李建明訴金華市紅旗商品住宅經(jīng)營(yíng)公司等案

（一）首部

1．判決書(shū)字號(hào)：浙江省金華市婺城區(qū)人民法院（2002）婺民一初字第120號(hào)。

2．案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同土地使用權(quán)辦證糾紛案。

3．訴訟雙方

原告：李建明。

訴訟代理人：吳根良，浙江金哲律師事務(wù)所律師。

被告：金華市紅旗商品住宅經(jīng)營(yíng)公司。

法定代表人：吳平慶，經(jīng)理。

訴訟代理人：吳平，浙江創(chuàng)欣律師事務(wù)所律師。

4．審級(jí)：一審。

5．審判機(jī)關(guān)和審判組織

審判機(jī)關(guān)：浙江省金華市婺城區(qū)人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：莊期春；審判員：施春榮、黃碧青。

6．審結(jié)時(shí)間：2002年6月18日。

（二）訴辯主張

1．原告訴稱：1994年6月14日，原、被告簽訂商品房訂購(gòu)合同一份，原告向被告購(gòu)買(mǎi)位于金華市國(guó)貿(mào)街紅旗1號(hào)樓6單元302室商品房1套，建筑面積88．39平方米，購(gòu)房款共計(jì)人民幣97562元。原告依約支付了所有款項(xiàng)后，被告交付了房屋，辦理了房產(chǎn)證，但未辦理土地使用權(quán)證書(shū)。原告多次催辦，被告以各種理由推托，至今仍未辦理。現(xiàn)要求被告辦理商品房的土地使用權(quán)證書(shū)，或判決被告支付相應(yīng)的土地出讓金，由原告辦理土地使用權(quán)證書(shū)；本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

2．被告辯稱：被告向原告出售的房子是1992年開(kāi)始建造的，1992年的時(shí)候，我國(guó)并未對(duì)商品房的銷(xiāo)售、預(yù)售作規(guī)定。原告提出的土地使用權(quán)問(wèn)題，是歷史遺留問(wèn)題。被告希望雙方能夠本著實(shí)事求是的態(tài)度，妥善地、盡快地處理好這一遺留問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院司法解釋的有關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，在沒(méi)有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地之前，是不允許買(mǎi)賣(mài)的。因此，原、被告雙方簽訂的合同應(yīng)是無(wú)效的。被告愿意根據(jù)無(wú)效合同可能產(chǎn)生的后果來(lái)處理這個(gè)糾紛。本案所涉的房屋，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，被告沒(méi)有把上繳國(guó)家的土地出讓金計(jì)算在成本之內(nèi)。原、被告簽訂的商品房訂購(gòu)合同也未涉及土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶及費(fèi)用等問(wèn)題。因此，如果要補(bǔ)辦土地證．其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)。

（三）事實(shí)和證據(jù)

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：根據(jù)金華市城市規(guī)劃發(fā)展的需要，金華市政府在開(kāi)發(fā)區(qū)征用了紅旗村的集體土地。但考慮紅旗村村民的今后生活出路和勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題，市政府又根據(jù)有關(guān)政策，以行政劃撥集體土地的形式，將部分土地返還給紅旗村，作為村留地由紅旗村自行開(kāi)發(fā)。1992年，作為紅旗村集體企業(yè)的被告將其中一部分土地用于建造商品房，即紅旗小區(qū)1號(hào)樓、2號(hào)樓，但未辦理有關(guān)土地征用手續(xù)。上述房屋于1993年竣工。從1993年開(kāi)始，被告即以商品房名義對(duì)外銷(xiāo)售。1994年6月14日，被告將其中一套房屋出售給原告李建明，雙方簽訂了一份商品房訂購(gòu)合同。合同約定的主要內(nèi)容是：被告售給原告紅旗小區(qū)1號(hào)樓6單元302室商品房一套，建筑面積88．39平方米，956元／平方米，計(jì)價(jià)84501元，輔助房5．32平方米，500元／平方米，計(jì)價(jià)2926元，配套費(fèi)10135元，總房款97562元。房屋交付日期為1994年8月31日。合同簽訂后，原告依約向被告支付了房款，被告也按時(shí)向原告交付了房屋。1997年1月2日，房管部門(mén)向原告核發(fā)了該房屋的房產(chǎn)證。另查明，金華市自1995年起，開(kāi)始實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，但被告一直未辦理該地塊的出讓手續(xù)，也未補(bǔ)交土地出讓金，該塊土地的國(guó)有土地使用權(quán)證至今未辦理。原告由于一直未取得該房的土地使用權(quán)證，在許多方面帶來(lái)不便，遂多次與被告協(xié)商，但均未果。與此同時(shí)，原告也多次向有關(guān)部門(mén)反映，被告雖曾給予答復(fù)，但未有解決。

