靜訴廈門聯宏房地產開發有限公司、姜淑琴、廈門中興房地產開發有限公司商品房買賣合同案

【案例索引】

　　一審：福建省廈門市思明區人民法院[2004]思民初字第1721號（2005年6月10日）
　　二審：福建省廈門市中級人民法院[2005]廈民終字第1930號（2005年11月11日）

　　【案情】

　　原告黃靜。
　　被告廈門聯宏房地產開發有限公司（下稱聯宏公司）。
　　被告姜淑琴。
　　被告廈門中興房地產開發有限公司（下稱中興公司）。
　　聯宏公司是“金龍苑二期工程”項目的開發商。1995年4月11日，聯宏公司與中興公司簽訂《委托開發經營“金龍苑二期工程”項目合同書》并經公證，其中約定，聯宏公司全權委托中興公司開發經營“金龍苑二期工程”，由中興公司以聯宏公司的名義開發經營“金龍苑二期工程”項目，該項目經營過程所產生的風險和利潤均歸中興公司，中興公司向聯宏公司支付一定的管理費；委托期限自合同生效之日起至委托項目建成全部移交各用戶并辦理產權證書，債權債務理清而終止。1998年10月15日，聯宏公司出具《委托授權書》并經公證，再次聲明其全權委托中興公司開發經營“金龍苑”二期商品房項目，并以中興公司的名義辦理該項目樓宇按揭及抵押手續。之后該項目的大部分商品房的出售由中興公司和聯宏公司所設立的“廈門聯宏房地產開發有限公司金龍苑二期工程籌建處?！保ㄏ路Q籌建處）經手辦理相關手續，商品房買賣合同交由聯宏公司蓋章確認。黃靜于2001年8月經籌建處及中興公司同意，預先裝修并入住訟爭房金龍苑二期703室房屋（即廈門市蓮前西路65號703室）。2003年3月28日，黃靜與籌建處及中興公司簽訂《商品房訂購合同》，約定訟爭房屋由黃靜購買，面積為172．86平方米，單價每平方米2604元，總價為45萬元，并約定黃靜應在2003年4月18日前首付總房款30％，余款到指定銀行辦理按揭，以及簽訂正式《商品房買賣合同》的期限、房屋的交付期限、產權登記和相應的違約責任等。同年4月14日黃靜向籌建處支付了首付款15萬元，雙方于4月15日辦理房屋交接手續。之后，黃靜在由籌建處及中興公司提供的已填寫好相關條款內容的0240586號《商品房買賣合同》上簽字，再由籌建處及中興公司將該合同送交聯宏公司簽字蓋章。但聯宏公司于2003年5月26日對該份合同進行涂改，將買受人更改為其法定代表人鐘心鈞的妻子即姜淑琴，由姜淑琴購買訟爭房屋。涂改的內容還包括：鐘心鈞的聯系電話、買受人的簽字和身份情況及聯系電話、單價和總價款（涂改后的單價為每平方米2500元，總價為432 150元）、付款方式等，并全部加蓋聯宏公司的校對章。2003年聯宏公司辦理了該合同的鑒證登記備案手續，7月28日姜淑琴取得了訟爭房屋土地房屋權證。另，姜淑琴與聯宏公司簽訂的商品房訂購合同，落款日期為2003年2月，除日期不具體外，其他內容書寫完整。黃靜訴至廈門市思明區人民法院：請求：（1）確認黃靜和聯宏公司及中興公司簽訂的關于廈門市金龍苑二期703室的《商品房訂購合同》是合法有效的商品房買賣合同；（2）確認聯宏公司和姜淑琴簽訂的關于廈門市金龍苑二期703室的《商品房買賣合同》無效；（3）確認金龍苑二期703室房產的所有權歸黃靜所有；（4）判令聯宏公司與黃靜按廈門市國土資源與房產管理局提供的格式合同簽訂《商品房買賣合同》，并辦理合同的鑒證登記手續。
