中國建設(shè)銀行南京分行房地產(chǎn)信貸部訴南京宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

（一）首部

　　1．調(diào)解書字號：江蘇省南京市中級人民法院（1997）寧民初字第39號。
　　2．案由：商品房預(yù)售合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（反訴被告）：中國建設(shè)銀行南京分行房地產(chǎn)信貸部（簡稱信貸部）。
　　負(fù)責(zé)人：裴永祥，主任。
　　訴訟代理人：陳勇，銀建經(jīng)濟(jì)咨詢所咨詢員。
　　訴訟代理人：陳宇翔，該信貸部干部。
　　被告（反訴原告）：南京宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱宏業(yè)公司）。
　　法定代表人：邱志敏，董事長。
　　訴訟代理人：周莎，江蘇天元律師事務(wù)所律師。
　　訴訟代理人：劉洪奎，該公司總經(jīng)理。
　　4．審級：一審。
　　5．審判機(jī)關(guān)和審判組織
　　審判機(jī)關(guān)：江蘇省南京市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：貢永紅；代理審判員：劉蘇文、劉衍。
　　6．審結(jié)時間：1997年6月28日。
　　（二）訴辯主張
　　1．原告信貸部訴稱：我方與被告于1995年12月28日簽訂南京市商品房買賣契約和聯(lián)合建房協(xié)議書，約定由我方負(fù)責(zé)工程投資2 120萬元，即每平方米4 000元，首批資金為工程建設(shè)總額的40％即人民幣848萬元；被告負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度并保證于1997年5月28日竣工交付。現(xiàn)我方支付848萬元，但被告提出給予貸款或提高房價，否則終止協(xié)議。我方特訴至法院要求履行合同，交付房屋，若不履行合同則立即歸還我方所投資金848萬元并支付利息損失。
　　2．被告宏業(yè)公司答辯并反訴稱：信貸部和宏業(yè)公司于1995年12月28日簽訂商品房買賣契約，初期雙方履行情況較好，后為資金用途發(fā)生爭議，雙方產(chǎn)生矛盾。其后雙方就解除合同、歸還購房款848萬元達(dá)成一致意見，但在利息和損失方面存在分歧。現(xiàn)我們反訴要求信貸部承擔(dān)因變更房屋買賣合同約定的用途而給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失133萬元。
　　（三）事實和證據(jù)
　　南京市中級人民法院經(jīng)公開開庭審理查明：信貸部1995年12月28日與宏業(yè)公司同時訂立有商品房買賣契約和聯(lián)合建房協(xié)議書，但聯(lián)建協(xié)議書并未實際履行。在原、被告訂立的商品房買賣契約中約定：由原告購買被告擁有50年土地使用權(quán)的本市延齡巷5號地塊上的房屋，綜合售價為每平方米4 000元人民幣，價款合計2 000萬元，簽約三天內(nèi)付40％，主體工程到五層即付15％，主體封頂即付20％等。原告依約于1995年12月28日支付首筆款項848萬元，二期付款之前信貸部與宏業(yè)公司產(chǎn)生糾紛。其間，信貸部對預(yù)購樓房的結(jié)構(gòu)作部分修改，因變更原設(shè)計項目而增加的費用經(jīng)南京市審計事務(wù)所審核，為人民幣60 602．49元。后雙方意見一致，終止合同的履行，但雙方就宏業(yè)公司返還款項的數(shù)額發(fā)生異議，原告信貸部訴至法院。另查明：宏業(yè)公司持有本市延齡巷5號地塊市建委立項批文、建設(shè)用地許可證、商品房預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、南京市土地管理局國有土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)通知，但未持有本市延齡巷5號的土地使用權(quán)證。
　　經(jīng)本院審查認(rèn)證的證據(jù)有：
　　1．商品房買賣契約。
　　2．建設(shè)用地許可證。
　　3．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　4．商品房銷售許可證。
　　5．南京市建委寧建開字（1994）11號批復(fù)。
　　6．信貸部848萬元付款憑證。
　　7．南京市審計事務(wù)所寧審所資（1997）517號審計報告。
　　（四）判案理由
　　南京市中級人民法院認(rèn)為：本案原告信貸部與被告宏業(yè)公司訂立的商品房買賣契約實際上是一種商品房預(yù)售行為，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)遵循國家法律規(guī)定。被告宏業(yè)公司在尚未取得本市延齡巷5號土地使用權(quán)證的情況下與原告信貸部訂立商品房預(yù)售合同，因宏業(yè)公司不具有預(yù)售的條件，故該合同系無效合同，造成合同無效的主要責(zé)任在宏業(yè)公司。信貸部未審查宏業(yè)公司的售房手續(xù)，對合同的無效承擔(dān)次要責(zé)任。宏業(yè)公司依該無效合同而取得的848萬元應(yīng)予返還給信貸部并支付相應(yīng)的利息損失；因變更設(shè)計而增加的費用系無效合同的損失，應(yīng)由雙方根據(jù)各自的責(zé)任承擔(dān)。
　　（五）定案結(jié)論
　　南京市中級人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條、第三十八條、第四十四條的規(guī)定，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商，被告宏業(yè)公司愿意返還原告本金848萬元并支付70％的利息，宏業(yè)公司愿意放棄因項目變更增加費用對原告的追償，愿意承擔(dān)本案訴訟費、訴訟保全費、鑒定費，故雙方自
　　1．原告信貸部和被告宏業(yè)公司于1995年12月28日訂立的商品房買賣契約和聯(lián)合建房協(xié)議書系無效合同。
　　2．被告宏業(yè)公司于本調(diào)解書生效后按還款計劃返還原告信貸部本金848萬元，并賠償原告該本金848萬元利息損失的70％（利息從1995年12月29日起計算至被告宏業(yè)公司還清款項時止，利率按中國人民銀行同期同類固定資產(chǎn)貸款利率計算）。
　　3．本訴訴訟費52 400元，反訴訴訟費16 510元，訴訟保全費45 520元，鑒定費35 000元，由被告宏業(yè)公司承擔(dān)。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）