北海越亞房地產開發有限公司訴合浦縣華興房地產開發公司土地使用權轉讓糾紛申請再審案

一、基本案情

　　再審申請人(一審被告、二審上訴人)：北海越亞房地產開發有限公司(以下簡稱越亞公司)，住所地：廣西北海市長青路8號佳利大廈8B。

　　法定代表人：秦交忠，公司執行董事。

　　再審被申請人(一審原告、二審被上訴人)：合浦縣華興房地產開發公司(以下簡稱華興公司)，住所地：廣西合浦縣廉州中路11號。

　　法定代表人：梁桂華，公司總經理。

　　1998年9月6日，華興公司與案外人現代公司簽訂《土地合作開發協議》，約定由現代公司向華興公司轉讓30.19畝土地，其中2畝為公建用地，該幅土地的《建設用地批準書》上載明批準用地面積為14493.25m2(約合21.74畝)，另負擔小區道路面積4306.5m2(約合6.44畝)。2005年4月13日，越亞公司、華興公司及現代公司簽訂了一份《土地整合、轉讓合同書》，其合同標的即為上述由現代公司轉讓給華興公司的土地，具體約定為：由華興公司以10萬元/畝的價格將位于北海現代產業城第Ⅱ開發區的28.18畝土地使用權轉讓給越亞公司，總地價款為281.8萬元；土地過戶所需稅金和一切辦證費用均由越亞公司承擔，土地閑置費由華興公司承擔；合同簽訂3個工作日內，越亞公司付地價款的5%作為定金，在政府規劃部門正式受理上述轉讓地塊的規劃變更申請后3個工作日內，付地價款的55%，在政府土地部門受理上述轉讓地塊的過戶申請后3個工作日內，付地價款的30%，在地塊過戶到越亞公司名下后3個工作日內，付10%的總地價尾款；華興公司按實收越亞公司地價款的總額向越亞公司開具稅務發票；越亞公司未能按本合同的約定期限付款，按銀行同期貸款利息支付違約金，如逾期超過1個月華興公司有權終止合同并罰沒定金，5個工作日內向越亞公司退回其他收取的款項。此前，2005年4月11曰，越亞公司曾轉入華興公司賬戶土地款140900元，占合同價款5%；此后，2005年5月16日，越亞公司轉入華興公司賬戶土地款1512326.48元，約占合同價款54%；2005年7月1日，支付土地款845400元，約占合同價款30%；2005年7月11日，越亞公司代華興公司繳納土地閑置費28987.40元，占合同價款1%。2005年7月29日，華興公司將合同約定的土地轉到越亞公司名下，《國有土地使用證》號為北國用〔2005〕第802690號。2005年11月3日，越亞公司到土地管理部門領取了該《國有土地使用證》。2007年6月11日，越亞公司轉入華興公司賬戶土地款5715.45元，約占合同價款0.2%。此前，越亞公司曾代華興公司繳納各類稅費，總計284670.67元，包括：2005年11月2日，越亞公司向現代公司支付的耕地占用稅43481.10元，該筆款項系由現代公司以華興公司名義于2005年10月31日向稅務機關繳納；2005年11月3日，越亞公司代為繳納的企業所得稅73819.65元，土地使用稅23189.92元；2005年12月27日，越亞公司應北海市地方稅務局要求代為交納的稅款及滯納金144180元，后該款項于2006年10月25日由稅務局稽查局退給了華興公司。越亞公司主張上述款項構成合同價款的一部分，華興公司則否認。

　　2006年9月30日，越亞公司將包括涉案土地在內的19塊土地整合后，辦理了新的《國有土地使用證》，證號為北國用〔2006〕第803625號。2007年5月8日，華興公司在《北海日報》登公告，向越亞公司及現代公司送達其《解除合同通知書》，認為越亞公司未按合同約定付清土地轉讓款，未完成土地整合手續，致使合同目的不能實現，要求解除三方合同，返還28.18畝建設用地給華興公司。2007年5月14日，華興公司向北海市中級人民法院提起訴訟，要求越亞公司恢復原狀、返還28.18畝建設用地給華興公司。2007年5月15日，現代公司向越亞公司發出《關于撤銷〈解除合同通知書〉的通知》，表示與越亞公司所簽訂的一系列合同繼續履行。2007年5月16日，越亞公司領取了北國用〔2006〕第803625號《國有土地使用證》。2007年6月27日，越亞公司向該院另案起訴華興公司，請求：(1)確認華興公司解除合同的行為無效；(2)判令華興公司退回越亞公司多付的644000元的土地轉讓款給越亞公司；(3)判令華興公司向越亞公司開具2174000元的發票。

　　另查明，越亞公司與現代公司分別于2005年2月7日和10月12日簽訂了兩份協議書，約定現代公司將71.15畝土地使用權轉讓給越亞公司，這其中包括本案所涉及28.18畝土地中的道路用地6.44畝。應越亞公司的要求，北海市地產交易中心于2007年12月18日給越亞公司出具了《關于對〈請求查證北海越亞公司北國用〔2005〕第802690號土地證頒發、領取時間的函〉的復函》，該函認為：北國用〔2005〕第802690號《國有土地使用證》的繕證時間為2005年7月29日，領證時間為2005年11月3日。2007年12月20日，北海市國土資源局亦以北國土復〔2007〕249號《復函》的形式，給越亞公司關于土地轉讓手續完成時間的請示答復認為：土地轉讓手續完成時間應為交易雙方繳清相關稅費，取得完稅證，辦理土地使用權變更登記，領取《國有土地使用證》之日。