上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：

（1）商品房訂購(gòu)合同1份、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約1份、房產(chǎn)證復(fù)印件1份，用以證明原、被告雙方的購(gòu)房關(guān)系確實(shí)存在。

（2）被告向法院提供的證據(jù)：2000年5月24日《人民來(lái)信》反饋函1份，用以證明為取得土地使用權(quán)證，被告一直在努力。

（3）雙方當(dāng)事人的陳述和庭審筆錄，證實(shí)本案訟爭(zhēng)事實(shí)。

（四）判案理由

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：本案爭(zhēng)議房屋所涉及的土地系紅旗村的集體留地，按照有關(guān)政策規(guī)定，集體留地在交納一定的費(fèi)用（即土地出讓金）后，是可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的。雖然被告在建造房屋時(shí)未交納相關(guān)的費(fèi)用，出售房屋時(shí)也未取得國(guó)有土地使用權(quán)證，其行為具有一定的違規(guī)性質(zhì)，但由于在被告建設(shè)房屋時(shí)，國(guó)家對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓尚未有具體規(guī)定，我市對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓也未有明確規(guī)定。因此，被告的行為尚不具有明顯的違法性。只要補(bǔ)交了土地出讓金，類(lèi)似的集體土地即可轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，此僅屬補(bǔ)辦手續(xù)問(wèn)題。而且，房屋已經(jīng)交付使用多年，并已辦理了房屋所有權(quán)證，房管部門(mén)對(duì)原、被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)予以認(rèn)可，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同以認(rèn)定有效為宜。由于被告是按商品房銷(xiāo)售該房屋的，而且按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，每平方米956元的售價(jià)也明顯包含了土地使用費(fèi)。原告要求被告辦理國(guó)有土地使用權(quán)證的訴請(qǐng)，合情合理合法，本院予以支持。但考慮到這是一個(gè)歷史遺留問(wèn)題，實(shí)際處理過(guò)程中有一定的難度。被告對(duì)土地出讓金的交付問(wèn)題，也還在與有關(guān)部門(mén)協(xié)商之中。故在時(shí)間上應(yīng)適當(dāng)放寬。但原告要求被告賠償律師費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用損失的訴請(qǐng)，依據(jù)不足，本院不予支持。被告辯稱合同無(wú)效及土地出讓金應(yīng)由原告支付，依據(jù)不足，本院不予采納。

（五）定案結(jié)論

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第八十八條第一款、第一百零六條第一款、第一百一十一條的規(guī)定，作出如下判決：

1．由被告金華市紅旗商品住宅經(jīng)營(yíng)公司于本判決生效之日起六個(gè)月內(nèi)為原告李建明坐落于金華市國(guó)貿(mào)街76號(hào)6單元302室的房屋辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。辦證所需的一切費(fèi)用，均由被告承擔(dān)。

2．駁回原告李建明的其他訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)610元、其他訴訟費(fèi)100元，合計(jì)訴訟費(fèi)用710元（原告已預(yù)交），均由被告負(fù)擔(dān)（被告在履行時(shí)加付此款給原告）。

（來(lái)自：中國(guó)司法案例網(wǎng)）