　　被告聯宏公司答辯稱，聯宏公司是本案所涉項目的合法開發商，是經房地產主管機關備案的惟一有權簽訂商品房買賣合同的主體，其與姜淑琴簽訂的商品房買賣合同是合法有效的。中興公司不是合法開發商，無權與黃靜簽訂訂購合同、收取定金，故黃靜與中興公司簽訂的商品房訂購合同無效。訟爭房產所有權已通過法定程序登記在姜淑琴名下，表明姜淑琴的合同權利已轉為所有權，即物權，黃靜的訴求屬債權，不能對抗姜淑琴的所有權，黃靜的訴訟請求無事實和法律依據，應予駁回。
　　被告姜淑琴答辯稱，黃靜提起的訴訟混淆了數個不同的法律關系，違背法定程序。姜淑琴與聯宏公司簽訂商品房買賣合同后，已支付了對價，該合同也經過房管部門備案，并依法定程序取得產權證，故姜淑琴對訟爭房屋的合法權益不容侵犯。黃靜與中興公司惡意串通，簽訂虛假的商品房訂購合同，嚴重損害姜淑琴的合法利益，該合同無效。請求駁回黃靜的起訴。
　　被告中興公司答辯稱，中興公司擁有出售本案訟爭房屋、簽訂商品房訂購合同的權利，聯宏公司作為委托人應承擔委托中興公司售房的法律后果。黃靜與中興公司及籌建處簽訂商品房訂購合同主體適格，意思表示真實，且已具備《商品房買賣合同》的主要內容，黃靜已支付購房款15萬元，故應認定該商品房訂購合同為有效的商品房買賣合同。聯宏公司無權擅自出售訟爭房，姜淑琴作為聯宏公司法定代表人的妻子，未通過中興公司的工作人員辦理相關購房手續，而是與聯宏公司惡意串通，擅自在黃靜所簽訂的《商品房買賣合同》上進行涂改，將買受人黃靜變更為姜淑琴，其行為侵犯了黃靜的合法權益，該商品房買賣合同應認定為無效合同。

　　【審判】

　　福建省廈門市思明區人民法院審理后認為，聯宏公司是“金龍苑二期工程”項目的開發商。1995年4月11日，聯宏公司與中興公司簽訂《委托開發經營“金龍苑二期工程”項目合同書》并經公證，其中約定，聯宏公司全權委托中興公司開發經營“金龍苑二期工程”，由中興公司以聯宏公司的名義開發經營“金龍苑二期工程”項目，該項目經營過程所產生的風險和利潤均歸中興公司，中興公司向聯宏公司支付一定的管理費；委托期限自合同生效之日起至委托項目建成全部移交各用戶并辦理產權證書，債權債務理清而終止。1998年10月15日，聯宏公司出具《委托授權書》并經公證，再次聲明其全權委托中興公司開發經營“金龍苑”二期商品房項目，并以中興公司的名義辦理該項目樓宇按揭及抵押手續。之后該項目的大部分商品房的出售由中興公司和聯宏公司所設立的“廈門聯宏房地產開發有限公司金龍苑二期工程籌建處”（下稱籌建處）經手辦理相關手續，商品房買賣合同交由聯宏公司蓋章確認。黃靜于2001年8月經籌建處及中興公司同意，預先裝修并入住訟爭房金龍苑二期703室房屋（即廈門市蓮前西路65號703室）。2003年3月28日，黃靜與籌建處及中興公司簽訂《商品房訂購合同》，約定訟爭房屋由黃靜購買，面積為172．86平方米，單價每平方米2604元，總價為45萬元，并約定黃靜應在2003年4月18日前首付總房款30％，余款到指定銀行辦理按揭，以及簽訂正式《商品房買賣合同》的期限、房屋的交付期限、產權登記和相應的違約責任等。同年4月14日黃靜向籌建處支付了首付款15萬元，雙方于4月15，日辦理房屋交接手續。之后，黃靜在由籌建處及中興公司提供的已填寫好相關條款內容的0240586號《商品房買賣合同》上簽字，再由籌建處及中興公司將該合同送交聯宏公司簽字蓋章。但聯宏公司于2003年5月26日對該份合同進行涂改，將買受人更改為其法定代表人鐘心鈞的妻子即姜淑琴，由姜淑琴購買訟爭房屋。