　　二、原審法院審理情況

　　北海市中級人民法院一審認為：由于越亞公司遲延付款的行為構成違約，華興公司按雙方合同的約定行使解除合同的權利，具備事實和法律依據，合法有效，華興公司的訴訟請求應給予支持。鑒于該幅土地的四周均為越亞公司的土地，而華興公司在取得該幅土地時已支付了6.44畝公建用地的費用，所以，越亞公司在使用與華興公司相鄰的土地時，應保障華興公司仍享有6.44畝小區道路及公建用地的權益。雙方合同的解除是由于越亞公司的違約行為造成的，越亞公司返還土地使用權時的相關過戶的稅費應由越亞公司承擔，華興公司亦應將收取越亞公司的土地轉讓款和承擔的土地閑置費返還越亞公司。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條之規定，遂判決：(一)越亞公司北海越亞房地產開發有限公司應將原北國用〔2005〕第602118號《國有土地使用證》確定的土地使用權返還給華興公司合浦縣華興房地產開發公司，越亞公司負有協助華興公司將土地使用權過戶到華興公司名下的義務，在過戶環節所產生的稅金及費用由越亞公司承擔；越亞公司在使用與華興公司該幅土地相鄰的土地時，應保障華興公司仍享有6.44畝小區道路及公建用地的權益；(二)華興公司應向越亞公司返還所收取的土地轉讓款和承擔的土地閑置費合計人民2677509.33元。案件受理費以及訴訟保全費合計34344元，由越亞公司承擔。

　　越亞公司不服該一審判決提出上訴。

　　廣西壯族自治區高級人民法院二審認為：越亞公司遲延付款的行為已構成違約，華興公司依據合同約定行使解除合同的權利，有事實和法律依據，應予支持。越亞公司的上訴沒有事實和法律依據，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當，遂判決：駁回上訴，維持原判。

　　三、越亞公司再審申請理由

　　越亞公司不服原審判決，認為：(1)原判認定基本事實缺乏證據證明。原判決認定越亞公司沒有支付第四期土地轉讓款構成違法，從而解除合同，是缺乏依據和不顧客觀事實的認定。越亞公司以代替華興公司支付稅款的方式支付了第四期的地價款即10%的尾款，因此越亞公司已履行完畢；原判決對第四期應付款起始時間的確定有悖行政法的規定，具體行政行為發生法律效力的時間是向具體行為人送達之日。即過戶的事實只能從越亞公司領證的2005年11月3日起生效；原判認定涉及此項土地的耕地占稅、土地使用稅、企業所得稅等屬于土地過戶產生的費用，也是缺乏法律依據并違背我國稅收法律規定的；原判認定實際發生轉讓的土地面積為28.18畝，違背了物權法物權法定的原則。華興公司處分的土地的范圍與越亞公司受讓的范圍，都只能以他們從不動產登記部門獲得的登記范圍為準，即21.74畝，而非28.18畝。(2)原判認定事實的主要證據未經質證，存在人民法院應當再審的事由。再審申請人在原審過程中提供的北海市國土局復函、北海市地產交易中心復函證實過戶的時間是11月3日，但法院未對該證據予以質證，判決亦未作為證據予以列舉，但卻在認定事實部分徑行認定土地證領取時間是2005年11月3日，違反了《關于民事訴訟證據的若干規定》的規定。(3)原判認定本案的轉讓合同具備解除的條件，是對合同法的錯誤理解和適用。雙方當事人僅約定了終止合同的情形，終止合同不等于解除合同，被申請人華興公司并不具備單方解除合同的權利，且原審判決解除合同違反了我國對解除權行使的除斥期間和訴訟時效的規定。(4)有新證據證實華興公司轉讓給越亞公司的土地面積為21.74畝，而不是一、二審法院認定的28.18畝。證據包括北海市規劃局2008年4月25日在北海日報刊登的公告，以及北海市房地產交易中心北房地交轉字〔212〕號文件。綜上所述，一、二審法院無論在認定事實、適用法律還是判決上都存在嚴重錯誤，懇請最高人民法院對本案予以再審。

　　四、最高人民法院審查意見

　　最高人民法院對本案進行了審查，認為越亞公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款規定的再審條件。決定依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第二款之規定，予以裁定駁回。理由為：

　　越亞公司應當付清土地尾款的時間是在2005年7月29日土地過戶后的3個工作日內，雙方當事人明確約定，如逾期付款超過1個月華興公司有權終止合同，但其至今尚欠140490.67元土地款未付，逾期遠遠超過1個月，符合雙方約定解除合同的條件。

　　在訴訟程序方面，越亞公司主張，原審法院未對其提交的北海市國土局復函、北海市地產交易中心復函予以質證，違反了《關于民事訴訟證據的若干規定》的規定。經閱卷查明，申請人在原審中提交北海市國土局復函、北海市地產交易中心復函，意圖證明其在2005年11月3日由土地管理部門通知并領取到該證，被申請人對此不持異議，原審法院據此認定申請人土地證領取時間是2005年11月3日并無不當。

　　綜上，本案原判認定事實清楚，適用法律無誤，實體判處適當，應予維持。

（來自：中國司法案例網）