二手房評估需要注意的問題

　　不論是賣房者還是購房者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，但他們對具體評估依據卻有沒有多大了解，只能聽中介的評估結果。本文想告訴你該怎么進行二手房評估，另外二手房評估有哪些好處。

　　【評估方法】

　　目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

　　1.所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

　　2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格

　　3.所在小區和所在板塊的房價走勢

　　4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

　　【價格因素】

　　1、地段及交通對房價的影響

　　首先是地段。在城市這個有限的空間里，中心城區黃金地段屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。

　　一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環境產生的影響。

　　2、相同地段二手房與商品房價格的對比

　　處于同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右;房齡在五年以內的二手房，

　　與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上并不落后，有時由于五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也并不大。

　　3、居住環境及物業管理

　　居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。

　　同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對于二手房屋而言，小區內有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高于一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。

　　對二手房進行評估有什么好處?

　　(一)現房交易。這幾年，業主和開發商鬧矛盾的不少，當初描繪的“住房藍圖”，在交房的瞬間變為泡影。要么地面裂了，要么暖氣沒通上，要么陽臺沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個清清楚楚，明明白白。

　　(二)地段較好。二手房由于建筑時間關系，大都分布在市中心、商業繁華地段或者老城區，交通便利，投資居住兩相宜。

　　(三)配套設施完善。一些新房“在那遙遠的地方”，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫院、學校、廣場等一應俱全，生活起來，相當便利。

　　(四)產權權屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產權變更和過戶，能做到心中有數。而買新房有時就沒這么幸運，買的時候信誓旦旦，住進去了，遲遲見不到證的蹤影。

　　(五)選擇面更廣。想買二手房，劃個硬杠杠，基本上都能根據自己的需求找到房子。

　　(六)價格多元化。二手房根據房屋性質、地段劃分、房齡等不同，價格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會瘋狂到要超過新房價格的地步。而二手房的價格多元化也可實現不同經濟實力購房者的置業需求。

　　(七)入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進行裝修，很長一段時間內都得忍受鄰居們裝修時的敲打聲，而且大家陸續搬家入住，施工人員進進出出，甚是“熱鬧”。買二手房，鄰居們入住時間不同，不會在同一時間進行裝修，免了一定的干擾。

　　(八)居住成本低。在新小區物業管理費、車位費等加起來成本不低。如新房離單位較遠，來回交通費也不是個小數目。而二手房可以省不少錢，碰上好一點的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費用。