涂改的內容還包括：鐘心鈞的聯系電話、買受人的簽字和身份情況及聯系電話、單價和總價款（涂改后的單價為每平方米2500元，總價為432 150元）、付款方式等，并全部加蓋聯宏公司的校對章。2003年聯宏公司辦理了該合同的鑒證登記備案手續；7月28日姜淑琴取得了訟爭房屋土地房屋權證。另，姜淑琴與聯宏公司簽訂的商品房訂購合同，落款日期為2003年2月，除日期不具體外，其他內容書寫完整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第64條第1款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第2條、《中華人民共和國合同法》第8條、第52條第（2）項、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條、第10條的規定，該院于2005年6月10日判決如下：
　　一、確認原告黃靜與被告廈門聯宏房地產開發有限公司和被告廈門中興房地產開發有限公司簽訂的關于廈門市金龍苑二期703室的《商品房訂購合同》是合法有效的商品房買賣合同；
　　二、確認被告廈門聯宏房地產開發有限公司與姜淑琴簽訂的關于廈門市金龍苑二期703室的0240586號《商品房買賣合同》無效；
　　三、駁回原告黃靜的其他訴訟請求。
　　聯宏公司、姜淑琴均不服原判，分別上訴。
　　聯宏公司上訴稱：原審判決認定事實錯誤，適用法律不當，判決錯誤。
　　1．原審判決未依法采信證據。（1）原審判決對黃靜所提供的商品房訂購合同予以確認，而對聯宏公司提供的商品房訂購合同認定為不真實，沒有任何依據。（2）黃靜提供的所謂“物業管理單位的證明”，原審判決沒有查證是否存在該物業管理單位，就直接采信其證明，顯然證據不足。（3）原審判決對中興公司申請的證人王東敏（中興公司的員工）的證詞進行矛盾認定。原審判決首先肯定了該證人與中興公司有利害關系，證人證言不能單獨為證。之后，在沒有其他證據的情況下，又采信該證人證言。因此，原審判決不顧證據本身的真實性、合法性，明顯失去公正審理的基本原則。
　　2．原審判決認定事實錯誤，混淆是非。本案是黃靜與中興公司惡意串通，企圖損害合法開發商即聯宏公司的合法利益而引發的糾紛，黃靜在未簽訂任何買賣合同也未支付任何房價款的情況下，竟能從中興公司手中“交接”該房產并“入住”該房產將近2年。原審判決錯誤認定了黃靜在簽訂合同前2年就已預先裝修并入住、聯宏公司對0240586號《商品房買賣合同》進行涂改等至關重要的錯誤的事實。
　　3．原審判決適用法律錯誤。（1）程序上，本案，黃靜對聯宏公司、姜淑琴、中興公司提出毫無關聯的、不同的訴訟請求，原審也將兩個不相干的訴一同審理，并做出判決，屬程序錯誤。（2）實體上，姜淑琴早已經房管部門登記合法取得訟爭房產的所有權，本案并非兩個買賣合同效力的比較問題，而是一個買賣是否有效及另一個已經生效的房產所有權登記的問題，原審判決拋開該房產已合法取得所有權這一事實，認定為兩份買賣合同的效力問題，將物權與債權混為一談，屬適用法律錯誤。綜上，原審判決認定事實錯誤，適用法律不當，請求二審法院依法撤銷原審判決；改判駁回黃靜的全部訴訟請求。
　　姜淑琴上訴稱，請求二審法院撤銷原審判決，改判駁回黃靜在原審的全部訴訟請求。理由：
