

5、城市的旅游集散服務中心用地在城市建設用地分類中應該歸為哪類？如果按商業服務類來算，地價差別就較大。

答 ：城市旅游集散服務中心從某種程度上屬于基礎設施用地，屬于A類用地，一般由政府劃撥，但在實際操作中政府沒有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地，需要開發單位與政府進行進一步的溝通協調。

6、在田園綜合體規劃開發中，如何最大程度獲得建設用地，在不影響農田使用的情況下是否可以將建筑物架構在農田之上？

答 ：建筑物（封閉的、有頂的）不可以架在農田（一般、基本都不可）上，構筑物（開場的、不具備遮蔽功能的）或許可以，比如觀光塔、風車等，需要與當地政府溝通調整。

7、宅基地如果僅僅做農家院，屬于半對外經營那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

答 ：自有宅基地可以用作半經營的農家院，但是不屬于旅游用地，不可進行買賣，可以對外經營。

總結

? 土地問題一定要明確其方向（屬于國土方面還是屬于規劃方面）。

? 關注旅游用地的價格及買賣交易。

? 農田原則上不允許使用，基本農田強烈建議不去碰，但是項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有一定促進作用時，對于農田的利用，當地政府一般是支持的態度。