　　1．黃靜所提起的訴訟混淆了數個不同的法律關系，其不同的訴求依法不能合并審理，黃靜的起訴在程序上違背了法律規定，依法應予駁回。黃靜所提起的訴訟既有確認之訴，又有請求之訴；既包括物權之訴，同時又包括債權之訴；此外，還包含了兩個完全獨立的商品房合同關系。其一是黃靜與中興公司之間的商品房訂購合同關系，由于所謂的金龍苑二期籌建處并非獨立的企業法人，不能對外簽訂售房合同，因此，該法律關系的主體只能是黃靜與中興公司；其二則是姜淑琴與聯宏公司之間的商品房買賣合同關系。這兩個法律關系主體不同，相互獨立，即使存在糾紛也只能分別處理，依法不能合并審理，因此，黃靜的起訴違背了法定程序，依法應予駁回。但原審判決對此未予審查，而是一起審理，故原審判決存在程序錯誤。
　　2．原審判決認定聯宏公司擅自對黃靜已簽字的商品房買賣合同進行涂改，該認定沒有任何證據支持，是錯誤的。綜合本案各方所提交的全部材料，沒有任何證據可以表明，姜淑琴通過中興公司與聯宏公司所簽訂的商品房買賣合同，與黃靜之間有任何關系，更不能證明該合同曾經由黃靜簽署過。按照原審判決的邏輯，難道所有曾經涂改的合同，都曾經由黃靜簽署過？這樣的論證顯然不能成立。再者，黃靜主張聯宏公司涂改合同，但對此根本不能提交任何證據加以支持，根據《民事訴訟法》的有關規定，黃靜理應承擔舉證不能的法律責任。
　　3．原審判決認定黃靜于2001年8月起實際占有訟爭房產，并且推定姜淑琴對此應為明知，這樣的認定既不合理，也不合法，應予糾正。在原審庭審過程中，經過充分質證已經明確，黃靜所提供的證據無法證明其自2001年8月起就實際占有訟爭房產，黃靜對其主張應承擔舉證不能的法律后果。況且，原審判決也認定，黃靜是2003年3月28日才與中興公司簽訂《商品房訂購合同》，2003年4月份交納了首付款，這一認定也顯然不合常理，2003年才訂購交款，2001年就接收房屋，這是不可能出現的情況，惟一的解釋就是黃靜的證據及陳述是虛假的。再退一步講，在姜淑琴已經依法取得訟爭房屋所有權的情況下，即便黃靜占有了訟爭房屋，也只能說明其行為構成對姜淑琴的侵權，并且姜淑琴也已經另行向思明區法院提起訴訟，要求收回房屋。原審判決以非法的事實狀態否定合法的法律權利，明顯違法。原審判決反復強調姜淑琴系聯宏公司法定代表人的妻子，以此做出對姜淑琴不利的推斷，這樣的作法是錯誤的。姜淑琴作為自然人與聯宏公司在法律上是完全獨立的民事主體，有權獨立對外開展民事行為，其中當然包括購買商品房。國家也沒有任何法律禁止法人代表的配偶與其所任職的公司進行交易，更沒有理由認定法人代表的配偶對其所任職公司的經營情況和商業秘密應推定為明知。因此，原審判決基于姜淑琴的婚姻關系而做出的種種論斷顯然違法，應予糾正。
　　4．姜淑琴與開發商簽約的時間早于黃靜與中興公司及籌建處的簽約時間。本案雙方提交的證據材料表明，姜淑琴在2003年2月份就已經和開發商簽訂了商品房訂購合同，并且此后按照約定于2003年5月26日簽訂了正式的商品房買賣合同。而黃靜直至2003年3月28日才與中興公司和籌建處簽訂訂購合同，并且此后也一直沒有再簽訂正式的商品房買賣合同并到房管部門備案。很顯然，即便不考慮中興公司和籌建處的主體資格問題，而僅從簽約先后順序來看，姜淑琴對訟爭房屋擁有所有權的事實也是不容置疑的。
　　5．姜淑琴在與開發商簽訂商品房買賣合同后，已經支付了對價，該合同也經過房管部門備案，并依法定程序取得了產權證，姜淑琴對訟爭房屋的合法權益不容侵犯。姜淑琴向人民法院提交的證據已經充分表明，其于2003年2月通過中興公司與聯宏公司簽訂了商品房訂購合同，此后又于2003年5月23日向中興公司的工作人員繳交了全部的購房款，該公司售樓人員也向姜淑琴出具了正式的商品房銷售專用發票。2003年5月26日，姜淑琴在中興公司的安排下又簽訂了正式的商品房買賣合同，并且該合同在2003年6月3日已經向房管部門登記備案。2003年7月28日，姜淑琴取得了訟爭房屋的產權證書。根據國家房屋登記制度的基本原則，本案訟爭房屋的所有權人只能是姜淑琴，其他任何單位或個人均無權就此主張任何權益。
　　6．黃靜與中興公司惡意串通，簽訂虛假的商品房訂購合同，嚴重損害了第三人的合法利益，其所簽訂的合同無效。訟爭房屋所在項目的開發商是聯宏公司。黃靜在明知的情況下，卻與中興公司互相串通，與中興公司及中興公司控制的籌建處簽訂了所謂的訂購合同。此后，黃靜既沒有交清購房款，也沒有辦理銀行按揭手續，更未簽訂正式的房屋買賣合同并進行登記備案。很顯然，黃靜與中興公司簽訂商品房訂購合同的目的不是為了履行，而是企圖以此來損害第三人的合法權益。根據《合同法》第52條規定，黃靜與中興公司簽訂的商品房訂購合同應認定無效。綜上，請求二審法院依法支持姜淑琴的上訴請求。
　　被上訴人黃靜辯稱：
　　1．原審判決只對黃靜的確認訴求做出實體處理，對其他訴求均予駁回，且原審判決系基于同一涉訟標的即金龍苑二期703室房屋審理并做出的，沒有違背程序規定，適用法律正確。本案的法律關系主體是緊密相連的：黃靜與聯宏公司以及中興公司均構成房屋買賣關系主體，而姜淑琴屬破壞該房屋買賣關系的主體。故聯宏公司稱原審判決混淆不同法律關系的觀點是不能成立的。
　　2．原審判決認定事實清楚，均有相應證據支持，不存在聯宏公司所稱的采信一方證據。（1）原審判決認定“聯宏公司擅自對黃靜已簽字的正式的商品房買賣合同進行涂改”與事實吻合，并有充分的證據材料證明。本案中證人王東敏雖然是中興公司的員工，但其仍有作證的義務，且正如原審判決所認定，由于聯宏公司、姜淑琴均主張購房的一切手續均在中興公司辦理，在無反駁證據的情況下，對該證人證言應予以采信。而該證人證言充分證明了聯宏公司擅自涂改黃靜已簽字的正式的商品房買賣合同這一事實。（2）原審判決認定黃靜在姜淑琴購房時已裝修入住，且姜淑琴對此明知與事實吻合，并有充分的證據材料證明。（3）原審判決認定聯宏公司、姜淑琴于2003年2月簽訂的《商品房訂購合同》非在雙方簽訂《商品房買賣合同》之前形成，系事后補簽符合客觀事實，而聯宏公司、姜淑琴稱其簽約時間早于中興公司與黃靜的簽約時間是惡意虛構的。（4）原審判決在大量事實基礎上確認聯宏公司、姜淑琴惡意串通訂立《商品房買賣合同》是正確的，姜淑琴基于無效的合同取得的產權非法，是不受法律保護的，應予以撤銷。
　　3．聯宏公司、姜淑琴不承認惡意串通反而稱黃靜與中興公司惡意串通，而黃靜根本無惡意串通的必要。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴、維持原判。
　　原審被告中興公司述稱，原審判決認定事實基本清楚，沒有違反法定程序，適用法律正確。請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。
　　在二審審理中，聯宏公司、姜淑琴對一審判決認定的黃靜于2001年8月經籌建處及中興公司同意，……，并全部加蓋聯宏公司的校對章有爭議，其余事實雙方沒有異議。
　　二審法院還查明：（1）2003年2月，聯宏公司與姜淑琴簽訂《商品房訂購合同》，約定姜淑琴購買金龍苑二期703室房屋，并約定雙方于訂購合同簽訂后的90日內，簽訂正式《商品房買賣合同》，并由聯宏公司向房管部門辦理登記備案手續。2003年5月26日，聯宏公司與姜淑琴簽訂正式《商品房買賣合同》，該合同經房管部門登記備案，姜淑琴也于2003年7月28日取得該房屋的土地房屋權證。（2）黃靜與籌建處、中興公司簽訂的《商品房訂購合同》第24條約定：本合同簽訂后的30日內，由出賣人（即聯宏公司）與買受人（即黃靜）按本合同內容訂立正式《商品房買賣合同》，并由出賣人或其委托售房人（即中興公司、籌建處）向廈門市土地房產管理局申請登記備案。（3）聯宏公司與中興公司簽訂的《委托開發經營“金龍苑二期工程”項目合同書》第4條權利和義務第（2）項約定，聯宏公司提供營業執照副本、介紹信等有關資料、文件和“廈門聯宏房地產開發有限公司金龍苑二期工程籌建處”行政、財務印章各一枚及開設一銀行專戶供中興公司使用。
　　福建省廈門市中級人民法院審理后認為：（1）聯宏公司是廈門“金龍苑二期”工程的開發商。聯宏公司與姜淑琴簽訂的《商品房訂購合同》，約定姜淑琴購買金龍苑二期703室房屋，雙方也依訂購合同約定簽訂正式《商品房買賣合同》，并由聯宏公司向房管部門辦理登記備案手續，姜淑琴也于2003年7月28日取得該房屋的土地房屋權證。故聯宏公司與姜淑琴簽訂的《商品房訂購合同》、《商品房買賣合同》均合法有效。（2）2003年3月28日，中興公司依據其與聯宏公司簽訂的《委托開發經營“金龍苑二期工程”項目合同書》，與黃靜簽訂《商品房訂購合同》，籌建處也在該訂購合同上蓋章，該訂購合同對雙方具有約束力，由于中興公司不具備“金龍苑二期”工程開發商的主體資格，雙方在該訂購合同第24條約定由聯宏公司與黃靜簽訂正式《商品房買賣合同》，因此，該訂購合同不能認定為商品房買賣合同，而是雙方當事人為將來與開發商聯宏公司簽訂商品房買賣合同而訂立的預約合同。該訂購合同的成立和生效，僅僅只是使雙方當事人負有將來按訂購合同約定的條件訂立商品房買賣合同的義務，而非負有履行將來要訂立的商品房買賣合同的義務，即雙方當事人雖然就所購房屋的位置、面積、價款、支付方式、支付期限、交房時間及逾期交款、交房的違約責任做了明確約定，但該約定是對將來所要訂立的商品房買賣合同中主要條款的預約，并非使雙方當事人負有支付購房款和交付商品房的義務。綜上，黃靜訴請確認其所簽訂的商品房訂購合同是合法有效的商品房買賣合同的主張不能成立。（3）聯宏公司與姜淑琴所簽訂的《商品房買賣合同》，經房管部門登記備案，姜淑琴也于2003年7月28日取得該房屋的土地房屋權證。黃靜稱聯宏公司與姜淑琴惡意串通，私下將其已簽字的商品房買賣合同進行涂改，將房屋的買受人黃靜改為姜淑琴，但未能提供充分證據予以佐證，其訴請確認聯宏公司與姜淑琴簽訂的《商品房買賣合同》無效，沒有事實和法律依據，法院依法不予采納。（4）根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證”，鑒于姜淑琴已取得訟爭房屋的土地房屋權證，故黃靜訴請訟爭房屋歸其所有并簽訂商品房買賣合同，不符合法律規定，其可根據訂購合同約定另行主張權利。綜上，原審判決認定事實錯誤，適用法律不當，應予改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第（2）、（3）項、《中華人民共和國合同法》第4條的規定，該院于2005年11月11日判決如下：
　　一、撤銷廈門市思明區人民法院[2004]思民初字第1721號民事判決；
　　二、駁回黃靜的原審訴訟請求。

（來自：中國司法案例網）